Учиться на ошибках весьма болезненно. Но полезно. И не только для того, чтобы их не повторять. Но и чтобы избегать ситуаций, в которых возможны подобные проблемы и ошибки. В этом отношении поучительна история с пресловутым 13% налогом на доходы физлиц, полученные при продаже недвижимости.

То, что законодатели, вводя данный налог, много чего не додумали - это само собой. Можем, конечно, поговорить и об этом: Но - в другой статье.

В этой же попытаемся осмыслить итоги происшедшего, а также возможные сценарии развития событий после принятия моратория на взимание этого налога.

Сначала кратко напомним историю вопроса.

Начиная с 01.01.2005г. доход, полученный от продажи недвижимости физическими лицами, стал облагаться подоходным налогом, ставки которого зависят от даты перехода недвижимости в собственность продавца. Если недвижимость принадлежала ему до 01.01.2004г., то предусматривается две ставки: 1% и 5% от ее стоимости.

Ставка 1% применяется при соблюдении ряда условий: продажа недвижимости должна осуществляться не чаще одного раза в календарный год; общая площадь дома, квартиры или комнаты не должна превышать 100 кв.м.; если больше, то излишки облагаются по ставке 5%.

Если же недвижимость стала собственностью продавца после 2003 года, то ставка налога - 13% от прибыли. Она рассчитывается как разница между доходом, полученным при продаже объекта, и расходами, понесенными на его приобретение (строительство), и уменьшается на 10% из расчета за каждый год владения таким объектом, начиная со второго календарного года, следующего за годом приобретения права собственности на такую недвижимость. Более подробно о ставках и методах расчета налога

http://www.domik.net/mod/main/articles/?n=283&cat=16

Закон "О налоге с доходов физических лиц" был принят в мае 2003 года, то есть за 19 месяцев до его фактического введения. Но буквально в первые же дни после введения оказалось, что к новациям рынок недвижимости не готов. Не готовыми оказались многие продавцы и покупателями. Не готовыми оказались и нотариусы, которые должны были рассчитывать, взимать и перечислять налог. Не были заранее продуманы механизмы получения данных, без которых невозможен расчет величины налога. В результате первые три недели вторичный рынок недвижимости был парализован. Ведь допусти нотариус ошибку в расчете налога - и сделка вроде бы как не совсем легитимна. Достаточно оперативно часть недоработок устранили, нотариусам дали разъяснения, снимающие часть проблем. И рынок заработал. Но многие проблемы остались. В том числе, организационные, психологические, правовые...

Многие продавцы пытались решить их повышая цены, перекладывая на покупателей бремя налогов и/или указывая в документах существенно заниженную (оценочную) стоимость. В результате рынок буксовал, надежды на существенный рост поступлений в бюджет не оправдывались. Общество еще раз воочию убедилось, что введение новых налогов без всестороннего анализа всех "за" и "против", без тщательной проработки деталей и механизмов приводит лишь к росту напряженности и уходу в тень. Вместе с тем, общество приблизилось к пониманию, что подобные механизмы будут таки созданы, и "правила игры" существенно изменятся. Но для этого необходим подготовительно - адаптационный период. В противном случае дров будет наломано немало.

И парламентарии ввели такой адаптационный период, отменив до 01.01.2006 года взимание подоходного налога при продаже недвижимости. Заодно устранили уплату подоходного налога при наследовании и дарении наследникам первой и второй очереди.

До окончания моратория времени не так уж и много. Хотя и немало. Есть возможность обдумать возможные сценарии и их последствия, принять решения относительно собственных дальнейших действий. Наверняка, именно этим сейчас занимаются очень многие. И есть немалая вероятность, что мысли и поступки этих "многих" совпадут. Тогда вполне возможны некие резонансные явления, когда синхронное движение всех приводит к результатам достаточно неожиданным. Поэтому анализ мы начнем с обсуждения кто, и в какой мере среагирует на временный мораторий.

Начнем с тех, кто стал владельцем недвижимости до 01.01.2004г.

Несомненно, они отреагируют на временную отмену налога. Но вот в какой степени? Мы полагаем, что поведение большинства таких людей будет примерно тем же, что и до отмены налога. Согласно принятым изменениям в Закон о налоге с физлиц, сумма подоходного налога будет с 01.01.2006г. уменьшена на размер госпошлины. Размер госпошлины - 1%. Ставка налога для большинства продавцов тоже будет 1%. Другими словами, для большинства продавцов введение с 01.01.2006г. подоходного налога со ставкой 1% мало что изменит. Правда, вполне возможно, что при оформлении сделки придется предъявлять документ о реальной оценке продаваемого объекта недвижимости. Так что один процент сейчас и один процент "потом" в деньгах могут отличаться в несколько раз. Но это из области предположений. Поскольку кто и как будет оценивать недвижимость - пока не ясно. Тем не менее, тенденции достаточно ясны: детенезация рынка. Курс этот, по всей видимости, взят на долгие годы. И постепенно входит в общественное сознание. И, если продавцы еще склонны указывать заниженные цены, то покупатели всё настойчивей требуют указания в документах цен реальных.

Все это и позволяет сделать выводы, что потенциальные продавцы, ставшими владельцами недвижимости до 2004 года, будут в своей массе следовать намеченным ранее планам. Если запланировали продавать после 2005 года, то особых резонов менять свои планы у них, вроде бы, нет. Тем не менее, исключения, наверняка, будут.

Торопиться будут люди, планирующие в ближайшие годы продать более одного объекта недвижимости. Дело в том, что при продаже в течение одного календарного года второго и последующих объектов недвижимости, эти сделки будут облагаются по ставке 5%. А это уже многовато. И не нужно думать, что два и более объектов в год у нас продают исключительно богатые люди, которые на рынке недвижимости давно и подобными вещами занимаются профессионально. Обмен домика в селе и гостинки в Киеве на двухкомнатнуюв Киеве - это тоже продажа двух объектов недвижимости. И, если первым продать объект ценой 1000грв., а вторым - ценой 100000грн., то за первый придется уплатить налог по ставке 1%, а за второй - по ставке 5%. Поэтому есть смысл продать какой - то объект до конца 2005 года.

Когда именно? Это уж смотря какие объекты. Дачи и дома в селе поздней осенью и зимой продавать сложно. Желающих поехать, посмотреть, оформить сделку за сотню километров в распутицу и холод найти будет нелегко. А вот квартиры в Киеве лучше продавать при оживлении рынка. То есть либо до начала лета, либо осенью. Вплоть до середины декабря. Правда, отложив сделку на ноябрь - декабрь, можно и не успеть до окончания моратория.

Теперь о тех, кто стал владельцем недвижимости после 2003 года.

Прогнозировать поведение этих людей сложно. Поскольку цели и движущие мотивы их весьма различны.

После отмены моратория они должны будут при продаже платить 13% налога от прибыли. Поэтому их поведение будет во многом зависеть от той стоимости, которая указана в правоустанавливающих документах на недвижимость. Если стоимость указана существенно заниженная (например, балансовая), то многие из них попытаются продать недвижимость до конца 2005 года. Ведь в будущем году им, возможно, придется платить 13% налога от разницы между реальной ценой и балансовой стоимостью. А это (в ряде случаев) может составить 10 - 12% от реальной цены. Так что сумма выйдет весьма ощутимая.

Покупателям мы рекомендуем указывать в документах реальную цену, с тем, чтобы вывести свою недвижимость "из тени". Да, сейчас это обойдется в дополнительные два процента (один - в пенсионный фонд и один - госпошлина). Но в последующем продавать подобную недвижимость будет намного проще и выгодней. Хотя все, конечно, зависит от целей покупателя. Для тех, кто приобретает недвижимость "на века", данная проблема менее жгучая, чем для тех, кто планирует в ближайшем будущем расселяться, дарить, передавать в наследство дальним родственникам, и просто перепродавать недвижимость.

Отдельный разговор о владельцах новостроек, сданных после 2003 года.

Учитывая, что в 2004 году было построено 1050000 квадратных метров жилья, а в 2005 году запланировано построить 1107000 метров, а средний метраж новой квартиры метров 70, то число владельцев таких квартир уже сейчас порядка 20000. И до конца года существенно возрастет. Большинство этих людей деньги в недвижимость инвестировали задолго до завершения строительства. И хотя владельцами они стали недавно, но в их документах стоит та стоимость, которую они внесли несколько лет назад. А она сейчас раза в два ниже рыночной. Например, внес инвестор в 2003 году за двухкомнатную квартиру на Осокорках 160000грн. Владельцем квартиры стал в 2004 году. Сделал ремонт за 50000грн. Теперь рыночная цена подобной квартиры порядка 400000грн. Продавая ее после отмены моратория, придется заплатить (400000 - 160000) *0,13 = 31200грн. подоходного налога. Снизить сумму налога, приплюсовав к первоначальной стоимости квартиры затраты на ремонт, для большинства продавцов будет весьма проблематично. Для этого им, во - первых, понадобится безукоризненно составленный официальный договор со строителями на выполнение ремонта, а во - вторых, придется доказывать налоговой, что ремонт - это часть строительства квартиры.

По нашим расчетам, при продаже после 2005 года квартиры в новостройке, сданной в 2004 - 2005 годах, большинству продавцов придется выплачивать налог порядка 6 - 7% от ее рыночной стоимости. Плюс 1% в пенсионный фонд. Учитывая столь высокую налоговую нагрузку, можно прогнозировать, что немало инвесторов, вложивших деньги в недвижимость с целью получения инвестиционного дохода, попытаются продать ее до конца 2005 года и вновь вложить деньги в недвижимость. Можно также прогнозировать, что во время действия моратория будут и продажи квартир "самому себе". Вернее, близким людям.

Причины подобных продаж - минимизация подоходного налога при продаже недвижимости в будущем.

Например, если в документах на квартиру стоит сумма 160000грн, а реальная рыночная стоимость сегодня составляет 400000грн, то, продав "самому себе" квартиру за 600000грн. (и уплатив при этом 2%), можно заложить в стоимость будущий рост цен и минимизировать подоходный налог на ближайшие несколько лет.

Особенно актуален подобный сценарий для инвесторов, оформивших недвижимость на доверенных лиц. Мораторий позволяет им без чрезмерных потерь вывести недвижимость "из тени", переоформив ее (под видом купли - продажи или дарения) на себя. Обозначив круг лиц, на планы и действия которых мораторий окажет наибольшее влияние, попытаемся спрогнозировать как это всё повлияет на рынок недвижимости.

С уверенностью можно прогнозировать только одно: обороты рынка недвижимости существенно возрастут. Причем, если псевдосделки, направленные на выход из тени и минимизацию будущих налогов, будут действительно иметь место, то в статистических сводках этот рост будет еще большим, чем реальный. Основной рост количества сделок произойдет в секторе "инвестиционных квартир", сданных после 2003 года. В принципе, большинство подобных квартир изначально предназначаются для перепродажи. Нюансы заключаются лишь в том, когда и в каком состоянии они поступают на рынок. До трети квартир в новостройках меняют хозяев в первый же год после сдачи дома. Значительная часть этих квартир принадлежит солидным "портфельным" инвесторам, которые обычно вкладывают деньги на этапе котлована, а продают квартиры в процессе строительства или сразу после сдачи дома. Полученный доход вновь вкладывают в новостройки, повторяя цикл.

Мораторий вряд ли заставит "портфельных инвесторов" изменить привычные схемы получения доходов. Об этом, в частности, свидетельствует анализ поведения рынка осенью 2004 года. Тогда доля новых квартир в структуре предложения тоже увеличилась. И темп роста цен на новостройки был ниже, чем на старые дома. Однако общегородской темп роста цен был высоким. И, насколько нам известно, никто с рынка недвижимости не ушел.

Возможно, мораторий подтолкнет тех инвесторов, которые вложили деньги в единственную "инвестиционную квартиру". Обычно такие инвесторы не торопятся с перепродажей. И не только потому, что все эти купли - продажи для них достаточно сложны и болезненны. Но и потому, что трудно получить высокую цену в "доме после строителей". Год - два в доме делаются ремонты, благоустраивается территория: Новый квартал - микрорайон обживается года через три - четыре: В это же время существенно возрастает общегородской уровень цен. Поэтому такие инвесторы обычно не спешат, выбирают наиболее благоприятный момент для продажи и последующего вложения полученных средств. А потом еще долгое время отдыхают от пережитых волнений. Вот часть таких инвесторов мораторий таки заставит поторопиться с продажей. А спешка продавца - всегда благо для покупателя. Заставит он поторопиться и тех людей, которые стали хозяевами недвижимости после 2003 года и в документах которых указана существенно заниженная стоимость.

Подводя итог, можно прогнозировать, что до конца 2005 года на вторичный рынок будут дополнительно выставлены квартиры в новых домах. Что, несомненно, повлияет на цены. Вопрос лишь в том, насколько существенно повлияет? Мы полагаем, что не стоит рассчитывать на удешевление квартир в новостройках. Наиболее вероятно замедление темпов роста цен; не исключена также и временная их стабилизация.

Объясним, почему мы пришли к такому выводу.

Во - первых, грядущее увеличение налогового пресса не столь сильно, чтобы потрясти рынок сейчас. Во - вторых, продав одну недвижимость, инвестор, скорее всего, вложит деньги в другую. То есть, возрастет не только предложение, но и спрос. Это же относится и к владельцам приватизированных и унаследованных после 2003 года квартир, которые тоже постараются решить свои проблемы, связанные с расселением и улучшением условий проживания до начала 2006 года. В - третьих, микрорайоны с новостройками достаточно быстро обживаются и благоустраиваются. Что объективно способствует росту цен. В - четвертых, выводы основаны на анализе практики конца 2004 г. - начала 2005г., когда вступление в силу нового налога не повлекло уменьшения даже темпов роста цен.

Не подешевеют "инвестиционные квартиры" и вот еще почему.

Подавляющее большинство таких квартир принадлежат отечественным мелким инвесторам. А в ментальности этих людей есть четко выраженная основа. Которую можно сформулировать в виде следующего кредо, доставшегося нам от предков: "собственный дом - это гораздо больше, чем дом; это одна из важнейших целей жизни". У подавляющего большинства мелких инвесторов есть только три способа вложения средств: в недвижимость, банковские депозиты и банковские металлы. Поэтому не стоит к отечественным инвесторам примерять "западные" схемы и модели. Нет у нас еще тех многочисленных способов размещения средств, которые общедоступны в других странах. Поэтому даже если квартиры начнут дешеветь, то паники и ажиотажного сброса у нас не будет. Резко уйти с рынка могут лишь "портфельные инвесторы". Однако причин для подобных действий, как со стороны мелкого, так и крупного инвестора, мы не наблюдаем. Ликвидность рынка до сих пор остаётся высокой даже с введением подоходного налога. Узнав, что его "квартира - кормилица" начала дешеветь, мелкий инвестор не побежит срочно ее продавать. Не та у него ментальность. Продать он ее может либо с выгодой, либо в самом крайнем случае. Как продавали его предки золотое колечко, чтобы выжить в голод.

Владельцы "инвестиционных квартир" с голоду не умирают. Торопиться им совершенно некуда. Да и дети - внуки - правнуки подрастают; об их жилье подумать нужно. К тому же вырученные при продаже деньги удачно пристроить не так легко. Тем более что проценты на депозитах и доверие к валюте снижаются, а инфляция имеет место быть. Поэтому при "плохой конъюнктуре" снимут они свои квартиры с продажи. Упадет тогда предложение. И цены вновь поползут вверх.

Начав разговор о связях налогов с рынком недвижимости, нельзя обойти стороной одну из важнейших основ этого рынка. Основа эта - оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Какие бы налоги ни вводили, какие бы "правила игры" ни использовали, все они в мире недвижимости опираются на один фундамент: на оценку стоимости. Поэтому все будет шатким без четких ответов на вопросы: кто и как будет оценивать стоимость?

Пока "в тени" быть выгодно, то не только призывы и увещевания, но даже и санкции не очень эффективны. Например, в 2004 году и брокеры, и нотариусы предупреждали покупателей, что вводится новый подоходный налог. И, если в договоре купли - продажи указать заниженную стоимость, то при будущих продажах придется платить значительные суммы налога. Покупатели все это выслушивали, но в договорах многие из них по - прежнему указывали заниженные стоимости. Надеясь, по - видимому, что продавать купленную квартиру не придется. А буквально через несколько месяцев планы их менялись: Выяснив, что придется заплатить приличную сумму налога, эти же люди кричали, что "рынок не готов" к новым правилам игры.

Так ведь рынок никогда не будет готов, если не ввести тщательно продуманную и отлаженную систему обязательной оценки стоимости объектов недвижимости. С действенными механизмами ее реализации. Объективная оценка недвижимости - задача весьма сложная. Из числа тех, где высококвалифицированные "кадры решают всё". Но "кадры решают всё" лишь в тех случаях, когда необходима точная оценка стоимости. Если же ставится задача оценить с погрешностью в несколько процентов, то вполне можно опираться не столько "на кадры", сколько на компьютер и "статистику" (по видам недвижимости, городам, районам, микрорайонам, типам домов и т.д.).

Если все заинтересованные лица согласны с "компьютерной" оценкой - значит, она правомочна. Если же кто - то не согласен - значит, оценка возлагается на профессионалов, имеющих соответствующие сертификаты и квалификации. А иначе любые налоги, связанные с недвижимостью, будут толкать рынок в "тень". Уж очень специфичен и сложен этот рынок.

Владимир Коломейко,

руководитель информационно - аналитического отделаагентства недвижимости "Планета Оболонь"