Вполне логичным является желание каждого потенциального заемщика получить кредит на хороших условиях, и при этом как можно быстрее. Кредитованием населения активно занимаются более 50 отечественных банков. Поэтому заемщику необходимо потратить массу времени, чтобы изучить условия, предлагаемые каждым из них. И здесь иногда не обойтись без специальных знаний. Например, банк "А" предлагает следующие условия по cash - кредиту: ставка - 7% годовых, единоразовые комиссионные - 9%, а ежемесячные - 2,6%. При этом банк "Б" обещает одолжить под 36% годовых с единоразовыми комиссионными в 13%. Какой вариант выгоднее? Вроде бы, первый. Но это не так. В первом случае эффективная ставка составит 57,8%, а во втором - 52,0% годовых. Однако ставка - далеко не решающий параметр. Скажем, по предложению с "хорошей" ставкой может потребоваться справка о доходах, получение которой займет несколько дней, а деньги нужны срочно. Именно кредитный брокер может правильно сориентировать клиента или, по крайней мере, подать заявки сразу в несколько банков. В метро, да и просто на столбах возле остановок можно увидеть объявления: "Кредит наличными без залога до 100, а то и 200 тыс.грн." Мы решили более детально изучить столь заманчивые предложения.

Корреспондент БИЗНЕСа обзвонил с дюжину посредников, чьи объявления в изобилии красовались в окрестностях редакции, и вот что удалось выяснить. Один из брокеров пообещал помочь получить 100 тыс.грн. при условии подтверждения дохода в 10 тыс.грн. ежемесячно и наличии поручителя. Правда, молодой человек озвучил диапазон ставок 24 - 36% годовых. Очевидно, что это номинальные проценты, так как эффективные ставки по кредитам наличными колеб - лются в пределах 40 - 87% годовых (см. БИЗНЕС #21 от 26.05.08 г., стр.48 - 50). Не исключено, что о реальных ставках сообщили бы только при подписании кредитного договора. В другой конторе уверили, что мы можем рассчитывать на ссуду наличными под ставку около 40% годовых. На просьбу уточнить, идет речь об эффективной (реальной) или о номинальной ставке, собеседник привел условия одного из банков - потенциальных кредиторов: номинальная ставка 11,78% годовых, единоразовые комиссионные - 0,99%, ежемесячные - 2,39%. Если пересчитать, то эффективная ставка получится 51,5% годовых. При этом комиссионные брокера составляют до 5%. Это означает, что реальная стоимость кредита наличными через брокера составит 62,4% годовых вместо обещанных 40%. Еще в одной брокерской компании сообщили, что ни один банк не выдаст 100 тыс.грн. в одни руки, максимум 75 тыс.грн. Но тут же пообещали организовать мини - синдикат от нескольких банков. "Мы подадим ваши документы сразу в четыре банка - партнера, в частности, Universal Bank, Home Credit и "Кредит - Европа Банк", - обнадежил брокер. Самое выгодное предложение, которое удалось отыскать, - это кредит наличными в размере 20 тыс.грн. на 1 год под эффективную ставку 35% годовых. Дешевизну кредитный брокер объяснил тем, что одно из отделений банка с иностранным капиталом проводит акцию, выдавая cash - кредиты без единоразовых комиссионных. Однако пожелал вознаграждение за посредничество в 7% от суммы кредита (по сути, единоразовые комиссионные). Так что реальная стоимость такого кредита приблизилась к 50% годовых.

Спецпосредник

Уже более года в Украине активно работают новые участники рынка кредитования - кредитные брокеры. Они играют роль посредников между потенциальными заемщиками, как правило, частными лицами, и кредиторами, чаще всего банками. В качестве кредитных брокеров работают как целые компании (юридические лица), так и частные предприниматели и даже обычные физические лица (агенты банков).

Кредитные брокеры готовы оказывать посреднические услуги населению при получении не только крупных кредитов (ипотека, авто), но и небольших займов наличными. При этом посредники обещают подобрать самую выгодную программу кредитования, а также предоставить полный сервис: от детального расчета всех расходов по кредиту, сбора всех необходимых документов до сокращения срока рассмотрения заявки банком (см. "Что обещают... "). Некоторые посредники гарантируют успех в получении займов даже безнадежным заемщикам, т.е. гражданам с плохой кредитной историей и без подтвержденных доходов. Однако опрошенные БИЗНЕСом банкиры предположили, что речь, скорее всего, идет о мошенниках.

Как правило, за помощь при выдаче ипотечного кредита брокер возьмет комиссионные с клиента в размере 0,2 - 2% от суммы, услуги по получению автокредита обойдутся в 1 - 2%. Больше всего в относительных величинах будет стоить помощь посредника при получении кредитов наличными - до 10% от суммы (см. "Стоимость посреднических... "). Понятное дело, что наиболее привлекательным для брокеров является посредничество в ипотеке, ведь средняя сумма кредитов здесь, по данным УНИА, составляет около $80 тыс., тогда как при сash - кредитовании речь идет о займах на $3 - 5 тыс. Комиссионные платятся согласно договору, заключенному между брокером и клиентом, исключительно по факту принятия банком положительного решения о выдаче кредита.

Брокер или агент

По словам банкиров, на сегодняшний день можно выделить несколько схем сотрудничества посредников с финучреждениями. Чаще всего кредитные брокеры заключают договоры о сотрудничестве с банками и направляют туда клиентов за вознаграждение, которое затем платит кредитор. Действительно, на сайтах большинства брокеров в рубрике "Партнеры" есть перечень из нескольких десятков (10 - 30) банков. Это значит, что брокер, скорее всего, предложит своему клиенту (потенциальному заемщику) условия именно этих финучреждений. По логике вещей, при такой схеме сотрудничества брокер не должен брать комиссионные с клиента, но на практике возможны варианты.

С одной стороны, банкиры заинтересованы в сотрудничестве с брокерами, так как они создают поток клиентов. "Интересно работать с крупными брокерскими компаниями с разветвленной сетью представительств. Заключение же договоров с сотней частных брокеров - очень трудоемкий процесс", - говорит Игорь Шевченко, директор департамента розничного кредитования банка "Финансы и Кредит" (г.Киев; с 1993 г.; около 5 тыс.чел.). В то же время банкиры жалуются, что брокеры завышают цены на свои услуги. Кроме того, посредники очень часто подсовывают банкам некачественных заемщиков. Именно эти факторы и отталкивают многих банкиров от сотрудничества с кредитными брокерами. "Мы практически не работаем с кредитными брокерами. Опыт других банков свидетельствует о том, что портфель кредитов, выданных через брокеров, оказался с большой долей просрочки. А все потому, что брокеры некачественно осуществляют идентификацию клиентов. К тому же по потребительским кредитам посредники требуют вознаграждение от банка в размере 6 - 8% от суммы кредита", - объясняет Антон Шаперенков, начальник департамента разработки розничных продуктов и дистрибуции "VAB Банка" (г.Киев; с 1992 г.; около 3,5 тыс.чел.). Соглашается с коллегой и г - н Шевченко: "У некоторых брокеров завышенные запросы - комиссионные в размере 3%, 4% и даже 10% от суммы кредита. На таких условиях банку работать неинтересно, ведь мы вынуждены закладывать эти комиссионные в стоимость кредита, вследствие чего продукт становится неконкурентоспособным. Максимально мы готовы платить брокеру до 2%, хотя на данный момент не выплачиваем более 1%". Вместе с тем кредитные брокеры признают, что пока условия в переговорах о цене услуг диктуют именно банки. "С банками особенно не поторгуешься - они называют свои условия, а кредитный брокер уже решает, работать с ними или нет", - говорит Иван Евтушенко, директор ООО "Кредитор". Он сетует, что банки очень тщательно относятся к подбору кредитных брокеров, устраивая им всевозможные испытательные сроки. "Банкиры говорят: приведите нам 5 - 6 клиентов бесплатно, мы посмотрим, насколько профессионально вы работаете, а потом уже будем платить комиссионные", - констатирует брокер. Но даже после такой проверки "на вшивость" на практике банкиры не доверяют процедуру оценки кредитоспособности заемщика кредитным брокерам. "Для нас они являются только инструментом привлечения клиента, никаких других полномочий мы брокерам не даем", - уверяет г - н Шевченко.

Некоторые кредитные посредники позиционируют себя в качестве независимых от банков и действующих исключительно в интересах своих клиентов. Они не связаны обязательствами с банками - партнерами, поэтому обещают выбрать оптимальные условия кредитования из существующих на рынке. Логично, что такие брокеры берут комиссионные только с клиента.

Однако чаще всего кредитные брокеры взимают комиссионные как с клиента, так и с банка. Кстати, банкиры признают, что по какой бы схеме ни работал кредитный брокер, следствием покупки банковского продукта через посредника всегда является его удорожание для клиента. К примеру, если стандартные единоразовые комиссионные по ипотечному кредиту составляют 1%, то при выдаче кредита через брокера банк платит ему 1% и включает эту сумму в цену кредита. Фактически для заемщика единоразовые комиссионные составят 2% от суммы займа.

Возникает вопрос, а стоит ли в таком случае вообще прибегать к помощи посредника? В Западной Европе и США через кредитных брокеров выдается более половины кредитов. Тогда как у нас, по самым смелым оценкам, не более 5%. Правда, в "западном" понимании, кредитный брокер - это, скорее, независимый финансовый консультант, помогающий выбрать из всего разнообразия предложений именно то, которое оптимально по цене и другим параметрам подходит для конкретного клиента. В наших же реалиях практически невозможно понять, на чьей стороне играет тот или иной кредитный брокер и можно ли ему доверять. "Пока кредитные брокеры не работают так, как хотелось бы банкирам и клиентам", - констатирует г - н Шаперенков.

Ипотечные камни

Тому, кто знаком с процедурой покупки недвижимости в кредит, известно, что процентная ставка здесь играет далеко не первостепенную роль. Главное - это получить деньги в нужное время. К тому же ценовые условия банков по ипотеке не слишком отличаются между собой. В то же время покупка недвижимости в кредит таит в себе целый ряд сюрпризов. И речь не только о забюрократизированности сбора всевозможных справок из БТИ, ЖЭК, об оценке квартиры, на что требуется немало времени. Допустим, покупатель в результате долгих поисков таки нашел подходящий объект и готов приобрести его. Большинство банков принимают решение о выдаче кредита только под конкретный объект. То есть для получения кредитного решения покупатель должен сделать оценку выбранного жилья, а также передать в банк копии необходимых правоустанавливающих документов на покупаемую квартиру, дом или земельный участок. Как правило, риелторы соглашаются дать эти документы потенциальному покупателю только после оформления задатка, который обычно составляет примерно 5% стоимости недвижимости. То есть если речь идет о хорошей однокомнатной квартире в Киеве или участке в пригороде, то потребуется около $5 тыс.

Представьте ситуацию: банк с низкими ставками, куда "подался" заемщик, ведет очень консервативную рискованную политику и по непонятным причинам отказывает заемщику (покупателю) в кредите. Стало быть, $5 тыс. задатка вылетают в трубу. Другая ситуация. Продавец просит за киевскую "хрущевку" в спальном районе $80 тыс. Условия банка предполагают совершенно заниженный, по сравнению со среднерыночным, первоначальный взнос - 10% (по рынку около 20%). То есть банк готов прокредитовать 90% стоимости жилья. Однако оценщики от банка устанавливают стоимость квартиры всего в $60 тыс. В результате банк готов выдать не $72 тыс., на которые рассчитывает заемщик, а $54 тыс. Чтобы не сорвать сделку и не потерять задаток, покупателю придется срочно искать где - то еще $18 тыс.

Снизить риск подобных сценариев развития событий может опытный кредитный брокер, который владеет большим опытом по работе с различными банками и знает индивидуальные особенности их подходов к оценке как платежеспособности заемщика, так и залога. Надо отметить, что на сегодняшний день роль кредитных брокеров в ипотеке неплохо выполняют сами риелторы, которые "за ручку" отводят клиента в конкретное отделение банка. В свою очередь, банкиры в качестве благодарности направляют потенциальных заемщиков, которые ищут объект для покупки, в дружественные агентства недвижимости (АН). По мнению банкиров, заемщику при получении кредита дешевле воспользоваться именно посредническими услугами риелторов. Потому что, как известно, АН берет с покупателя комиссионные в размере 3 - 5% от суммы сделки (купли - продажи). Если покупатель намерен приобретать квартиру в кредит, то риелтор кровно заинтересован в том, чтобы его клиенту банк выдал ссуду (ведь иначе не будет сделки, и риелтор ничего не заработает). В свою очередь, банкам интересно сотрудничать с АН, так как через них проходит очень много потенциальных заемщиков. Поэтому банкиры, по очень убедительным просьбам риелторов, готовы даже делать скидку по процентной ставке клиентам, которые пришли от АН. Порой она достигает 0,5 п.п. В крайнем случае, АН может компенсировать банку этот дисконт из собственных комиссионных, которую риелтор получит с клиента.

Сотрудничество с опытным кредитным брокером может иметь и ряд других преимуществ. Согласно законодательству, предмет ипотеки подлежит обязательному страхованию. При этом банки обычно требуют страховать имущество на всю сумму оценки по тарифу 0,3% от оценочной стоимости. В то же время, по сути, для возмещения возможного ущерба банку достаточно застраховать залог в размере выданного кредита. Известны случаи, когда посредникам удавалось убедить банкиров в правильности именно такого подхода.

Часто при покупке недвижимости доля кредитных средств составляет всего 30 - 50% от стоимости покупки. Таким образом, покупая объект за $100 тыс., можно экономить на страховке около $150 ежегодно.

Зная некоторые тонкости, можно даже чуть - чуть перехитрить банк. Например, покупателю крупно повезло: он нашел продавца квартиры, которому срочно понадобились деньги. Поэтому жилье продается по цене, значительно ниже рыночной, скажем, за $75 тыс. Банк требует авансовый взнос 20%, т.е. готов профинансировать 80% стоимости покупки. Независимый оценщик (аккредитованный в банке) абсолютно объективно оценил объект в $100 тыс. Стало быть, банк готов одолжить $80 тыс. В таком случае заемщик может получить больше денег, чем требуется для покупки квартиры. Фактически он получит лишних $5 тыс. под 13 - 14% годовых без целевого назначения под залог недвижимости. Эти деньги можно потратить, к примеру, на ремонт или покупку мебели. В противном случае пришлось бы воспользоваться для этих целей карточным кредитом под 24 - 36% или cash - кредитом под 60 - 80% годовых. Однако если заемщик по неопытности поделится с банком сведениями о реальной стоимости жилья, то ему предложат ссуду исходя не из оценочной стоимости квартиры, а из договорной (реальной) цены (проверено на собственном опыте).

Поставить авто

При покупке авто в кредит часто всплывают тонкости, присущие покупке жилья в кредит. Например, заемщик выбрал банк с самыми выгодными условиями по автокредитованию. После этого он идет в автосалон и выбирает автомобиль своей мечты. Когда приходит время оформления кредита, оказывается, что выбранный автосалон по тем или иным причинам не аккредитован в банке. Это означает, что банк не захочет перечислять деньги за покупку авто на счет "подозрительного" автосалона. Пока суд да дело, выбранную марку (вариант) авто могут продать другому покупателю. Чтобы избежать таких неприятностей, сейчас представители банков (по сути, тоже кредитные брокеры) присутствуют в большинстве автосалонов. Их кредитное предложение - оптимальный вариант с точки зрения скорости согласования ссуды и гарантия отсутствия описанных выше казусов. При этом самым трудоемким процессом при покупке авто в кредит является постановка железного коня на учет в ГАИ (МРЭО). Вот здесь как раз бы и пригодилась помощь кредитного брокера. В то же время среди имеющихся предложений кредитных брокеров по посредничеству в получении автокредитов не удалось найти услугу по постановке автомобиля на учет. Но не беда, в случае необходимости об этом можно договориться с представителями автосалона что называется "на месте". Стоимость услуги составляет $200 - 300. Очевидно, что привлекать стороннего кредитного брокера для получения автокредита нецелесообразно.

Брокер - о клиентах

Иван Евтушенко (24),

директор ООО "Кредитор" (г.Киев; с 2006 г.; 9 чел.):

- У каждого клиента свои запросы. К примеру, одному срочно необходимо получить кредит в течение 3 дней. Приходит заемщик и говорит, что через три дня у него сгорает задаток по покупке недвижимости или же оборудование, которое сейчас стоит $100 тыс., резко подорожает. Какая при этом будет процентная ставка по кредиту: 13% или 16% годовых, клиенту уже безразлично, ему надо "впрыгнуть" в кредит и не понести потери. Потом он сможет рефинансировать невыгодный кредит, т.е. перекредитоваться. Если же человек приходит и говорит, что у него много времени, что он хочет получить кредит на самых выгодных условиях - поверьте, мы подберем именно такие условия. Однако нужно учитывать стабильную закономерность: чем лучше условия кредитования, тем жестче требования к заемщику. Один из банков с иностранным капиталом в последнее время предлагает ну очень выгодные ставки по ипотеке, все участники рынка об этом знают, этот банк завалили заявками. Тем не менее банкиры требуют, чтобы официальный доход в 2,5 раза превышал платеж по кредиту (т.е. коэффициент PTI - 40%, что соответствует консервативным требованиям ГИУ). В результате банк рассматривает заявку долго и может отказать, даже если клиент проходит по всем параметрам. Если мы видим, что клиент не может стать заемщиком вообще никакого банка, то мы с ним работать не будем, так как шансов все равно нет. А вот если у клиента есть отдельные "слабые места", мы помогаем их устранить.

Банкир - о сотрудничестве

Тарас Кириченко (37),

заместитель председателя правления УкрСиббанка (г.Харьков; с 1990 г.; более 10,5 тыс.чел.):

- Кредитные брокеры помогают банку увеличить клиентскую базу, нагоняя клиентов, - это позитив. Негатив же заключается в качестве потенциальных заемщиков, которых приводят брокеры. Работая с брокером, нужно понимать, как он видит свою задачу и насколько дорожит отношениями с банком. Иногда встречаются брокеры, цель которых прокредитовать клиента хоть где - то любой ценой. Мы анализируем, какую долю плохих клиентов (допускающих просрочку) привел тот или иной посредник, и принимаем решение работать или нет с таким брокером дальше. Пока рынок не структурирован, а делает только первые шаги. Даже самые крупные брокеры не могут похвастаться большими оборотами.

Без правил

Деятельность кредитных брокеров в нашей стране пока абсолютно не урегулирована на законодательном уровне. И, похоже, в ближайшее время ждать появления правил игры не приходится. Как сообщил БИЗНЕСу первый заместитель директора дирекции банковского надзора НБУ Виктор Зинченко, несмотря на то что кредитные брокеры, по сути, являются участниками банковского рынка, НБУ не планирует вмешиваться в их деятельность, так как регулирование финансовых посредников относится к компетенции Госфинуслуг. "У нас много чего не урегулировано - это нормально для переходной экономики", - считает г - н Зинченко. В то же время руководитель юридического департамента НБУ Василий Пасечник ранее заявлял о целесообразности включения комиссионных кредитному брокеру в расчет эффективной ставки по кредиту в качестве одной из составляющих стоимости ссуды.

Неудивительно, что никакой статистики по результатам деятельности или хотя бы о количестве кредитных брокеров в стране не существует. "Кредитных брокеров в чистом виде (которые занимаются сугубо посредничеством в получении кредитов) не так уж и много: в Киеве насчитывается не более 20 компаний. На них приходится 30 - 50% рынка. В то же время есть много посредников, занимающихся кредитным брокериджем в качестве сопутствующей деятельности. Это страховые брокеры, риелторы, оценщики, консалтинговые компании. То есть все те организации, которые так или иначе контактируют с потенциальными заемщиками", - говорит Иван Евтушенко.

Дмитрий Гриньков