Купить бумаги, закрепляющие за инвестором право на еще не возведенную жилплощадь, можно будет только через посредников. Это не даст инвесторам никаких дополнительных гарантий. Но отобьет у них (а заодно и у самих застройщиков) желание покупать - продавать квартиры с помощью ценных бумаг.

Из общей суммы (10,5 млрд. грн.) эмиссии корпоративных облигаций в прошлом году 6 млрд. грн., то есть более половины, пришлось на строительные облигации. В первом квартале этого года их доля перевалила за 64%. Продажа квадратных метров посредством целевых облигаций уже давно и прочно занимает первое место среди остальных способов финансирования строительства жилья. Этому поспособствовали, с одной стороны, законодательные ограничения на другие способы привлечения инвестиций, с другой - выгодная с точки зрения налогообложения и относительно простая процедура данного способа продажи недостроенных квартир. Пока что простая.

Комиссия намерена изменить порядок публичного размещения "квартирных" облигаций. Свои предложения она изложила в проекте новой редакции Положения о порядке выпуска облигаций предприятий. Комиссия считает, что "квартирные" облигации должны быть именными. И что размещать публичные выпуски (а таковыми являются почти все строительные эмиссии) должен профессиональный андеррайтер. Причем только на организаторе торговли - на бирже или в торгово - информационной системе. Плюс торговец ценными бумагами - и между покупателем и застройщиком уже три посредника. Сейчас, чтобы купить такие бумаги, нужен только один - торговец.

Эмитенты не в восторге от намерений ГКЦБФР. "Не вижу смысла в идее именных облигаций и в привлечении андеррайтера. Если выпуск открытый, это значит, что застройщик не знает, кому он будет его продавать. А если знает, зачем ему андеррайтер? Кроме того, андеррайтеру нужно платить комиссионные, что приведет к удорожанию стоимости жилья, но не добавит гарантий", - отмечает заместитель гендиректора ООО "Градострой" Алексей Маркусь. Застройщику придется либо ждать, пока он не соберет полный список инвесторов на нужную сумму. Ноу - хау с организатором торговли еще интереснее - что - что, а квартиры ПФТС еще не продавала. "Квартирные" облигации - это не рыночный, не долговой и вообще не финансовый инструмент. По сути, это жилплощадь, товар, который приобретают, главным образом, физлица. На организованном рынке ценных бумаг ему делать нечего, иначе он уже давно был бы там.

"Все эти новшества абсурдны. Они настолько усложнят механизм работы с облигациями, что, думаю, застройщики от него откажутся", - резюмирует г - н Маркусь. Отказавшись от облигаций, застройщики окончательно уйдут в инвестфонды. Что, впрочем, далеко не идеальный вариант, ибо схема там еще более запутанная и громоздкая. Выпуск делается закрытым и нецелевым, его выкупает ПИФ или КИФ, который затем продает облигации инвесторам, а застройщик заключает еще один договор с инвестором о резервировании квартиры, соответствующей стоимости пакета облигаций. Еще один законный способ финансирования строительства жилья, в пользу которого государство в последнее время и вводит ограничения - с помощью фондов финансирования строительства и фондов операций с недвижимостью - все равно не станет массовым (слишком дорогие схемы).

Есть у комиссии и дельное предложение. Она намерена регистрировать строительные выпуски только в том случае, если эмитент предоставит ей все разрешительные документы на строительство. Правда, застройщики и тут нашли подводные камни. "Комиссия наверняка консультировалась с профильными специалистами, но недолго. В перечне документов, которые она намерена требовать, я нашел некое "разрешение на выполнение строительных работ". Такого документа не существует в природе. Есть ордеры на выполнение строительных работ, в процессе строительства их нужно взять штук сто, на каждый вид работы", - отмечает Алексей Маркусь, соглашаясь, что сама идея регистрировать выпуски только после получения разрешительной документации неплохая. Она может уберечь инвесторов от махинаций вроде "Элиты - Центра".

Эксперты гадают, что же подвигло комиссию ставить целевым облигациям "палки в колеса". Возможно, она решила искусственно увеличить объемы торгов на организованном рынке и подбросить возможность заработать андеррайтерам и управляющим активами, а может, опасается махинаций на строительном рынке. Ведь из 102 прорейтингованных агентством "Кредит - Рейтинг" строительных компаний, работающих с целевыми облигациями, всего лишь четыре имеют инвестиционный уровень. И это очень беспокоит комиссию. Случись с эмитентом облигаций афера, подобная "Элите - Центру", обманутые инвесторы наверняка привлекут ГКЦБФР к ответственности. Единственный выход - отвадить застройщиков от ЦБ, сделав процедуру их продажи неудобной и дорогой. Однако, желая ужесточить контроль над привлечением средств физлиц в строительство, государство рискует сделать эту сферу все более "схемной".

Евгения ПРОДАЕВА