Увеличение в столице спроса на недорогие гостиничные услуги привело как к расширению предложения со стороны легальных отелей, так и к активизации рынка посуточной аренды квартир, выросшего за прошлый сезон на 40%. Но поскольку большая часть владельцев апартаментов предоставляет гостиничные услуги без надлежащих лицензий и сертификатов, Гостурадминистрация намерена вывести их из тени.

Апартаменты вне конкуренции

По словам специалиста отдела аренды недвижимости компании "С.І.Т." Мирославы Евтушенко, сейчас на столичном рынке наблюдается заметное оживление в сегменте посуточной сдачи в аренду квартир, количество которых оценивается в 3 - 5 тыс. Около 60% из них составляют квартиры, сдаваемые в субаренду, а остальные 40% либо переведены из сегмента длительной аренды, либо покупались специально для данных целей на первичном или вторичном рынке. "Приобретение агентствами квартир в целях их переоборудования и дальнейшей сдачи в аренду уже стало тенденцией, поскольку это позволяет выйти на более высокий уровень сервиса и не платить собственникам квартир около 30% от выручки, как это происходит при сдаче квартир в субаренду", - пояснила г - жа Евтушенко.

Участники рынка говорят, что более 80% подобных квартир сосредоточено в центре города. Директор специализирующегося на почасовой сдаче квартир агентства AlSerent Сергей Шульженко считает, что во многом это обусловлено отсутствием в центре гостиниц с сервисом аналогичного уровня. "Рынок развивается, и пока что достойной альтернативы частным апартаментам в столице нет, - считает он. - Поэтому, если раньше большинство агентств недвижимости выступали посредниками между владельцами квартир и клиентами, то теперь часть из них обзавелась собственным жильем или заключила договоры субаренды".

Рост количества и качества предлагаемых в "гостиничном" сегменте квартир сделал гораздо менее существенной долю "вокзального" предложения единичных арендодателей, рассчитанного на транзитных посетителей столицы. В общем объеме посуточных гостиничных услуг их доля не больше 3 - 5%. Среди других категорий операторов, общее количество которых не превышает 120, около 20 - 25% рынка занимают собственники, располагающие 1 - 2 объектами преимущественно в спальных районах (Оболонь, Харьковский, Позняки и т. д.), около 50 - 60% приходится на хозяев, оперирующих 5 - 6 квартирами, и порядка 10% рынка занимают агентства недвижимости, перепрофилировавшиеся под посуточную сдачу недвижимости. Еще 5%, по словам участников рынка, отвоевали структуры, выкупившие целые парадные домов с последующим ремонтом и максимальным приближением к уровню гостиниц.

По утверждению г - жи Евтушенко, инвестиции в оборудование квартиры среднего ценового диапазона не превышают EUR150 - 200 тыс. Причем банки охотно кредитуют такие проекты, так как при посуточной сдаче квартир окупаемость проекта составляет всего 4 - 5 лет, тогда как при долгосрочной - не менее 8 - 10 лет. При этом стоимость посуточных гостиничных услуг может составлять $25 - 150/сутки и зависит от места расположения, метража и уровня предоставляемого сервиса. Основная же масса квартир - порядка 70% - относится к среднему ценовому диапазону ($40 - 100). Что касается премиум - сегмента, где стоимость проживания в квартире превышает $150 - 200, то в нем предложение пока ограничено, тогда как спрос на подобное размещение достаточно велик. "Аналогичные по цене номера в столичном отеле "Премьер - Палас" имеют небольшой размер, тогда как в 4 - 5 - комнатных квартирах подобного класса часто заинтересованы небольшие корпоративные группы из 4 - 6 человек, экономящие за счет совместного поселения", - говорит г - жа Евтушенко.

Рынок будет упорядочен

Несмотря на почти 40% - ный прирост в прошлом году количества квартир - гостиниц, в мае текущего года ощущалась их острая нехватка, что привело к подорожанию данных услуг на 30 - 50%. Как сказала начальник отдела маркетинга гостиницы "Днепр" Ольга Мищенко, львиную долю клиентов данных квартир составили туристы, приехавшие в Украину с частными целями, и руководители предприятий малого и среднего бизнеса. "К недостаткам квартирного бизнеса можно отнести неудовлетворительный вид подъездов, отсутствие в них охраны и какого - либо подобия администрации, где бы можно было получить или оставить информацию", - пояснила г - жа Мищенко. При этом стоимость проживания в квартирах с отремонтированным подъездом и военизированной охраной повышается на 30 - 35%. Однако последних, по ее словам, в центре пока что мало, что связанно с ограниченным количеством новостроек.

В последнее время каналы поступления информации о подобных услугах расширяются и, кроме традиционной работы с базами агентств недвижимости, пополнились бронированием квартир на сайтах арендодателей. Особенно популярна данная услуга у туристов из Европы и Америки, на которых приходится до 70% среднего и высокого ценовых сегментов. Клиентами же дешевых квартир в основном являются украинские туристы и сами жители Киева, снимающие квартиры для личных нужд, а также приезжие из стран СНГ, поток которых постоянно увеличивается. Единственной группой приезжих, которые никогда не селятся в столичных апартаментах, по словам г - жи Мищенко, остаются японские туристы, придерживающиеся собственных традиций безопасного проживания в чужой стране.

Вместе с тем большинство участников рынка считает, что в условиях надвигающегося бума строительства небольших частных гостиниц перспективы апартаментного бизнеса весьма сомнительны. "Скорее всего, их дальнейшая судьба будет зависеть от того, появятся ли в этом сегменте крупные структуры, которые в состоянии выкупить под эти цели целые парадные домов", - уверена г - жа Евтушенко. Подобное мнение высказывают и столичные туроператоры. "Мы принимаем в основном организованных туристов и, отвечая за их безопасность, предпочитаем пользоваться услугами категорийных отелей", - заявил директор туристической компании "Украина - Русь" Степан Романюк.

Подтверждает это и прошлогоднее зимнее снижение активности хозяев квартир, произошедшее после публикации в столичных СМИ заявления властей об ужесточении контроля над рынком посуточной аренды квартир. Вследствие этого некоторые владельцы апартаментов начали задумываться о выведении бизнеса из тени путем открытия ЧП с уплатой единого налога. По оценке заместителя главы Гостурадминистрации Евгения Самарцева, предложение черного рынка в несколько раз выше цифр, называемых риэлторами и может достигать порядка 20 - 25 тыс. квартир. "То, что на рынке Киева работает такое количество частников, явление нормальное, но требующее упорядочения, - сказал он. - В соответствии с недавно принятым законом о туризме мы инициируем принятие постановления КМУ, предписывающего регистрацию всех хозяев квартир, предоставляющих такого рода услуги". По его словам, в данном постановлении будет прописана процедура отчислений средств от предоставленных услуг в бюджет и санкции за незаконную предпринимательскую деятельность. Правда, при этом он уточнил, что власть постарается минимизировать процедуру регистрации и не допустить неоправданного давления на предпринимателей со стороны чиновников.

Александр Снигурский