Чи готові українці інвестувати в будівництво житла під час війни, хто купує нерухомість, та чи всі компанії-забудовники витримають випробування війною?

У великих містах продажі первинної житлової нерухомості почали відновлюватися ще у квітні. Станом на початок травня були відкриті до продажу квартири в 40% ЖК країни.

Паралельно відновлюється і будівництво на них. У порівнянні з довоєнним лютим, станом на початок травня, поновилася робота зі зведення 14% житлових комплексів Києва, 56% - Одеси та 90% - Львову.

За місяць кількість активних будівельних майданчиків поступово зростала. Як свідчать дані сервісу з пошуку нерухомості ЛУН, станом на 15 червня у столиці вже будувалося 83 ЖК, що становить приблизно 47% від показника лютого. В Одесі вже мова йде про 69% комплексів, а у Львові - про 92%.

Що стосується Києва, то частково роботи з будівництва відновили компанії на які сукупно приходиться близько 80% столичного ринку нерухомості. Мова про "Київміськбуд", "Інтергал-Буд", "КАН Девелопмент", Stolitsa Group, Perfect Group, РІЕЛ, Saga Development, DIM, Status Group, GEOS, "Ковальська", A Development та City One Development.

Чи готові українці інвестувати в будівництво житла під час війни, хто саме купує нерухомість у такий непростий час, та чи всі компанії-забудовники витримають випробування війною?

Цікавляться, але не купують

Потенційні покупці нерухомості наразі не ризикують вкладати кошти в об'єкти, які ще будуються. За словами президента холдингової компанії "Київміськбуд" Ігоря Кушніра ті, хто все ж наважується на придбання житла в новобудовах, надають перевагу готовим квартирам або таким, що знаходяться на фінальній стадії готовності.

В групі компаній DIM це підтверджують і зазначають, що найчастіше інвестори цікавляться проєктами зі ступенем готовності будівництва від 60% і вище. Комерційна директорка "Інтергал-Буд" Анна Лаєвська розповіла ЕП, що ті інвестори, які навіть в поточних умовах можуть собі дозволити вкласти гроші у первинну нерухомість, все ще вичікують стабілізації ситуації.

Опитані ЕП забудовники не можуть похвалитися високими показниками продажів. Рівень продажів в перший день після відновлення роботи Кушнір описав коротко: "Це ні про що". Цим все сказано. Якщо до лютого найбільший столичний забудовник "Київміськбуд" продавав в середньому по 20 квартир на день, то зараз ця цифра впала до трьох.

Примітно, що падіння продажів характерно для всіх регіонів України, в тому числі для західних. За даними "Інтергал-Буд", в порівнянні з довоєнним періодом навіть там, у відносно безпечних містах, наразі здійснюється "мізерна кількість угод".

"Мова йде про продаж десятка квартир на місяць сумарно, усіма гравцями ринку в регіоні", - констатує Лаєвська.

Де і як знайти клієнтів на квартири, що збудовані чи ще будуються? Відповіді на це запитання девелопери не знають.

"Якість цільових лідів (контакти потенційного клієнта, який проявив інтерес до продукту - ЕП) ми зараз оцінюємо. Люди цікавляться, але чи готові вони купувати - питання відкрите", - пояснює співрозмовник.

Втім з даних компаній по покупцях тих квартир, які все ж вдалося продати, можна "намалювати" орієнтовний портрет потенційних клієнтів для девелоперів.

Портрет покупця

Платоспроможний попит населення наразі знаходиться на вкрай низькому рівні, зазначають в "Інтергал-Буд". Велика кількість потенційних покупців квартир надовго чи навіть назавжди відклали свої інвестиційні плани.

В одній зі столичних компаній, яка займається будівництвом житла переважно бізнес-класу, розповіли, що серед покупців або тих, хто цікавиться придбанням квартири, переважають переселенці з окупованих територій і постійні клієнти.

"Тобто, заможні люди (постійні клієнти - ЕП) готові вкладати в нерухомість у розрахунку на те, що після війни вона істотно зросте в ціні", - пояснює співрозмовник.

У групі компаній DIM фіксують зацікавленість з боку чинних інвесторів у коморах та паркомісцях. Ці приміщення мешканці планують використовувати як укриття під час повітряних тривог.

Виходячи з усіх перелічених фактів, первинний ринок нерухомості наразі знаходиться на стороні покупців.

"Ринок новобудов зараз однозначно на стороні споживача і подальший пошук балансу між попитом і пропозицією буде тривати ще деякий час. Відкрилось вікно можливостей спеціальних умов, акцій чи навіть індивідуальних пропозицій від забудовників для потенційних інвесторів", - вважає директор з маркетингу компанії ЛУН Денис Суділковський.

Ціни зростають і не зростають

Як свідчать дані сайту з пошуку нерухомості ЛУН, поведінка забудовників щодо цінової політики неоднакова. В доларах вартість квадратного метра в 60% новобудов Києва залишилась незмінною, в 30% - відбулось зростання, тоді як ще в 10% - впала.

Станом на червень середня ціна квадратного метра у новобудовах столиці становить 1270 дол - стільки, скільки і до початку повномасштабного вторгнення.

У Львові середня вартість квадратного метра за період війни зросла на 90 дол, до 900 дол, а в Одесі залишилась без змін - 850 дол.

Усі опитані ЕП забудовники стверджують, що не підвищували ціни після відновлення роботи.

"Ціни залишились на довоєнному рівні. Ми поки що не переглядали вартість нерухомості ні у Києві, ні в інших містах, зокрема у Львові", - каже комерційна директорка "Інтергал-Буд" Лаєвська.

В групі компаній DIM відповіли, що у гривні ціни дещо підвищили, але у доларовому еквіваленті їх стримують.

Собівартість будівництва тим часом зростає. На це впливає вартість пального, ускладнення логістики, здорожчання трудових ресурсів через їх брак.

"Усім девелоперам доводиться змінювати ланцюжки постачання матеріалів. Наприклад, скло до війни купувалося в Росії, а віконні профілі, навіть німецькі, - у Білорусі.

Потрібно шукати нових постачальників. Проєктна документація будинків розробляється під конкретні матеріали, отже, її теж потрібно коригувати", - ділиться один з учасників ринку.

Водночас для тих, хто до 24 лютого оформив купівлю нерухомості з поступовою виплатою, є приємна лазівка. Річ у тім, що у таких договорах при здійсненні оплати зафіксована прив'язка до офіційного курсу Національного банку - 29,25 грн за дол.

Тому інвестори можуть виплачувати розстрочку за курсом нижчим за реальний - 35,55 грн за дол.

Держава заблокувала продажі

Ймовірно, ситуація на столичному ринку нерухомості було б дещо кращою, якби не заборона Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку в проведенні операцій з активами інститутів спільного інвестування.

На практиці, воно обмежує проведення угод девелоперами, які здійснюють продаж квартир через фонди фінансування будівництва, пайові інвестиційні фонди, корпоративні інвестфонди тощо. Це більш складний формат продажу нерухомості ніж звичайна угода купівлі-продажу, але він дозволяє зменшити кінцеву вартість квадратних метрів.

Прийняте ще 8 березня, це рішення було покликане зупинити можливий відтік коштів з країни. Проте, з часом воно втратило свою актуальність. Принаймні в деокупованих регіонах.

Наприклад, в списку областей де компаніям з управління активами можна проводити операції, значиться межуюча з Росією Чернігівська область, проте відсутня Київська область та власне столиця України. За таких умов девелопери Києва змушені кожну операцію погоджувати з чиновниками НКЦПФР.

Лаєвська з "Інтергал-Буд" повідомила в коментарі ЕП, що компанія подала документи для отримання спеціальних дозволів на здійснення діяльності з активами ІСІ, аби мати змогу виконати свої зобов'язання перед інвесторами та передати їм право власності на вже готове житло.

"Зараз ми очікуємо рішення щодо нашого запиту", - сказала вона.

Водночас за даними співрозмовників ЕП в самій комісії, не всі забудовники чекають "зеленого світла", а "домовляються" з НКЦПФР стосовно своїх компаній.

Що далі

Стосовно оцінки того як розвиватиметься ситуація далі, учасники ринку поділилися на песимістів та оптимістів.

Президент "Київміськбуду" Кушнір вважає, що продажі квартир не відновляться до попередніх рівнів, допоки не закінчиться війна. Увесь цей час ринок буде млявим.

Комерційна директорка "Інтергал-Буд" Лаєвська каже, що за песимістичного сценарію ще рік-півтора попит та об'єм реальних угод на ринку буде на вкрай низькому рівні.

"Люди не поспішатимуть вкладати кошти у нерухомість. Ті, хто потребує нового житла замість знищеного у ході воєнних дій, не матиме змоги забезпечити собі його без підтримки держави або міжнародних інституцій", - каже вона.

На думку співрозмовників ЕП, оптимістичний сценарій розвитку подій передбачає значне пожвавлення ринку одразу після завершення "гарячої фази війни". Підтримку ринку надасть допомога з боку міжнародних організацій та урядів інших країн.

"Попит на нерухомість буде лише зростати. Десятки тисяч родин залишилися без житла, тож пошук та надання їм нового помешкання - першочергове завдання держави.

Комусь з них дадуть житло за умовами програми викупу готового житла у забудовників, комусь придбають фонди та іноземні інституції, а хтось впорається самотужки", - відповіли у коментарі в DIM.

Забудовники готові до участі в державних програмах, пропонувати спеціальні умови з придбання, підключати наявні ресурси та можливості.

Але дожити до часів великої відбудови і розбудови житла можуть не всі. За інформацією ЕП, відсутність грошових надходжень за час війни ударило по щонайменше двом столичним девелоперам. Вони не відновили роботи на будмайданчиках та розпустили персонал.

Також, за поки що непідтвердженою інформацією, деякі забудовники почали демпінгувати і продають готові квартири зі знижкою 20-40%.

Війна може спровокувати нові банкрутства на ринку нерухомості. Через низький попит на квартири ціни зростатимуть повільніше, ніж собівартість будівництва.

Девелопери зменшуватимуть маржу. У поєднанні з відсутністю продажів у них може не вистачити коштів на добудову незавершених будинків.