Большинство людей независимо от национальности и уровня дохода считают недвижимость самым надежным вложением. А правильно выбранный для инвестиций объект недвижимости способен приносить еще и стабильный доход.

Модная инвестиционная идея в этом секторе, на которую в последнее время делают ставку многие частные и институциональные инвесторы, - арендное жилье в США.

«Инвестиции в арендное жилье США подхлестывает экономический кризис, под его давлением все больше американцев превращаются из домовладельцев в арендаторов жилья. В ближайшие 10 лет число арендаторов увеличится на 5-6 млн домохозяйств. Это пенсионеры, желающие сэкономить на выплате ипотечных кредитов, молодые американцы, начинающие самостоятельную жизнь, и иммигранты», - говорит президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

На чужом квадратном метре

Цены на жилье в США достигли пика летом 2006 г., после чего началось падение, спровоцировавшее ипотечный и финансовый кризис. В прошлом году, по оценкам многих экспертов, цены наконец нащупали дно и рынок стал понемногу восстанавливаться.

Покупка американского жилья с целью сдачи его в аренду долгое время оставалась прерогативой местных индивидуальных инвесторов. Но за последние два года эта практика трансформировалась в один из самых популярных видов капиталовложений и на Уолл-стрит. Десятки пенсионных фондов и инвестиционных компаний, таких как Blackstone Group и Colony Capital, покупают жилые дома по низким ценам, иногда привлекая средства соинвесторов из-за рубежа.

Иностранные фирмы стали активно участвовать в процессе недавно. Как и американские, они стремятся к получению высокого дохода от сдачи в аренду жилья и его последующей перепродажи, когда рынок жилой недвижимости восстановится.

В январе инвестиционный банк Keefe, Bruyette & Woods посчитал, что институциональные инвесторы привлекли от $6 млрд до $9 млрд на вложения в покупку домов в США для сдачи в аренду. Неизвестно, какая часть этой суммы происходит из-за рубежа, но эксперты полагают, что эта доля будет расти. «Если бы я была иностранным инвестором, не вполне уверенным в перспективах экономики моей страны, то из всех мест, куда я могла бы инвестировать, американский рынок жилой недвижимости был бы для меня самым привлекательным», - поясняет Лиза Маркес Джексон, старший вице-президент John Burns Estate Consulting, фирмы, оказывающей консалтинговые услуги на рынке недвижимости.

Австралийский публичный фонд недвижимости US Masters Residential Property Fund - траст, инвестирующий в недвижимость и управляющий средствами преимущественно пенсионеров с Зеленого континента в размере $276 млн, - только одна из множества иностранных компаний, делающих ставку на восстановление американского рынка жилья и покупающих здесь дома, цены на которые сейчас невысоки. В сентябре прошлого года компания приобрела за $830 000 четырехэтажный таунхаус в Джерси-Сити на берегу реки Гудзон, рассказывает ее инвестиционный управляющий, австралиец Алан Диксон. Сейчас идет ремонт: рабочие укладывают плитку в ванных комнатах. Дом с тремя спальнями, по словам Диксона, «примерно такой, как арендовали бы герои сериала «Друзья», готовится к сдаче в аренду за $3295 в месяц.

US Masters, как и многие другие иностранные инвесторы, избегает проблемных домов, например тех, что были отчуждены у неплательщиков по ипотечным кредитам и выставлены на продажу. При этом она ищет дешевые предложения, когда цена ниже стоимости ипотечного кредита, взятого на покупку недвижимости, или когда дом продается со скидкой. По данным аналитической компании Zillow, цены в округе Гудзон, в который входит Джерси-Сити, упали на 29% с пика в 2006 г. «Мы скупаем дома в массовом порядке и делаем это, скажу не стыдясь, по крайне низким ценам», - говорит Диксон. US Masters организована как публично торгуемый фонд недвижимости (Real Estate Investment Trust, REIT).

Валютная наценка

Австралийцы не случайно сейчас устремились в Америку. Инвесторы из стран, валюты которых значительно укрепились по отношению к американскому доллару, оказались в особо выгодном положении. Сейчас они могут предложить лучшую цену, чем их американские конкуренты, так как надеются извлечь прибыль еще и за счет курсовой разницы. Стюарт Мортон, финансовый директор австралийского фонда Cashel USA Property Partners, говорит: «Все дело в высоком курсе австралийского доллара. Именно он делает эти дома для нас действительно дешевыми». Сейчас, по словам Диксона, годовая доходность фонда по портфелю сдаваемого в наем жилья составляет 7% после вычета операционных расходов. Пока австралийский доллар силен, но если он снизится до «исторически нормального уровня» - около $0,8 - инвесторы US Masters заработают на 30% больше, когда фонд продаст свои дома.

Мортон полтора года назад в партнерстве с австралийским инвестбанком стал скупать дома в Далласе, Хьюстоне, Атланте, Кливленде, после того как полтора месяца ездил по США, оценивая потенциальный рынок. Cashel купила уже 200 домов по средней цене $65 000 и потратила на ремонт в среднем еще по $10 000. По словам Мортона, его компания зарабатывает 8-9% по портфелю, который он намеревается расширить до 2000 домов в ближайшие 2,5 года.

Американский рынок аренды жилья также столкнулся с наплывом инвесторов из Канады, доллар которой стал заметно укрепляться к доллару США около четырех лет назад. Управляющая компания Tricon Capital Group из Торонто с начала 2012 г. потратила $160 млн на покупку примерно 2000 домов на одну семью в Калифорнии, Аризоне, Флориде и Северной Каролине, которые она теперь сдает в аренду. Чистая доходность, по словам представителя Tricon, составляет 8-9%. Компания надеется к концу 2013 г. довести число домов в портфеле до 3000-4000.

Что купить в Америке

Любой частный инвестор, располагающий несколькими десятками, а лучше сотнями тысяч свободных долларов, может принять участие в дележке этого американского пирога, утверждают специалисты рынка зарубежной недвижимости.

Зингель рекомендует частным инвесторам, планирующим вложения в размере десятков или сотен тысяч долларов, покупку апартаментов или дома в «доходном» жилом комплексе, находящемся под управлением специализированной компании, или косвенные инвестиции через REIT.

«Но покупать стоит только открытые REIТ, которые торгуются на биржах. Закрытые REIТ, которые продают частным инвесторам, чаще всего наполняются неликвидом и после нескольких лет существования ликвидируются, продав никому не нужную недвижимость по бросовой цене и оставив инвесторов с убытками», - предупреждает управляющий инвестициями в недвижимость Игорь Индриксонс. «Фонды REIТ по закону обязаны выплачивать клиентам 90% всей полученной прибыли. При помощи небольшого портфеля торгуемых на биржах открытых REIТ можно получать среднюю доходность в 10-12% годовых. Абсолютная доходность (прирост капитала плюс дивиденды) фондов недвижимости в среднем с 1971 по 2012 г. составила 12% годовых, а индекс S&P 500 дошел всего лишь до 8,5%», - добавляет он.

«Инвестиции в жилую недвижимость через REIT - один из наиболее привлекательных путей для людей, которые хотят вложить свои деньги в понятный и хорошо диверсифицированный бизнес, - уверен международный финансовый консультант Исаак Беккер. - Но фонд фонду рознь. К примеру, за последние 12 месяцев крупнейшие американские трасты, специализирующиеся на сдаче жилья в аренду, Equity Residential и AvalonBay Communities, принесли инвесторам с учетом промежуточных выплат всего 2,92 и 1,94% соответственно. А вот Apartment Investment and Management Co вырос на 18,6%, не считая дивидендов (3,1% - текущая дивидендная доходность)».

Беккер также рекомендует обратить внимание на один из наиболее близких к инвестициям в арендное жилье фонд iShares FTSE NAREIT Residential plus Capped Index ETF, который имеет небольшие «примеси» в виде медицинской недвижимости и помещений для складирования домашних вещей (+12,1% за последние 12 месяцев и +26,2% за пять лет).

Те, кто выбирает прямые инвестиции в жилье с целью сдачи в аренду, должны тщательно выбирать регион страны. «Сейчас для жителей 150 из 200 крупнейших мегаполисов США аренда недвижимости оказывается менее выгодной, чем ее покупка, - предупреждает Зингель. - По итогам исследования аналитиков CNN Money, наиболее привлекательными для инвестиций в арендное жилье городами США являются Лас-Вегас и Рено (штат Невада), Орландо, Тампа и Дейтона-Бич (штат Флорида). Бейкерсфильд (штат Калифорния), Атланта (штат Джорджия).

По словам Индриксонса, спросом всегда будут пользоваться Манхэттен в Нью-Йорке, Бостон.