С 1 января 2004 г. в Украине "заработает" новое ипотечное законодательство Новый Закон "Об ипотеке", принятый недавно Верховной Радой, со сдержанным оптимизмом оценивают практически все: и банкиры, и страховщики, и риэлторы, и аграрии.

Наконец - то свершилось событие, которого отечественный бизнес с нетерпением ожидал многие годы: 5 июня Верховная Рада приняла Закон "Об ипотеке", который вступает в силу с 1 января 2004 года. "Контракты" попытались проанализировать основные положения свежепринятого документа и выяснить, как его оценивают специалисты. Предметы ипотеки

Согласно закону, предметом ипотеки могут быть объекты недвижимого имущества, зарегистрированные согласно законодательству, которые принадлежат ипотекодателю на праве собственности или на правах хозяйственного ведения, если ипотекодателем является государственное или коммунальное предприятие; которые могут быть отчуждены ипотекодержателем.

Законом предусмотрено, что в случае передачи в ипотеку здания или сооружения ипотека также распространяется на земельный участок, на котором оно расположено и который необходим для его использования по целевому назначению. Закон предусматривает и "обратный порядок" - то есть, в случае передачи в ипотеку земельного участка ипотека распространяется на объекты незавершенного строительства, находящиеся на нем.

Передавать в ипотеку объекты государственной или коммунальной собственности разрешается только после получения согласия органа государственной власти или местного самоуправления, к сфере хозяйственного ведения которого относится это предприятие.

В то же время закон запрещает передавать в ипотеку государственные объекты, не подлежащие приватизации, а также национальные, культурные и исторические ценности, занесенные в Государственный реестр национального культурного наследия.

Важным "плюсом" принятого закона является то, что он разрешает ипотеку земельных участков сельскохозяйственного назначения. Напомним, что банкиры неоднократно называли принятие такой нормы одним из основных условий развития кредитования аграриев в Украине. Вместе с тем Закон "Об ипотеке" в вопросах отчуждения земельных участков и их продажи на открытых торгах содержит ссылки на Земельный кодекс.

Примечательно, что первоначально в проекте закона содержалась норма, согласно которой ипотекодержателями земельных участков могли быть только банковские учреждения, однако депутаты решили исключить ее из окончательной редакции закона.

Обращение взыскания

В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения должником основного обязательства ипотекодержатель вправе удовлетворить свои требования по основным обязательствам путем обращения взыскания на предмет ипотеки.

Обращение взыскания проводится на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или согласно договору об удовлетворении условий ипотекодержателя. Вместе с тем, обращение взыскания на имущество государственных и коммунальных предприятий, или предприятий, контрольный пакет которых принадлежит государству, осуществляется только на основании решения суда.

Если же предметом ипотеки являются два и больше объекта недвижимого имущества - взыскание обращается в объеме, необходимом для полного удовлетворения условий ипотекодержателя.

Закладные должны "оживить" ипотечный рынок

В соответствии с нормами закона, закладная - это долговая ценная бумага, которая засвидетельствует безусловное право ее собственника на получение от должника исполнения по основному обязательству при условии, что оно подлежит исполнению в денежной форме, а в случае невыполнения основного обязательства - право обратить взыскание на предмет ипотеки. Закладная оформляется, если ее выпуск предусмотрен ипотечным договором.

Закладная подлежит передаче должнику в случае надлежащего выполнения им основного обязательства. В этом случае она аннулируется.

При подготовке закона к третьему чтению депутаты дополнили его разделом о рефинансировании с помощью закладных. Собственник закладной может до наступления срока исполнения должником обязательств по закладной проводить операции с закладными для рефинансирования собственной деятельности путем привлечения дополнительных денежных средств от других лиц. Закон предусматривает такие способы рефинансирования как: отчуждение (продажа) закладной путем проведения индосамента; продажа закладной с обязательствами обратного выкупа (операция репо); передача закладной в залог для обеспечения исполнения обязательств перед другими кредиторами; эмиссия ипотечных ценных бумаг и др.

Не вернул кредит - выселяйся!

Одним из главных достоинств Закона "Об ипотеке" банкиры называют наличие в нем нормы, регулирующей вопросы освобождения жилья, купленного в кредит, в случае неуплаты его жителями по этому кредиту. Напомним, что банкиры неоднократно жаловались на чрезмерную "гуманность" действующего законодательства, позволяющего жителям не покидать квартиру даже в случае неуплаты банку по кредиту. Теперь с этим покончено: статья 40 закона, носящая грозное название "Выселение жителей", предусматривает, что "обращение взыскания на переданные в ипотеку жилой дом или жилое помещение является основанием для выселения всех жителей, за исключением нанимателей и членов их семей".

Выселить нанимателей новый собственник жилья не сможет в двух случаях: если договор найма (аренды) был заключен до момента заключения ипотечного договора, и о наличии такого договора было доведено до ведома ипотекодержателя, или такой договор был зарегистрирован в установленном законом порядке; а также если такой договор был заключен после заключения ипотечного договора по согласию ипотекодержателя.

В этих случаях собственник, к которому перешло право на жилое помещение, просто становится новым арендодателем. Механизм отселения таков: после принятия решения об обращении взыскания на переданное в ипотеку жилое помещение все его жители должны добровольно освободить его в течение месяца. Если же они не захотят сделать это добровольно - им "помогут" это сделать принудительно, на основе решения суда.

Закон нужно "дополнить"

Эксперты в целом позитивно оценивают долгожданный закон, однако отмечают, что он будет эффективен только в случае принятия нескольких "сопутствующих" законов. "Надо еще тремя - четырьмя законами "подпереть" этот закон. Сейчас мы активно работаем над этими решениями, но мы не могли их раньше продвигать, потому что они вытекают из главного закона. И если это будет сделано - у нас тут очень хорошие перспективы", - считает председатель Нацбанка Украины Сергей Тигипко.

Исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации Сергей Волков в беседе с "Контрактами" также отметил необходимость принятия дополнительных законов. "В дополнение к этому закону необходимо принять еще пару законов. То есть в комплект должен входить не только Закон "Об ипотеке", но и закон о регистрации прав на недвижимое имущество, а также закон об ипотечных ценных бумагах", - сказал он. По мнению Сергея Волкова, закон о регистрации нужно принять до конца года, а закон об ипотечных ценных бумагах - в первой половине следующего года.

Стоит отметить, что в Законе "Об ипотеке" предполагается именно такое развитие ситуации: в его конечных положениях Кабинету Министров предписывается "в шестимесячный срок с момента вступления закона в силу внести на рассмотрение Верховной Рады законопроект об ипотечных ценных бумагах".

Одним из основных вопросов, который должен урегулировать закон об ипотечных ценных бумагах, должно стать рефинансирование банков, работающих с такими бумагами. "Учитывая, что наши банки обладают краткосрочной депозитной базой, в любом случае вопрос рефинансирования должен быть решен, конечно, при участии нашей ассоциации. Само рефинансирование может осуществляться разными способами. Закон про ипотечные ценные бумаги и предполагает создание модели рефинансирования", - объяснил Сергей Волков.

Говоря о преимуществах принятого закона, Сергей Волков, в частности, сказал "Контрактам", что, принятый закон "в известной степени снимет ряд проблем, которые существуют в силу того, что сегодня ипотечные отношения регулируются Законом "О залоге", где не прописан целый ряд позиций, которые необходимы для рынка". Представители коммерческих банков отмечают, что позитивное влияние принятого закона будет выражаться в первую очередь в двух направлениях. Во - первых, он расширит возможности банков по кредитованию физических лиц под покупку жилья, поскольку, кроме урегулирования вопросов принудительного выселения неплательщиков, закон дает банкам возможность оформлять в залог по кредиту имущественные права на жилье, находящееся в стадии строительства. Во - вторых, закон расширяет для банков и других финансовых учреждений набор финансовых инструментов.

Дмитрий СЛИНЬКО

Комментарий специалиста

Сергей ТИГИПКО, председатель НБУ:

- Это очень важное событие, над которым в том числе и Национальный банк работал на протяжении последних четырех месяцев. Потому что это как раз механизм для молодежи, которая хочет получить жилье. Сегодня, к сожалению, банкиры молодых семей боятся, потому что родился ребенок - и выселить невозможно. Законодательство такое. И молодежь, даже которая имеет возможность оплачивать, и имеет хорошую работу, и может работать, не может нормально взять кредит. Или выдумывают какие - то схемы. Я считаю, что по жилью это чрезвычайно интересные механизмы, потому что тут есть реальные гарантии возврата.

Глоссарий

Ипотека - вид обеспечения исполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником своих требований получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном этим законом.

Ипотекодатель - лицо, которое передает в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения собственного обязательства или обязательства другого лица перед ипотекодержателем. Ипотекодателем может быть должник или имущественный поручитель.

Ипотекодержатель - кредитор по основным обязательствам.

Цели и задачи закона

* создание надежных законодательных гарантий приоритетной защиты прав кредиторов в процессе ипотечного кредитования с соблюдением интересов должника и других лиц, имеющих законные требования на предмет ипотеки;

* установление прозрачных правил оформления и выполнения ипотечных прав и обязательств с применением четкой системы определения приоритета требований ипотекодержателя и других лиц на предмет ипотеки;

* введение закладной как особого вида ценных бумаг, что позволит ввести ипотечные обязательства в свободное хозяйственное обращение с целью рефинансирования деятельности кредитора по ипотечному кредитованию.