Инвестиции в строительство недвижимости кормят не многих. На баснословные прибыли могут рассчитывать только крупные корпоративные инвесторы. Значительно меньше денег достается арендодателям жилья и удачливым перекупщикам жилой недвижимости. Рядовые граждане до последнего времени были лишены возможности подзаработать на самой мирной деятельности - строительстве домов. Основная проблема - высокий порог инвестиций в жилье: покупка захудалой столичной хрущевки тянет сегодня на $50 тыс., а сдача жилья в наем требует десяток лет на окупаемость.

Между тем население традиционно считается одним из главных источников "длинных денег", позволяющих инвестировать в недвижимость. По оценкам аналитиков, вне банковской системы находится около 50 млрд грн. Соблазнившись таким огромным ресурсом, инвестиционные компании и компании по управлению активами (КУА), финансирующие проекты недвижимости, решили создать конкуренцию банковским учреждениями, сделав первый шаг к привлечению денег населения.

Первые ласточки

Организация паевых инвестфондов для компании по управлению активами - дело весьма хлопотное. Наиболее удобный вариант, практикуемый большинством инвесткомпаний, - создание венчурных фондов, к которым регуляторами предъявляются минимальные требования к качеству активов среди всех институтов совместного инвестирования (ИСИ). Однако этот механизм удобен для компаний, предпочитающих работать исключительно с корпоративными инвесторами.

По Закону "Об институтах совместного инвестирования" венчурным фондам запрещено привлекать средства физлиц. Конечно, существуют механизмы, позволяющие обойти законодательные ограничения. Ведь на практике для создания юрлица в форме ООО можно потратить не более $300. Если инвестор - физлицо желает инвестировать, например, более $10 тыс., ожидая как минимум двухзначной рентабельности, упомянутые затраты будут незначительными. Тем не менее многим частным инвесторам удобнее вложить средства в фонд недвижимости, отдав груз всех организационных хлопот КУА.

Привлекать деньги населения для вложений в недвижимость могут лишь корпоративные закрытые недиверсифицированные фонды (ЗНФ). Дело в том, что диверсифицированные фонды способны инвестировать в жилье не более 25% активов. Закон об ИСИ требует от них направлять не более 5% активов средств вкладчиков на покупку недвижимости. Еще 20% средств такой фонд может вкладывать в облигации. Благо, на рынке обращаются бумаги строительных компаний.

У ЗНФ тоже есть недостатки. Такие структуры не берут на себя обязательства выкупать ценные бумаги у пайщиков до момента ликвидации или реорганизации. Именно поэтому законом об ИСИ физлицам запрещено быть участниками паевых ЗНФ. В то же время такого ограничения нет для корпоративных ЗНФ. Корпоративные фонды, в отличие от паевых, создаются в виде акционерных обществ, а вложением накопленных ими средств занимается управляющая компания, что позволяет вкладчикам рассчитывать на дополнительные гарантии сохранности инвестиций.

По данным Ассоциации инвестиционного бизнеса, из 170 ИСИ только девять созданы в виде корпоративных невенчурных фондов. При этом два из них занимаются инвестированием средств населения в недвижимость. В августе размещение акций начал Первый инвестиционный фонд недвижимости, управляемый КУА "Винко". Компания близка к торговцам ценными бумагами ИФК "Арт - Капитал". А в прошлом месяце привлекать средства населения начал фонд "Синергия риал истейт". Управлять его деньгами будет КУА "Кинто". Фонды намерены аккумулировать 50 млн грн и 80 млн грн соответственно. Однако стратегии вложений фондов различны.

ПИФН будет интересен тем, кто готов инвестировать в проекты строительства жилищной недвижимости. Стоимость одной акции фонда - 5 тыс. грн. Практически все привлеченные средства на первоначальном этапе будут вложены в реализацию трех проектов строительной компании "Мiсто": возведение двух жилых домов в Броварах и одного дома в Вишневом. Согласно закону об ИСИ, корпоративный инвестиционный фонд обязан разместить не менее 70% активов фонда в ценные бумаги.

Эту норму Арт - Капитал, выполнит без особых проблем, так как ИСК "Мiсто" выпускает беспроцентные целевые облигации. Естественно, отсутствие существенной диверсификации вложений таит в себе большие риски. Однако доходность вложений обещает быть высокой. Как отметил Контрактам директор киевского филиала КУА "Винко" Вячеслав Масленников, рентабельность таких проектов может достигать 100%. И даже с учетом всех дополнительных затрат и комиссионных управляющей компании, доходность для вкладчиков ожидается на уровне 40 - 50% годовых.

Стратегия фонда "Синергия риал истейт" консервативнее. Минимальное вложение в фонд - 10 тыс. грн. Надежность, по словам эксперта департамента корпоративных финансов КУА "Кинто" Василия Лукасевича, будет достигаться за счет диверсификации активов.

Около 70% средств планируется инвестировать в готовую офисную и торговую недвижимость, и только 30% - в девелоперские проекты. То есть доходность фонда будет напрямую зависеть от потока рентных платежей, а не рентабельности строительства. Как отметил эксперт, диверсификация будет обеспечена также при инвестициях в недвижимость как в Киеве, так и в регионах. По словам Лукасевича, в первые годы доходность вложений для вкладчиков может составит 20 - 30% годовых.

Плюсы и минусы

Вложения в фонды недвижимости привлекают не только высокой доходностью. Во - первых, такие инвестиции не связаны с длительными процедурами оформления и дополнительными расходами, как при покупке жилья за собственные средства. Второе преимущество фондов - низкий порог инвестирования.

Но едва ли такие плюсы позволят рассчитывать на массовый приток средств населения в фонды недвижимости. Доходность пая, в отличие от ставок по депозитам - величина не гарантированная. То есть инвестор может остаться в убытке в случае неблагоприятной конъюнктуры на рынке недвижимости.

Другая проблема - низкая ликвидность акций фондов. Как убеждают эксперты КУА, через два - три года паевые бумаги начнут активно торговаться на вторичном рынке, благодаря чему в любой момент можно будет возвратить инвестиции, продав пай, к примеру, в ПФТС. Тем не менее пока ликвидность акций инвестиционных фондов в ПФТС невысока. И продать паи фонда будет непросто, ведь фонды являются закрытыми и до даты погашания могут ничего не выплачивать вкладчикам.

Фонд "Синергия риал истейт", период "закрытия" которого составляет 15 лет, привлекая вкладчиков, объявил что предложит инвесторам выкупить акции через 4 года после начала деятельности, а ПИФН обещают ежеквартальное погашение акций. Правда, уточняют, что заявки удовлетворят только в ограниченном количестве. Недостатком фондов можно считать и небогатый выбор объектов недвижимости для инвестиций. То есть вкладчикам придется полагаться на профессионализм менеджмента КУА.

Но самый главный недостаток фондов - отсутствие доверия населения. Естественно, что за два - три месяца создать безукоризненный имидж невозможно. Как показывает российский опыт, далеко не все фонды недвижимости, открывшиеся два года назад, принесли пайщикам ожидаемую прибыль. Некоторым из них удалось обеспечить доходность на уровне 60% годовых, но половина из них оказалась в убытке.

Игорь НАУМЕЦ