Прошедшая неделя принесла шквал изменений в "правилах игры" на украинском кредитном рынке. При этом средние ставки по ипотечным кредитам постепенно приближаются к докрисизному уровню. Начать обзор Prostobank.ua предлагает с основных кредитных новостей прошедшей недели.

На минувшей неделе украинский парламент вплотную занялся вопросами кредитования физлиц. Во-первых, наконец была поставлена финальная точка в вопросе валютного кредитования - Верховная Рада окончательно запретила выдачу потребительских кредитов в иностранной валюте. При этом решение не распространяется на выданные ранее валютные кредиты.

Помимо этого, парламент принял закон, регулирующий порядок реструктуризации кредитной задолженности. Теперь банк по согласованию с заемщиком может осуществлять реструктуризацию его задолженности по кредиту в одной из трех форм: отсрочка уплаты основного долга на срок не более трех лет, продление срока кредитного договора, а также изменение механизма начисления процентов. Также банк может не применять к заемщику штрафные санкции или уменьшать сумму основного долга для добросовестных клиентов. Эта норма, как и предыдущая, касается кредитных договоров, заключенных после вступления изменений в силу.

Впрочем, вышеописанные изменения в законодательство еще не гарантируют, что банки воспользуются предоставленными им возможностями. В то же время, другой принятый на этой неделе закон более категоричен в определении обязанностей банков по отношению к заемщикам. В частности, им запрещается препятствование досрочному погашению кредита, а также установление любых комиссий за досрочное погашение. Однако эта норма также распространяется только на новые кредитные договора, заключенные после введение закона в действие.

Также на прошедшей неделе Государственная исполнительная служба озвучила пояснения относительно обращение взыскания на единственное жилье недобросовестного плательщика. Согласно этим разъяснениям и украинскому законодательству, заемщик может быть выселен из единственного имеющегося у него жилья в том случае, если размер взыскания превышает 10 минимальных заработных плат, что составляет около 10 тысяч гривен. В то же время, представители службы отмечают, что жилье у должника отбирают крайне редко, так как на него взыскание обращается в последнюю очередь.

Также на минувшей неделе были опубликованы данные исследований группы компаний EOS, свидетельствующие о том, что украинцы находятся на втором месте после греков по размеру среднего потребительского кредита на душу населения. По результатам исследования, среднестатистический украинец задолжал банку около 800 евро, или 3,5 своих зарплаты. В то же время, Национальный Банк отмечает, что объемы потребительского кредитования в Украине растут: из предоставленных населению в мае-2011 займов на сумму девять миллиардов гривен на потребительские кредиты приходится 7,9 миллиардов гривен. При этом объемы ипотечного кредитования растут медленно и все еще далеки от докризисного уровня.

Эксперты прогнозируют, что такая ситуация сохранится до конца текущего, и, вполне вероятно, следующего года. «Бума кредитования в ближайшие 2 года ожидать не стоит. Некоторые банки сейчас занимают выжидательную позицию, некоторые вообще отказываются от ипотеки. Во втором квартале 2011 года банки в основном делали ставку на два ипотечных направления: кредитование покупки заложенной по проблемным кредитам недвижимости, которую они отсудили у неплательщиков, и финансирование завершения строительства жилых домов, возводимых их партнерами», - поясняет Анна Сидорова, заместитель председателя правления банка «Киев ». При этом эксперты надеются, что количественное отставание украинского ипотечного кредитования компенсируется его качественным ростом. «Думаю, что объемы кредитования будут набираться постепенно, и качественный уровень кредитования будет совсем другим (в сравнении с докризисным): тут и другое отношение населения к заемным средствам, и другое отношение банков к оценке платежеспособности населения, к выдачи длинных кредитов с фиксированной ставкой; и поведение застройщиков на рынке, думаю, тоже будет с учетом пережитого кризиса», - рассказывает Анна Макаренко, начальник управления развития продуктов Банка Кипра .

Непосредственно на рынке ипотечного кредитования за месяц, прошедший со времени выхода прошлого ипотечного обзора, произошли следующие изменения. На два банка из числа 50 банков-лидеров по активам вырос сегмент кредитования покупки недвижимости на первичном рынке. На вторичном рынке появился новый аванс в 35% - от ВТБ Банка. Предложение же с минимальным размером авансового платежа (в 10%) по-прежнему за Ощадбанком. По мнению экспертов, к нему не скоро присоединятся другие учреждения, как не скоро появятся на рынке и кредиты без первоначального взноса. «Значительных льгот по авансу в ближайшие 2-3 года ожидать не стоит. Стандартное требование к первоначальному взносу останется на уровне 30% стоимости приобретаемой недвижимости, возможны авансы в 10-20%. Но такие условия будут касаться, прежде всего, партнерских схем с застройщиками», - прогнозирует Анна Сидорова. Эксперты отмечают, что предпосылки к появлению безавансовых кредитов, существовавшие до кризиса, сегодня на рынке отсутствуют. «Аванс в 0% был спровоцирован стабильным и, главное, прогнозируемым ростом цен на недвижимость, который наблюдался в 2006-2008 гг. Тогда банки давали кредиты с минимальным авансом или вообще без него, понимая, что уже через два-три месяца реальная стоимость квартиры будет значительно выше», - поясняет Светлана Монастырская, член правления и заместитель председателя правления Укрэксимбанка .

Что же касается средних реальных ставок по займам на жилье, то по кредитам на вторичном рынке в июне-июле-2011 они немного снизились - на 0,14-0,22 процентных пункта по разным срокам. Меньше всего снизилась средняя ставка по двадцатилетним кредитам. Впрочем, по показателю средней реальной ставки такие кредиты - одни из самых «дешевых» на рынке, а их предложение минимально: такие займы предоставляют только в 12 учреждениях из 50-ти крупнейших.

На первичном рынке снижение средних реальных ставок за минувший месяц было более заметным – на 0,7-0,86 процентных пункта для кредитов на 5-20 лет. 25-ти и 30-тилетние кредиты остались без изменений, однако их на рынке пока предлагает только один банк.

Стоит отметить, что уже можно говорить о том, что средние ставки по ипотечным кредитам вернулись к почти докризисному уровню. Так, по кредитам на новое жилье в январе-2008 средняя реальная ставка находилась в диапазоне 15,7%-16,6% годовых, тогда как сегодня она колеблется между 15% и 17,35% годовых в среднем по рынку. Кредиты на вторичное жилье еще несколько «дороже», чем до кризиса: в январе-2008 средние по рынку ставки по таким кредитам составляли 15,6%-16,5% годовых в зависимости от срока. Сегодня же они в среднем на 2 процентных пункта выше. Помимо этого, в начале 2008 года можно было взять ипотечный кредит в долларах под среднюю реальную ставку около 13% годовых как на новое, так и на вторичное жилье. Не говоря уже о низких авансах, которые были массово доступны до кризиса.

В ближайшее время эксперты прогнозируют продолжение снижения средних ставок, однако резкого их «обвала» ожидать не стоит. «По нашему мнению, тенденция к снижению ставок сохранится, однако темпы снижения замедлятся. В случае сохранения стабильной ситуации в экономике и дальнейшего удешевления ресурсной базы, средние ставки по ипотеке до конца года еще будут снижаться», - рассказывает Светлана Монастырская. А при неблагоприятном развитии экономичсекой ситуации, ставки по ипотечным кредитам могут даже увеличиться. «Думаю, что ниже 13-14% годовых ставки до конца года не опустятся. Плюс постепенно будут удлиняться сроки и вводится плавающая ставка. Соответственно, если к сентябрю-2011 будут какие-то сезонные флуктуации на рынке, нехватка гривневой ликвидности, то банки станут повышать процентные ставки по депозитам (тенденция уже наблюдается где-то около месяца). Как следствие, цена ипотеки с плавающей ставкой также вырастет», - поясняет Анна Макаренко.

Поспособствовать снижению ипотечных ставок теоретически призваны намерения Государственного Ипотечного Учреждения рефинансировать такие кредиты под 11% годовых. Впрочем, такие изменения врядли радикально изменят ситуацию на рынке. «Общую ситуацию на рынке программа ГИУ вряд ли изменит – для этого необходимо значительно большие финансовые вливания. Но, конечно, рефинансирование банков-агентов Государственным ипотечным учреждением создаст дополнительные возможности по привлечению более доступных кредитов как для застройщиков, так и для населения», - комментирует Евгений Соболев, директор департамента активных операций банка «Киев». Таким образом, вполне возможно, что банки-партнеры ГИУ действительно смогут выдавать более дешевые ипотечные кредиты. «На сегодняшний день, средняя процентная ставка по кредитованию физлиц на покупку жилой недвижимости на вторичном рынке составляет от 17 до 19% годовых. В свою очередь, ставка рефинансирования в размере 11% годовых, заявленная для банков, действительно может снизить стоимость кредитов для населения. Мы прогнозируем, что банки по программе ГИУ будут выходить на ипотечный рынок со средними ставками в размере 14-15% годовых», - рассказывает Андрей Осипов, начальник отдела развития и поддержки розничных кредитных продуктов банка «Хрещатик ». Впрочем неизвестно, насколько доступными покажутся заемщикам кредиты даже под 15% годовых.