В следующем году стоимость киевской "первички" будет зависеть от парламентских выборов, цен на стройматериалы, от инфляции и баланса спроса и предложения. Но если объемы строительства в 2006 г. почти не изменятся, то спрос на первичное жилье уже несколько подупал. В итоге до конца 2005 г. цены на недвижимость будут расти на 1 - 2% в месяц, а в следующем году ожидается их стабилизация, а потом и падение до 20% к концу года. Об "ЭИ" рассказали эксперты на II Международной конференции "Строительство. Новации. Прогресс.", прошедшей в Киеве на минувшей неделе.

Рывок цен на "первичку" в 2005 г. (50% по итогам 9 месяцев. - Авт.), по мнению управляющего директора инжиниринговой и проектной компании Slav Invest Милана Паевича, спровоцировала нехватка одно - двухкомнатных квартир небольших площадей (40 - 60 кв. м), небольшое количество действительно качественных (включая расположение, инфраструктуру и придомовое благоустройство. - Ред.) объектов и постоянно высокий спрос на жилье в Киеве со стороны жителей регионов и людей, покупающих недвижимость для дальнейшей перепродажи. И хотя первые два из этих факторов не претерпят существенных изменений в 2006 г., по утверждению начальника отдела выпуска финансовых инструментов "Укрсоцбанка" Эрика Наймана, сегодня есть все предпосылки к тому, что уже в следующем году цены замедлят свой рост. А если и будут увеличиваться, то в пределах инфляционных показателей. "Будет 1% инфляции, будет 1% роста", - заявил "ЭИ" г - н Найман, добавив, что за последние два месяца цены на недвижимость росли не так бурно, как это происходило летом 2005 - го (тогда они росли в среднем на 5 - 7% в месяц. - Ред.). Действительно, особой активности осенью этого года на рынке не наблюдалось: банки ужесточили условия кредитования, потенциальные продавцы - покупатели (на фоне заявлений о возможном падении цен. - Ред.) заняли выжидательную позицию. Что, в свою очередь, привело к снижению спроса и замедлению роста цен до 1 - 2% в месяц. По мнению экспертов, эта тенденция сохранится до конца 2005 г. Что же касается более долгосрочных прогнозов, то одним из возможных вариантов событий в 2006 г. многие аналитики считают дальнейшее замедление роста стоимости жилья, постепенно переходящее в снижение цен. К примеру, г - н Найман ожидает падения цен на 20% уже к концу 2006 г. Именно на такие проценты, по его мнению, завышены сейчас столичные цены на недвижимость (например, в Москве темп роста цен ненамного превышает рост доходов населения; в Киеве же разница между этими показателями гораздо ощутимее. - Авт.). Скачок цен в 2005 - м банкиры объясняют тремя причинами. Первая - малая (по сравнению со столицей РФ) емкость киевского рынка. Вторая - отсутствие инвестиционной альтернативы для физлиц: по итогам 2005 г. вложения в недвижимость были куда как выгоднее депозитов и инвестиций в "рисковые" инвестфонды (конечно, в последних можно заработать и 100 - 140% годовых, но ликвидность недвижимости значительно выше ликвидности ценных бумаг. - Ред.). Третья причина - "разогрев" рынка шальными деньгами, когда на фоне ревальвации гривни и прогнозов о 30 - 40 - 50% - ном росте цен в 2005 г. многие безоглядно вкладывались в "первичную" недвижимость, рассчитывая получить прибыль от перепродажи.

Тем не менее с прогнозами о предстоящем 20% - ном снижении цен согласны далеко не все. Так, предправления АКБ "Аркада" Константин Палывода полагает, что спрос на рынке недвижимости настолько превышает предложение, что о падении цен пока речь не идет. Аналогичное мнение высказывал и замначальника Главного управления жилобеспечения КГГА (в подчинении которого компании "Житло - інвест" и "Житлоінвестбуд - УКБ") Аркадий Бондарев. Максимум, что допускают и первый и второй, - снижение темпов роста до 1 - 2% в месяц. А г - н Паевич уверен, что, по сравнению с ценами на старые дома, с квартирами небольшого метража и скверного состояния цена квадратного метра на первичном рынке Киева отнюдь не завышена. По его словам, стоимость квартир на вторичном рынке, особенно дефицитных одно - и двухкомнатных, иногда достигает $1500 - 2000 за кв. м даже в отдаленных от центра районах (1 кв. м "первичного" жилья в том же месте стоит $1000 - 1200 за кв. м). Впрочем, зачастую эта разница объясняется просто: сколь скверной ни была бы "бэушная" квартира, ее покупатель может въехать в приобретенные пенаты на следующий день. Тогда как на первичном рынке от момента уплаты денег до момента заселения пройдет минимум полгода (а то и год - два. - Ред.), поскольку квартиры в новостройках зачастую расходятся "на стадии котлована".

Еще один фактор, который повлияет на стоимость жилья в 2006 г., - весенние выборы в ВР. Правда, это влияние эксперты оценивают по - разному. По мнению г - на Наймана, перед выборами на рынок будет выброшено определенное количество денег, что спровоцирует повышение спроса на недвижимость и приведет к небольшому росту цен. Иначе считает г - н Палывода: "Я предполагаю, что на рынок недвижимости могут повлиять политические процессы. Однако такое не всегда случается. К примеру, в самый разгар "оранжевой революции" - в декабре прошлого года - наш банк привлекал средства на строительство жилья в таких же объемах, как обычно", - объясняет он. Серьезней на цене строящегося жилья может сказаться поведение цен на стройматериалы. К примеру, комментируя "ЭИ" последствия продажи "Криворожстали" старший вице - президент ХК "Киевгорстрой" Василий Можар предположил, что новые хозяева будут продавать продукцию меткомбината на внутреннем рынке не по заниженным, а по мировым ценам (см. "ЭИ" ї259). Что при повышении стоимости арматуры на $100 за т (приблизительно на 20%. - Авт.) может привести к ценовому скачку на первичное жилье примерно на 2%. Впрочем, двумя процентами рост может и не ограничиться. К примеру, по утверждению г - на Наймана, за девять месяцев 2005 г. стоимость стройматериалов выросла на 50 - 60%. А цена "предложения" на первичном рынке за этот же период тоже выросла на 50%, хотя доля стройматериалов в этом росте составляет от силы 15 - 30%. Кстати, Эрик Найман убежден, что даже при выросших ценах на материалы строители продолжают получать неплохую прибыль: "Самые плохие проекты дают не меньше 50% в долларах, наиболее удачные - 200 - 300% в год независимо от уровня цен на стройматериалы, которые, скорее, "бегут" за растущим со стороны строительных компаний спросом". Еще жестче работу строителей оценивает г - н Паевич, считающий, что в 2005 г. цены на столичном рынке первичного жилья неоправданно росли при практически неизменной себестоимости строительства. По его словам, итоговая стоимость "первичного" жилья была выше себестоимости иногда в два - три раза. По его оценке, в пригороде Киева себестоимость строительства $350 - 400 за кв. м, в Киеве - $500 - 800 (при том, что цены в Киеве в сентябре 2005 - го доходили и до $3600 за "квадрат". - См. "Стоимость предложения жилья:". - Ред.).

И хоть к единому мнению о возможном падении цен в 2006 г. эксперты так и не пришли, но с тем, что спрос на недвижимость падает согласны практически все. "Если в нашей стране не случится ничего экстраординарного, к весне 2006 г. следует ожидать стабилизации цен, а впоследствии и снижения стоимости киевской недвижимости", - заявил "ЭИ" гендиректор АН "Полесье" Анатолий Осадчий. Добавив, что при наблюдающемся падении темпов роста доходов населения и пиковых ценах на квартиры снижение инвестиционной привлекательности жилой недвижимости наиболее вероятный прогноз.

По данным АН "Полесье"

*прогноз

По данным АН "Полесье"

Надежда ГОНЧАРУК