Законопроект о риелторской деятельности уже прошел «аудит» профильного комитета Верховной Рады и рекомендован к принятию. «На сегодняшний день в Украине предоставление риелторских услуг обеспечивается в 90% всех договоров купли-продажи, аренды объектов недвижимости... Несмотря на это, действующее законодательство не содержит специальных норм для регулирования данной сферы... К сожалению, почти во всех случаях предоставления риелтерских услуг функции риелторов не выполняются, благодаря чему тенизируются операции с недвижимым имуществом и, соответственно, доходами населения. Следствием этого является то, что государственный бюджет Украины ежегодно недополучает миллиарды гривен», - говорится в пояснительной записке к законопроекту.

Другими словами, по мнению депутатов, принятие законопроекта «отбелит» данную сферу и, как следствие, обеспечит увеличение поступлений в казну.

Это далеко не первая попытка детенизировать риелторский рынок. В духе доброй традиции, соответствующие законопроекты появлялись каждый год в любой каденции парламента. Вот только до их принятия дело не доходило никогда. К примеру, в 2016 году инициатором новшеств выступило Минэкономразвития. Согласовать документ попытались с профессиональными риелторскими сообществами, но найти компромисс так и не удалось. В 2019 году Фонд государственного имущества, совместно со специалистами в сфере продажи недвижимости, разработали очередной проект закона о брокерской деятельности, но и он остался «под сукном». И вот теперь новый закон, который кардинально отличается от своих предшественников, хотя это не значит, что он «жизнеспособный».

«Недвижимые» новшества

Законопроектом предлагается создать единую информационную базу данных об объектах недвижимости, что якобы будет способствовать детенизации рынка риелторских услуг и установлению прозрачных условий деятельности самих риелторов.

Устанавливается само понятие «риелтор» (или «брокер»). Он будет обязан пройти профподготовку, сдать квалификационный экзамен. Получив «добро» на работу, все проаттестованные риелторы будут внесены в «Единый реестр физических лиц, юридических лиц и профессиональных объединений в сфере риелторской деятельности», держателем которого станет комиссия «Национальной федерации специалистов в сфере риелторской деятельности» (она и будет главным экзаменатором риелторов).

«Теневиков» ждут штрафы:для пойманных в первый раз - от 500 до 1000 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 8,5 до 17 тысяч гривен) с конфискацией прибыли по сделке, «застуканных» повторно в течение года - от одной до двух тысяч таких минимумов (от 17 до 34 тысяч гривен) с конфискацией.

Все сделки на рынке недвижимости - аренда, продажа, передача под заем, дарственная - будут считаться законными только в том случае, если они будут проводиться с помощью риелторов. Всем договорам будут присваиваться номера, затем они будут вноситься в Единую информационную базу, доступную онлайн. Незарегистрированные в ней сделки попадут в разряд незаконных.

Еще риелторы будут проводить паспортизацию объектов: данные об объекте, как и о его владельце, условия продажи или сдачи в аренду и т.д. Без паспортизации нельзя будет даже прорекламировать объект недвижимости на сайте объявлений. За нарушение правила - штраф свыше 40 тысяч гривен. Вот только непонятно, как в системе онлайн будет обеспечиваться конфиденциальность информации о сделке с недвижимостью, что прописано в Конституции Украины.

Есть в законопроекте и перечень прав потребителей риелторских услуг: свободно получать доступ через Интернет к информации, обнародованной в Реестре и Единой информационной базе данных, свободно выбирать субъекта риелторской деятельности;получать от него информацию о выполнении условий риелторского договора;требовать расторжения договора в случае невыполнения риелтором условий документа;требовать возмещения вреда, причиненного расторжением договора по вине риелтора;получать от риелтора информацию по операциям с недвижимым имуществом.

«За» и «против»

Юрист судебной практики ЮКК «Де-Юре»Владислав Мартынчук отмечает, что депутаты планируют ограничить свободное занятие риелтерской деятельностью, организовать ведение перечня лиц, имеющих право ее осуществлять, а также установить контроль данной сферы. Причем, расходы в связи с реализацией данных реформ ложатся на плечи самих риелтеров. За их счет будет вестись деятельность органов риелтерского самоуправления и поддерживаться работа реестров и баз данных, предусмотренных законопроектом.

«На практике это означает повышение себестоимости риелторских услуг, что, в свою очередь, повлечет за собой рост их стоимости. Соответственно, цены для потребителей вырастут. При этом следует учитывать, что законопроектом предполагается фактически введение риелторской монополии на оказание услуг в связи с заключением договоров в сфере недвижимости, в том числе ее аренды и продажи. Иными словами, изменения, предложенные законопроектом, приведут к снижению конкуренции в сфере риелторских услуг, что также вполне вероятно негативно скажется на формировании цены для потребителей», - отметил юрист.

По его мнению, есть также риск, что, по крайней мере для части потребителей, риелторские услуги могут оказаться непропорционально дорогими. Это, в свою очередь, может привести к возникновению спроса на «нелицензированных» риелтеров.

«Соответственно, часть бизнеса, в ответ на нововведения, возможно, еще глубже уйдет в тень, несмотря на значительные штрафы и усиление контроля со стороны государства. Как результат, приятие законопроекта в текущем виде может привести к достижению результата прямо противоположного его цели. Считаю, что введение риелторской монополии, при предшествующем отсутствии контроля отрасли, является слишком радикальным шагом. Такие изменения должны быть последовательными и ожидаемыми, чтобы рынок мог гибко под них адаптироваться. До введения риелторской монополии, если она так необходима для государства, следует организовать структуру деятельности риелтеров, наладить систему и обеспечить ее функционирование. Кроме того, следует также предусмотреть льготные условия получения статуса риелтера для лиц, осуществляющих такую деятельность до момента принятия закона. Это позволит плавно перейти к введению риелторской монополии без ущерба для рынка», - подчеркнул юрист.

В настоящее время в Украине, как и в большинстве стран постсоветского пространства, а также, например, в Испании, законодательно квалификационные требования к специалистам на рынке недвижимости не определены. В то же время, как отмечает управляющий партнер ЮК JN LegalЯн Левитас, в США, Нидерландах, Бельгии и еще ряде стран ЕС этот вид деятельности является лицензионным. Он отмечает, что парламентарии предлагают фактически исключить возможность продавать или арендовать недвижимость без заключения риелторского договора. Но в этом есть как положительные, так и отрицательные моменты.

«Среди положительных можно выделить большую защищенность граждан при проведении операций с недвижимостью. В то же время, следует понимать, что нововведение будет ограничивать права граждан самостоятельно распоряжаться своей собственностью, да еще под угрозой возможного привлечения к ответственности. Кроме того, фактически ставится вопрос о монополизации данного рынка, а также установления определенных квалификационных требований к риелторам, регламентация механизмов реализации и обеспечения выполнения ими своих функций и полномочий, в том числе в части первичного финансового мониторинга. Все это, несомненно, не будет способствовать удешевлению риелторских услуг. Таким образом, данный законопроект является важным шагом для детенизации рынка, но, в то же время, несет риски его монополизации и увеличения стоимости проведения операций с недвижимостью», - подытожил эксперт.

Как проявят себя расписанные народными депутатами новшества, станет понятно, если закон будет принят парламентом. Но пока рисков в документе слишком много, чтобы назвать это прогрессивной реформой.