Оксана Гришина
UBR.ua

В ближайшее время в Верховную Раду будет внесен законопроект, который предусматривает введение новогодля нашей страны понятия - доверительная собственность. В Кабмине, из стен которого и вышел этот документ, рассчитывают, что новый механизм снизит долю "плохих" займов, что поможет "упасть" кредитным ставкам.

Как отмечается в пояснительной записке, доля безнадежных и сомнительных кредитов в совокупных валовых кредитах постоянно растет. По данным НБУ, за третий квартал 2015 гэтот показатель составил 25,58%. Международные же рейтинговые агентства дают еще более пессимистические цифры.

По оценке Fitch, по состоянию на ноябрь 2015г.безнадежных и сомнительных кредитов в Украине было 44%. Риски невозврата кредитов, как отмечают авторы законопроекта, повышают кредитные ставки, что опять-таки усложняет выплату займов. Этот замкнутый круг предлагается разорвать, внедрив новый механизмкредитного обеспечения.

Он предусматриваетпередачу банку имущества (объекта) в доверительную собственность. Передача оформляется договором, который заверяет нотариус, а данные вносит в Реестр вещных прав.

Отличие этого механизма от привычного нам залога в следующем: банк выступает собственником имущества, поэтому в случае невыполнения должником обязательств, может реализовывать объект от своего имени.

Изъять же залоговое имущество сейчас можно только через суд. А в случае если залогом является единственная недвижимость заемщика, в которой он проживает, кредитор обязан еще и предоставить ему альтернативное жилье. На изъятие ипотечных залогов вообще до сих пор действует мораторий. Объект же, находящийся в доверительной собственности не входит в ликвидационную массу кредитора, поэтому даже банкротство последнего не помешает сразу же взыскать имуществов пользу банка (в отличие от залога, где процедура банкротства может заблокировать этот процесс на несколько лет).

Традиционная ипотека и институт доверительной собственности разняться тем, что в первом случае недвижимостьостается во владении и пользовании должника, а во втором- передается в доверительную собственность кредитору. Режим пользования такой недвижимостью прописывается в договоре.

Кому выгодно

Этот способ обеспечения кредита более выгодный для кредитора, поскольку ему намного проще произвести взыскание на недвижимость в случае невыполнения должником обязательств, пояснила эксперт Better Regulation Delivery Office (BRDO) Мария Грабовская.

"Защита должника обеспечивается ограничением прав кредитора касательно самостоятельного распоряжения недвижимостью. То есть он имеет право только взыскать недвижимость в свою пользу в случае невыполнения обязательств должником, но не имеет права продать или пользоваться ею", - пояснила UBR.uaона.

Сразу же после полного выполнения обязательств по кредитному договору кредитор обязан вернуть недвижимость в собственность должника. В случае же взыскания на недвижимость при дальнейшей продаже, банк обязан сперва предложить выкупить недвижимость должнику, и только в случае отказа -имеет право продать ее третьим лицам.

"По сути, предложенный механизм будет одинаково приемлемым и для добропорядочного кредитора, и для должника и должен способствовать частичному уменьшению ставок по таким кредитам, так как снизятся банковские риски. Но вместе с тем возрастают риски неправомерного присваивания имущества кредиторами. Чтобы их нивелировать, необходимо четко контролировать основания и процедуру проведения взыскания кредитором", - считает Грабовская.

Проблемы останутся

"Законопроект направлен на повышение рейтинга Украины в DoingBusiness, однако не стоит забывать, что копирование чужого опыта не всегда полезно. Предлагаемая правительством система доверительной собственностивозникла в Германии как эрзац залога, потому что немецкое законодательство не предусматривало, к примеру, возможности залога движимого имущества", - пояснил UBR.uaпартнер юридической компании "КПД Консалтинг" Владислав Кисиль.

Но в Украине, подчеркнул эксперт, в отличие от той же Германии, таких серьезных проблем в правовом поле с залогом нет. "У нас есть проблемы с взысканием, с судебной практикой, которая не всегда защищает права кредитора, с исполнительной службой. Поэтому вместо того, чтобы плодить способы обеспечения кредита, лучше решить проблему защиты прав кредиторов. Предложенная в законопроекте модель доверительного владения -искусственно созданный институт, который дублирует модель залога, с небольшими нюансами. Почему бы не довести до ума существующую модель залога, которая станет комфортной для банков вместо того, чтобы создавать новую?" -недоумевает Кисиль.

А вот банкиры считают идею внедрения доверительной собственности интересной и частично упрощающей процедуру взыскания. "Однако готовность кредитовать в целом, на мой взгляд, не будет напрямую зависеть от данного нововведения, ведь остаются старые вопросы в части доверия к судебной системе и прочее, что продолжает усложнять банкам жизнь", - прокомментировал UBR.ua сиутацию начальник управления правовой поддержки розничного бизнеса и СМБ в UniCredit Bank Виктор Панченко.

Самым очевидным плюсом для банка (и соответственно минусом для недобросовестного заемщика), по мнению эксперта, является упрощение процедуры обращения взыскания.

Упадут ли ставки?

Оформление кредита по механизму доверительной собственности будет стоить заемщику немного дороже, чем сейчас.

"Размер административного сбора в сравнении с ипотекой незначительно увеличен (с 0,05 до 0,1 размера минимальной заработной платы). Но итоговая сумма будет зависетьот расценок нотариусов. Еще недавно они настаивали на том, что его необходимо брать по полной, то есть, как за ускоренную процедуру (а это 2,5 и 5 минимальных заработных плат соответственно). Но в любом случае разница в стоимости между оформлением права собственности (в том числе. доверительной) и ипотеки составляет 50%. Появилось письмо Минюста №308/8/32-16, которое должно было расставить все точки над "і" в этом вопросе, но я не уверен, что аппетиты нотариусов сильно снизятся", - прокомментировал Панченко.

Но, если ожидания авторов законопроекта оправдаются, эти затраты должно с лихвой компенсировать снижения кредитных ставок. Впрочем, оно вряд ли будет существенным. По оценкам экспертов, займы могут подешеветь на 1-2% годовых.