За первые 4 месяца текущего года стоимость жилья в столице повысилась в среднем на 16%. Если в январе недвижимость подорожала на 1%, то в феврале, марте, апреле цена на жилье росли в среднем на 5% ежемесячно. В то же время с начала этого года количество сделок по сравнению с аналогичным периодом 2004 г., по данным Госкомстата, возросло на 20%. Эксперты прогнозируют, что к концу марта операции с недвижимостью на 15 - 16% превысят данные за аналогичный период прошлого года.

Начало 2005 г. было ознаменовано вступлением в силу норм Закона Украины "О налоге с доходов физических лиц" касающихся налогообложения операций с недвижимостью. В связи с этим возник целый ряд проблем: в регионах нотариусы отказывались оформлять сделки по недвижимости, мотивируя это с одной стороны, нежеланием исполнять функции налоговых агентов, а с другой - нечеткостью механизмов взимания налогов. Только после того, как Государственная налоговая администрация подготовила разъяснения касательно налогообложения операций с недвижимостью, ситуация на рынке стала более понятной. В то же время в прессе активно начали муссировать тезис о том, что необходимо отказаться или пересмотреть налоговые ставки на операции с недвижимостью. Кроме этого появились не всегда оправданные панические заявления некоторых риэлтеров о том, что вступление в силу норм вышеупомянутого закона "заморозил" рынок и сделки перестали совершаться. Однако по данным крупных столичных агентств ничего подобного не происходило: сделки совершались, а налоги платились.

Невысокая активность на рынке в первый месяц года, кроме налоговых сложностей, по мнению специалистов, была связана еще и с тем, что в начале года (первые месяц - два) и в летние месяцы на рынке наблюдается сезонное затишье. Вместе с тем, уже в начале февраля рынок движения на рынке активизировались. Однако одновременно произошло и подорожание жилья: стоимость квартир за этот месяц увеличилась в среднем на 5,3%.

Принятие новой редакции госбюджета, а также связанные с ним изменения в некоторые законодательные акты, коснулись и сферы недвижимости: так до 1 января 2006 г. был продлен мораторий на налогообложения операций с недвижимостью, а также введена нулевая налоговая ставка на объекты, полученные в наследство или в дар. Это, естественным образом, должно было повлиять на уровень активности рынка недвижимости. По мнению экспертов, отсрочка вступления в силу норм Закона, касательно операций с недвижимостью, на 30% увеличила активность на рынке, что естественным образом совпало с его первым сезонным "весенним" пиком.

Недавняя же девальвация гривны коренным образом не изменила ситуацию на рынке. С одной стороны, резкого скачка цен, как многие прогнозировали, не произошло, а с другой, "оживленность" на рынке осталась прежней. Многие риэлтеры утверждают, что укрепление национальной валюты станет непрямой причиной удорожания жилья: люди, хранящие свои сбережения в иностранной валюте, попытаются избавиться от них путем вложения в недвижимость, тем самым существенно повысив спрос. Уровень же предложения в лучшем случае останется на прежнем уровне. Таким образом, увеличение разрыва между спросом и предложением станет главной причиной удорожания жилых "квадратов".

В вопросе соотношения спроса и предложения первые 4 месяца 2005 г. не принесли существенных изменений: по данным риэлтеров спрос практически в 2 раза превышает предложения и именно этот факт существенным образом влияет на ценовую политику в сегменте жилой недвижимости. Также отмечается существенное увеличение капиталовложений в рынок жилой недвижимости: по сравнению с первыми месяцами прошлого года оно выросло на 27,7%. В вопросе ценовых прогнозов специалисты расходятся во мнении. Некоторые склонны считать, что по итогам 2005 г. недвижимость подорожает на 15 - 25%. Существует и другое мнение: этот год во многом похож на три предыдущих, когда жилье дорожало в среднем на 30 - 35%. Таким образом, если взять среднюю цифру, то можно сделать вывод, что в этом году квартиры подорожают еще на треть.

По итогам апреля недвижимость подорожала в среднем на 5%, однако, эксперты затрудняются ответить, каким же образом на ценовые изменения повлияло укрепление гривны. Нацвалюта "укрепилась" в последней декаде апреля, что внесло свои сложности в определение доли этого факта на формирование общей месячной тенденции. Главной же причиной удорожания недвижимости риэлтеры называют растущую активность рынка, а также соотношения спроса и предложения.

Что же касается далеко идущих планов по развитию ипотеки, то мнение участников рынка таково: развитие кредитования покупки жилья сделает само жилье более доступным для большого количества людей, то есть, приведет к существенному увеличению спроса. Однако ипотека не окажет весомого влияния на увеличение предложения. Таким образом, в перспективе, стоимость жилья, которое станет более доступным за счет кредитов, будет расти.

Прогнозы

В мае, по прогнозам специалистов, предвидится рост цен на уровне 3 - 6%. Первым фактором, который может снизить темпы роста стоимости недвижимости, называют пассивность на рынке в первой декаде мая, связанную с праздниками. Однако в прогноз заложены ожидания изменения стоимости жилья в связи с ревальвацией доллара. Рост же цен на жилье сохраниться и по итогам первых 5 месяцев он может превысить отметку в 20% по сравнению с первыми пятью месяцами прошлого года.

Летом ожидается некоторое снижение активности на рынке, однако уменьшение стоимости квартир не предполагается. Считается, что рынок недвижимости достаточно инертен. А если допустить, что произойдет резкое снижение его объемов, связанное с сезоном отпусков, то рост цен вероятнее всего продолжится.

Андрей Дробота