На прикладі столиці ця метафора набула практичного вираження: перекриття тунелю на ділянці метрополітену між станціями "Либідська" та "Деміївська" призвело до вдвічі повільнішого підвищення цін на оренду квартир біля "ізольованих" станцій, ніж в середньому по Києву.

Інша цікава закономірність - залежність вартості оренди від висоти розташування квартири. За підрахунками ЕП, кожен додатковий поверх знижує дохідність орендодавця на 1%.

Які ще цікавинки вдалося дослідити?

"Пилососінг" дешевих квартир

За останній рік середня вартість оренди 1-кімнатної квартири в Києві зросла мінімум на 50%. Як свідчать дані сайту ЛУН, станом на липень 2024 року, орендодавці просили за них щомісячну плату в розмірі 15 тис грн. Ще на початку 2023 року ціна коливалась в межах 10 тис грн.

Стільки ж коштувала оренда тієї ж однокімнатної квартири у столиці на початку довоєнного 2021 року. Згодом ціни знизились: у 2022 році ринок "завмер" через виїзд з Києва майже третини населення і відповідне падіння попиту.

В перші місяці великої війни вартість оренди житла в столиці впала на 25-50% (залежно від кількості кімнат), тоді як на заході України - навпаки, зростала посиленими темпами. В результаті, на початку 2023 року, Ужгород і Львів вперше в історії обійшли Київ.

Проте з весни минулого року ціни на оренду квартир у Києві знову поповзли вгору. Керівник розвитку продуктів DIM.RIA Віталій Поберезький пояснює це інфляцією, підвищенням вартості життя та міграційними процесами: внутрішнє переміщення українців та їх повернення з-за кордону створило додатковий попит на житло.

Ще рік тому міська влада повідомляла, що кількість населення столиці повернулося до довоєнного рівня і зараз, за деякими даними, навіть перевищує його.

Відновлення кількості населення в столиці почало штовхати вгору попит на житло. "Ринок швидкий. Виставлену на оренду квартиру в Києві в середньому знімають швидше, ніж у Львові", - каже в розмові з ЕП керівниця "ЛУН Статистики" Людмила Кірюхіна.

Так, за даними, які зібрала ЕП з сайтів агрегаторів оренди нерухомості, зараз пропозиція 1 чи 2-кімнатних квартир приблизно вдвічі менша, ніж торік. Якщо на початку 2023 року на ЛУН було 2,2 тис таких оголошень, то зараз - 1,3 тис.

Тому формальне зростання середньої вартості оренди житла за останній рік на 50-60% свідчить не стільки про подорожчання самих квартир з однаковими характеристиками і в тих самих локаціях, скільки про скорочення пропозиції дешевших варіантів, що призводить до підвищення середньої та медіанної цін.

Зокрема, пропозиції квартир в традиційно недорогих мікрорайонах, таких як Вигурівщина-Троєщина, Лісовий масив і Борщагівка знизилася на 50%. Порівняно з 2023 роком, у 2024-ому в оголошеннях стало більше нерухомості в елітних новобудовах, розташованих в Новій Забудові, на Звіринці, в Клові, а також у новобудовах у Варшавському масиві.

Через це середня ціна в оголошеннях про оренду стала значно вищою, ніж та за якою укладаються реальні угоди та фактично платять орендарі, які тривалий час винаймають житло. Якщо у 2021-2022 роках вартість оренди 1-кімнатної квартири була приблизно на 20% нижчою, ніж свідчили показники агрегаторів, то зараз цей розрив виріс до 60%, йдеться у даних Держстату.

Це свідчить про те, що нині дешеві та реальні пропозиції на ринку фактично відсутні.

Два сорти Києва

Але не всі тенденції на ринку оренди нерухомості столиці можна пояснити загальним зменшенням пропозиції в дешевому і середньому сегментах з одночасним поверненням попиту на нерухомість.

Зібрані ЕП дані з сайтів-агрегаторів з оренди квартир станом на початок 2023 року і за літо 2024 року дозволяють подивитися на цей ринок на досить детальному рівні. Зокрема, оцінити, як на ціни вплинули такі мікрофактори, як проблеми логістики через сигнали повітряних тривог для лівого берега Києва, непрацюючі ліфти в багатоповерхівках через вимкнення електропостачання і, навіть, закриття руху метрополітену на ділянці "Либідська" - "Деміївська".

Що ми з цього дізналися?

Квартири до 5-го поверху у 2022 році становили 38% всієї пропозиції, зараз - 30%. Багатоповерхівки виявилися напрочуд менш стійкими до труднощів, які тягнуть за собою планові та аварійні відключення світла: непрацюючі ліфти, проблеми із подачею води вище 8-го поверху, електроплити для приготування їжі.

Ба більше: кожен додатковий поверх зменшує вартість оренди квартири на 1%, порахувала ЕП. Так, додаткові 10 поверхів можуть коштувати орендодавцю мінус 10% в доході від здачі житлової нерухомості у 2024 році, порівняно з 2022-2023 роками.

"Більшого попиту серед українців набувають квартири з певними характеристиками, тож вони зростають в ціні. Здебільшого, це житло, розташоване на невисоких поверхах, віддалене від об'єктів критичної інфраструктури, а також квартири, що мають автономність та резервне енергоживлення", - каже Поберезький.

Окрім фактора електроенергії в ціноутворенні збільшилась роль логістики, яка в останні роки в Києві суттєво погіршилася.

Як відомо, в грудні 2023 року сталося підтоплення тунелю метро на Оболонсько-Теремківській гілці. Мешканці будинків поруч зі станціями "Теремки", "Іподром", "Виставковий центр", "Васильківська" і "Деміївська" змушені користуватися наземним громадським транспортом.

Міська влада обіцяла відремонтувати тунель і відновити рух поїздів впродовж шести місяців, проте раніше вересня 2024 року цього не станеться.

В результаті ціни на Теремках чи Деміївці зростали не так сильно, як в інших районах - на 30-40% в порівнянні з 60% в середньому по Києву.

До техногенних логістичних труднощів додають і рукотворні. Мешканці Києва потерпають від рішення місцевої військової адміністрації зупиняти роботу наземного громадського транспорту, а також наземних ділянок метрополітену під час повітряних тривог. Крім того, діють обмеження на пересування особистим транспортом Південним і Дарницьким мостами.

Зокрема, за середнього по місту зростання в 50% ціни на оренду квартир на Троєщині зросли лише на 30%, на Осокорках та Позняках - до 40-50%.

Тож дані свідчать, що дії чи бездіяльність місцевої влади безпосередньо впливають на добробут киян. Метро на Теремки не просто "зламалося", а перекриття мостів на лівий берег - це не просто незручність. За підрахунками ЕП, інвестори які розраховували заробити на здачі квартир в оренду на лівому березі Києва та в Голосіївському районі за останні півтора року стали біднішими на 10-20%.

Що буде далі з цінами? Вартість оренди квартир у Києві продовжить зростати, прогнозують експерти. Вже у вересні почнеться новий діловий сезон. Традиційно у цей час ціни зростають найшвидше.

"Ціни на оренду залежать від сезонних коливань, в кінці літа та на початку вересня зростають швидше, ніж в інші періоди року", - каже Кірюхіна.

"Тренд до зростання ділової активності у вересні має зберігатись. Наскільки саме зростатиме ця активність - залежатиме від ряду зовнішніх і внутрішньоринкових факторів", - додає Поберезький.