Нынешняя осень оказалась одной из самых пессимистичных на столичном рынке вторички: количество сделок упало по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 70%. И хотя прогнозируемого аналитиками обвала цен пока не наблюдается, некоторые продавцы уже готовы сбрасывать до 30% от первоначальной стоимости своих апартаментов.

Рынок замер

Как рассказал "ДС" эксперт АН "Планета Оболонь" Владимир Коломейко, традиционно осень является одним из наиболее оживленных периодов на киевском рынке недвижимости. "Как правило, в это время спрос вырастает по сравнению с началом года в 1,5 - 2 раза", - говорит он. Нынешней же осенью, по мнению специалистов, рынок вторички вступил в продолжительный период стагнации. По словам генерального директора АН "Альянс - Брок" Андрея Сокура, в сентябре и октябре количество сделок сократилось по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. на 70%, а в сравнении с началом года - на 55 - 60%. А генеральный директор АН "С.І.Т." Эдуард Бразас утверждает, что их число уменьшилось по сравнению с прошлой осенью на 95%. "Сократилось даже количество звонков от потенциальных клиентов. Реальные сделки вообще стали редкостью", - отметил аналитик компании SV Development Сергей Костецкий.

Одной из главных причин сложившейся ситуации эксперты называют проблемы с ипотекой: на заемные деньги традиционно приобреталось до 80% квартир. По словам председателя наблюдательного совета банка "Демарк" Александра Стеценко, сегодня рынок ипотечного кредитования практически парализован. "Объем выдачи ипотечных кредитов уменьшился по сравнению с началом года более чем в три раза", - говорит он. Подтверждает эту тенденцию и председатель правления банка УБРП Константин Полосков, по словам которого их финансовое учреждение выдает кредиты только в гривне под 25% годовых на срок не более трех лет. "В первую очередь на заемные средства могут рассчитывать лишь те клиенты, первоначальный взнос которых составляет как минимум 50% от общей цены квартиры", - добавил он. Помимо этого, потенциальному заемщику необходимо продемонстрировать банку и свою финансовую стабильность. По мнению представителей кредитных комитетов, в разряд рискованных клиентов попали специалисты, работающие в банковской, девелоперской, строительной сферах и на рынке продаж автомобилей. "Некоторые финучреждения вообще свернули направление ипотечного кредитования", - отмечает представитель одного из крупнейших украинских банков, попросивший не называть его имени.

Константин Полосков констатирует, что существенно выросла и стоимость кредитных ресурсов. К примеру, если еще в начале года украинские финучреждения привлекали заемные средства в валюте под 7 - 8% годовых, то теперь - под 12,75 - 13%. В результате кредиты для физических лиц также подорожали в среднем на 5%. В итоге, по словам заместителя начальника отдела стандартных продуктов департамента банковских продуктов БТА Банка Юлии Алтуховой, ипотека стала менее доступной для заемщиков, многие из которых при нынешних процентных ставках оказались не в состоянии обслуживать кредит. Исполнительный директор ФГ "Консалтинг и инвестиции" Дмитрий Поддубный добавил, что на сегодняшний день доля квартир, приобретаемых в кредит, сократилась до порядка 10% и продолжает уменьшаться.

Свою лепту в стагнацию рынка внесло и постановление Нацбанка #319 "О дополнительных мероприятиях относительно деятельности банков" от 11 октября, согласно которому банкирам запретили выдавать депозиты физическим лицам ранее завершения сроков их действия. "У нас сорвалось несколько сделок из - за того, что покупатель не смог забрать свои деньги в финучреждении", - возмущается г - н Сокур. О схожей ситуации говорит и г - н Бразас, по словам которого головной боли добавили курсы валют, в результате чего стороны сделок не могут прийти к согласию. "Как правило, цены на квартиры привязаны к доллару, хотя расчеты производятся в гривне. Но сейчас покупатели зачастую настаивают на курсе 5,5 грн. за доллар, а продавцы хотят обезопасить свои средства и не соглашаются конвертировать валюту по курсу меньшему, чем 7 грн. за доллар", - рассказывают риэлторы.

Юлия Алтухова считает, что те покупатели, у которых на руках есть средства, заняли выжидательную позицию, ожидая снижения цен на недвижимость. Тем временем объем предложения по продаже жилья постоянно растет. По данным SV Develop - ment, сегодня в базах данных киевских агентств предлагаются около 25 тыс. апартаментов, тогда как в начале года их было в 2,5 раза меньше. "Достаточно большое число квартир выставили на продажу спекулянты, владеющие рядом объектов по городу", - подчеркивает г - н Костецкий.

Продавцы начали торговаться

Несмотря на рост предложения и практически полное отсутствие спроса, заявленная продавцами стоимость жилья пока не снижается. Сергей Костецкий объясняет это большой долей спекулятивных квартир, владельцы которых надеются получить доход от перепродажи. "Приобретя апартаменты за $100 тыс., они хотят продать их за $150 тыс. Поэтому большинство из них готовы сбрасывать в процессе торгов лишь 5 - 7%", - говорит он. В SV Development объясняют пассивность продавцов отсутствием альтернативы для вложения полученных от реализации недвижимости денег: рынок земли стагнирует, вкладывать средства в покупку дешевых ныне ценных бумаг небезопасно, а положить их на депозит тоже рискованно. Поэтому некоторые владельцы, даже выставив жилье на продажу, уже не рассчитывают на скорую сделку и параллельно сдают его в долгосрочную аренду. По данным SV Development, если в начале этого года в Киеве насчитывалось 6,28 тыс. арендных квартир, то по состоянию на 1 сентября - 13,9 тыс., а на 1 октября - 16,4 тыс.

Впрочем, в октябре, по словам риэлторов, появились продавцы, готовые существенно снизить стоимость жилья, если видят покупателя с реальными деньгами. Риэлторы говорят, что известны случаи, когда двухкомнатная квартира на улице Порика (жилой массив Виноградарь) предлагалась за $250 тыс., а была продана за $170 тыс. А "двушка" с хорошим ремонтом на улице Бальзака при стартовой цене в $180 тыс. "ушла" за $130 тыс. Причем они также утверждают, что сделки проводились по курсу 5,0 - 5,5 грн. за доллар. Андрей Сокур добавляет, что ему также известны случаи, когда некоторые продавцы уступали 20% от первоначальной стоимости апартаментов. "На сегодняшний день такие примеры пока редкость. О массовой тенденции речь не идет", - подтверждает Владимир Коломейко. По его мнению, на такой шаг в основном идут жители столицы, просрочившие выплаты по банковским кредитам, количество которых постоянно растет. "Если еще в начале года проблемные кредиты занимали не более 5% от общего ипотечного портфеля, то теперь в некоторых финансовых учреждениях этот показатель достиг 30%", - говорит г - н Полосков.

По мнению г - на Коломейко, сейчас наиболее ходовыми считаются однокомнатные квартиры, общая площадь которых составляет 35 кв. м, жилая - 17 кв. м, а кухня - 8 кв. м. Есть также спрос на малогабаритные "двушки" и "трешки". Это подтверждает и Эдуард Бразас, добавив, что в ходу гостинки общей площадью до 30 кв. м, которые расположены в спальных районах и стоят не более $80 тыс. А г - н Костецкий утверждает, что наиболее востребованными являются однокомнатные квартиры площадью 45 - 50 кв. м в новых домах (до пяти - семи лет) с большой кухней (от 15 кв. м), потому что они больше всего подешевели. "Если еще в начале года такое жилье стоило $140 - 150 тыс., то сегодня - до $120 тыс.", - отмечает г - н Бразас.

Призрачные перспективы

Во всех опрошенных "ДС" агентствах недвижимости сходятся во мнении, что до конца 2008 г. ситуация не улучшится, а количество сделок останется стабильно низким. При этом многие риэлторы утверждают, что падения цен ожидать не стоит. "На мой взгляд, стоимость квартир просядет не более чем на 10 - 15%", - считает г - н Коломейко. Более того, некоторые риэлторы полагают, что к концу следующего года ситуация начнет улучшаться - банкиры будут активнее выдавать ипотечные кредиты, что приведет к повышению спроса и, соответственно, незначительному росту цен.

Впрочем, банкиры не согласны с такой оценкой перспектив дальнейшего развития рынка. По их информации, дефицит финансовых ресурсов в 2009 г. только усилится, в результате чего взять кредит станет еще сложнее и дороже. "На мой взгляд, весной следующего года, когда, по прогнозам, финансовый кризис достигнет своего "дна", цены начнут падать. О конкретных цифрах сейчас говорить сложно, но они, скорее всего, будут значительными", - отметил представитель одного из киевских банков, пожелавший остаться неназванным.

Александра Некращук