Оксана Гришина

В Киеве продается все больше квартир. В апреле их было реализовано на 20% больше, чем в марте. По данным SV Development, основной спрос пришелся на объекты в готовых домах, их выбрало 516 покупателей. В новостройках приобретено 437 апартаментов. Для сравнения: в марте было продано 408 квартир на вторичном рынке и 379 в новых домах.

"Рынок постепенно восстанавливается. По сравнению с прошлогодними весенними показателями, спрос вообще вырос в полтора раза. Впрочем, до докризисных показателей, когда ежемесячно продавалось по 1-2 тыс. квартир в каждом сегменте рынка, нам еще очень далеко", - отметил аналитик SV Development Сергей Костецкий.

Потенциальных покупателей не может не радовать тот факт, что средние цены на жилье в столице продолжают падать и в гривневом и в долларовом эквивалентах. Причем удешевление квадратных метров наблюдалось и на вторичном, и на первичном рынках.

По данным LUN.ua, после повышения в марте до 23,3 тыс. грн./кв. м. средние цены в строящихся объектах столицы снизились до предыдущих значений (на которых они, собственно, удерживались с ноября прошлого года) - 22,5 тыс. грн. То есть, налицо удешевление на 4,5%.

При этом а в 23-х киевских новостройках цены снизили на 500-2000 грн./кв. м., аргументируя это стабилизацией курса отечественной валюты. А в 15 объектах расценки, наоборот, выросли на 800-2000 грн./кв. м., что застройщики пояснили более высокой стадией готовности домов.

На вторичном рынке гривневые цены в апреле просели на 4,9% (до 36 тыс. грн./кв. м), а долларовые - на 1,7% (до $1420/кв. м.), сообщили в ИАП "Столичная недвижимость".

Тревожный звоночек

Сейчас можно выбирать новое жилье непосредственно от застройщика почти из 2,7 тыс. вариантов в 134 комплексах. Выбор на вторичном рынке еще шире - на продажу выставлено 18,7 тыс. квартир. Причем "новички" на вторичке выставляются по более щадящим ценам, чем те, что ожидают покупателей несколько месяцев: порядка - 32,7 тыс. грн./кв. м., что почти на 14% ниже среднерыночных показателей (в долларах разрыв ниже, на 10%, $1287 за квадрат).
"Если ли бы объем предложения соответствовал спросу, можно было бы говорить о стабилизации рынка. Однако застройщики заявили о слишком глобальных проектах, и вот судьба этих домов пока под вопросом", - считает Костецкий.

Впрочем, из тревожных симптомов эксперт отмечает пока лишь замедление темпов строительства. Это повышает вероятность переноса заявленных сроков ввода в эксплуатацию таких объектов. "Большинство застройщиков сейчас рассчитывает скорее на собственный ресурс или средства инвесторов, а не на деньги рядовых покупателей, поэтому минимизируют риски и притормаживают работы на объектах. Полгода назад работали в три смены, то есть круглосуточно, сейчас - в одну смену", - говорит Костецкий.

Поскольку вопрос рисков на первичном рынке весьма важен, покупатели все чаще обращаются за советом к юристам. "Наши брокеры не предлагают квартиры в строящихся объектах, готовность которых ниже 80%. Не подыскав квартиру на вторичном рынке, люди обращают внимание на первичный, рассматривают возможность инвестирования даже на уровне котлована. Наши юристы их консультируют", - рассказала эксперт риелторской компании Best & Seller Ирина Луханина.

По ее оценкам, такой анализ рисков от юриста обойдется от $300 до $800, сумма зависит не столько от формата объекта и даже не от его класса, сколько от прозрачности работы застройщика.

"Бывает, за день юрист может подготовить консультацию, но иногда на поиск разрешительной документации уходят недели. И обычно чем больше тайн вокруг объекта, тем чаще покупатели, оплатив консультацию, решают все же подыскивать жилье на вторичном рынке", - говорит Луханина.

Время покупать

На вторичном рынке интерес сместился с "инвестиционного" на "для себя". Поэтому в отличие от прошлого года, когда чаще всего искали квартиры до $30 тыс., теперь около 80% запросов касаются объектов по $40-70 тыс.

"Главными факторами выбора остаются цена и инфраструктура. Самое популярное жилье у станций метро: Оболонь, Позняки, Осокорки, Соцгородок на Дарнице, Святошино", - рассказала Ирина Луханина.

Быстрее продаются квартиры с ремонтом. "Покупатели, хранящие сбережения в валюте, сейчас очень тщательно выбирают новое жилье. Теперь с бюджетом $50 тыс. требуют люксовый дизайн", - отметила Луханина.

За такую сумму, к примеру, недавно была продана однокомнатная квартира в 47 кв. м. на ул. Чавдар. За те же деньги на Позняках реально найти и двушку, но с ремонтом попроще.

Не обошлось и без сюрпризов. Из достаточно неожиданных тенденций эксперты отмечают тот факт, что некоторые квартиры начали продаваться с повышением цены. К примеру, по такой схеме в апреле была продана двушка на Троещине в доме постройки 2005 г. Жилье изначально выставили за $50 тыс., но увидев серьезный спрос, хозяин устроил "аукцион" среди потенциальных покупателей и в результате цену удалось поднять до $55 тыс.
Большинство экспертов считают, что ценовое дно рынок уже прошел.

"Средние цены предложения еще будут снижаться, пока хозяева не выровняют свои запросы с реалиями рынка. А вот лето, несмотря на то, что обычно это низкий сезон, может показать дальнейший рост количества сделок", - считает Сергей Костецкий.

С ним согласна и Ирина Луханина: "Просмотровая активность сейчас очень высокая. Но перебирают до 20 вариантов, прежде чем решиться на покупку".

Президент Международной федерации недвижимости ФИАБСИ-Украина Александр Бондаренко считает, что Украина уже выходит из кризиса.

"Цены подобрались к дну, когда на фоне относительно стабильных расценок количество транзакций постепенно увеличивается, на 1-5% в месяц. Эта стадия может длиться год-полтора. И это самое лучшее время для решения своих жилищных вопросов", - убеждал он UBR.ua Бондаренко.

По его мнению, внутренних проблемных факторов на рынке недвижимости сейчас нет, все будет зависеть только от внешних факторов, и, прежде всего, политических. "Даже нейтральный сценарий - сохранение нынешней ситуации - даст толчок для роста. Люди снова смогут планировать свое будущее, в том числе, покупку жилья. Ну а позитивные новости - от прекращения противостояния на Востоке до явных результатов борьбы с коррупцией - тем более", - говорит Бондаренко.

Другие эксперты связывают возможность активизации рынка недвижимости с финансовыми факторами. "Помощь МВФ плюс стабилизация национальной валюты могут привести к росту количества сделок", - полагает Сергей Костецкий.