"А подешевеют ли квартиры накануне выборов?", - спрашивали граждане у риэлторов. Риэлторы отвечали - да. И не угадали - квартиры опять подорожали.

Избирательная стимуляция

В последнюю неделю августа цены вокруг операций по купле - продаже сдвинулись с мертвого места. А с середины сентября на рынке начался настоящий ажиотаж. По словам операторов рынка, неуверенность украинцев в политической ситуации, подогретая избирательными баталиями начала сентября, спровоцировала защитную реакцию. "Немало людей, имеющих лишние деньги, немедленно начали вкладывать их в недвижимость. Причем часто один и тот же человек параллельно проводит операции по покупке двух и даже трех квартир", - отмечает директор АН "Эдва" Михаил Жоголев. По его словам, летом был период стабилизации цен на наиболее популярные квартиры. В среднем цены повысились на 3%.

По мнению директора АН "ЮС" Евгении Журы, нынешний ценовой рост является следствием психологического стресса, связанного как с избирательными баталиями, так и с постоянным нагнетанием ценовой темы со стороны застройщиков, которые таким образом пытаются оживить свою продажу. "Вторичный рынок мгновенно реагирует на такие провокации", - отмечает Жура. По ее словам, сегодня предложение в количественных показателях не увеличилось, просто намного активнее муссируются квартиры длительной продажи. "Стояла полгода 1 - комнатная квартира на Печерске за $27 тысяч, никто и глазом не повел, теперь она оценена в $28500, и от звонков нет отбоя - все понимают, что это уже нормальная цена", - подчеркивает Жура. Неожиданное оживление цен в самом дешевом сегменте вызывает цепную реакцию в отношении многокомнатных квартир, которые всегда во время ценовых перепадов становятся заложниками ситуации. Если месяц назад 4 - комнатная квартира продавалась за $80 тысяч, а ее обитатели мечтали о разъезде в две 2 - комнатные, то сейчас этой суммы на две 2 - комнатные не хватит, и люди вынуждены либо поднимать цену до $90 тысяч, либо снимать квартиру с продажи до более спокойного времени.

Директор АН "Эдва" Михаил Жоголев в подорожании квадратного метра видит объективные экономические причины. "Все жалуются, что недвижимость на массивах за 14 месяцев подорожала вдвое. В денежном эквиваленте это действительно так. Но никто не учитывает такого важного фактора, как инфляция доллара, который тянет за собой и гривню. Ведь за это время существенно подорожали энергоресурсы, услуги и даже сельхозпродукция", - отмечает Жоголев.

Равнение на трехкомнатные

Операторы рынка сходятся на том, что жилищный ажиотаж касается преимущественно вторичного рынка. Дает о себе знать акцент на смещение покупательских предпочтений в плане квартир нормальных размеров - это 2 - комнатные по 60 - 70 и 3 - комнатные по 90 - 100 квадратных метров. Раньше можно было говорить, что покупательный бум в столице может касаться только 1 - комнатных. И хотя минимальное жилье и далее пользуется спросом, интерес к 2 - и 3 - комнатным квартирам на массивах вырос почти вдвое. Что касается районов так называемого второго центра, то здесь с квартирами среднего метража проблема. Однако, как альтернатива многометражкам, популярными остаются и хрущевки. В то же время первичный рынок по большей части предлагает 2 - комнатные по 80 - 120 квадратных метров. Поэтому, как правило, покупателю, ориентирующемуся на ипотечный кредит, дают на выбор варианты в 9 - этажных панельках или хрущевках. Пусть квартира маленькая, но пока она все - таки удовлетворяет потребителя среднего класса, который сегодня и является основным покупателем на столичном рынке.

Поэтому в рейтинге популярности наибольшим спросом пользуется жилье с ценой квадратного метра не больше чем $700, а это, как правило, хрущевки или двадцатилетние панельки. Интересно, что запуск проектов домов с меньшим метражом квартир может существенно поднять планку оборотов продаж.

Что касается действительно элитного жилья, то здесь спрос остается ровным. Ведь на самом деле элитные дома в Киеве можно на пальцах посчитать. Поэтому, по словам операторов, здесь и спрос, и цены также будут расти, однако по другим причинам. "Мы знаем примеры, когда летом во время большого затишья продавали элитный квадратный метр и за $7 - 8 тысяч. Имею в виду квартиры в роскошных домах на Грушевского и на Липках. Что касается "Оболонских Липок" и других псевдоэлитных районов, то здесь ажиотажа на квартиры нет", - отмечает директор риэлторского отделения АН "РЕД" Ярослав Цуканов.

В средней ценовой зоне также незначительный рост. Единственная ниша первичной застройки, которая раскупается за несколько дней, - среднеметражные квартиры с достаточным уровнем комфортности. Подразумеваются монолитно - каркасные дома с потолком высотой до 3 метров и необходимым комплектом комфортности, в частности с регулируемой системой отопления и подачи горячей воды, удобной планировкой и главное - энергосберегающими технологиями.

Аренда

Очередной подъем нижней ценовой планки привел к повышению арендных ставок, которые всегда болезненно реагируют на изменения реализационной стоимости жилья. "Растет цена - автоматически поднимается аренда", - отмечает Жоголев. Больше всего пострадали от подорожания аренды студенты, для которых в Киеве не хватает общежитий. Эта категория нанимателей, как известно, влияет только на самую низкую ценовую планку. А 1 - комнатные на массивах сейчас сдают по $250 - 350, тогда как квартиры гостиничного типа в отдаленных от центра и станций метро районах, которые выходят на рынок по цене $150 - 180, найти нелегко. Если говорить о жилье, пригодном для проживания семьи, то здесь также произошло существенное подорожание: 2 - комнатные хрущевки теперь сдаются по цене от $300, 3 - комнатные - от $350.

По прогнозу операторов рынка, в начале ноября арендные ставки должны "угомониться". Однако вернуться к летним расценкам вряд ли удастся. "Кто бы ни победил на выборах, через два месяца деньги все равно вернутся в Украину. А это означает рост благосостояния населения и повышение возможностей покупателя. Следовательно, будут расти и цены, и арендные ставки", - отмечает Жоголев. В то же время, по его прогнозу глобального подорожания не будет.

По мнению Цуканова, при правильной политике застройщиков рост цены квадратного метра можно будет удержать. "В конечном счете, какая им разница - продавать две 2 - комнатные по 60 метров за $600 - 700 или одну 2 - комнатную на 120 метров по такой же цене. Наоборот, в первом случае квартиры раскупят, а большая будет стоять год - два", - отметил Цуканов. По его словам, строительные фирмы, учитывая рекомендации операторов рынка, собираются запустить проекты домов со средним метражом. Эти дома, как прогнозирует Цуканов, появятся на рынке уже весной, реально люди смогут заселяться в новые среднеметражки уже через полтора года.

Динамика минимальных цен на квартиры, пользующиеся наибольшим спросом

Типы квартир Август 2004 г. Сентябрь 2004 г.

1 - комнатные гостиничного типа $18 000 $21 000

2 - комнатные хрущевки $27 000 $30 000

2 - комнатные в панельных застройки 80 - х $30 000 $35 000

3 - комнатные хрущевки $38 000 $42 000

3 - комнатные в панельных застройки 80 - х $40 000 $45 000

Леся СОЛОВЧУК