Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева в марте 2009 года: 1852 $/кв.м. ( - 5,9% за месяц).

Индекс ценового ожидания: - 5,6% в месяц (4,1%).

Индекс доходности: - 5,3 банк/деп. ( - 1,3 банк/деп.)

За первый квартал 2009 года индекс стоимости снизился на 23,1%.

Темпы снижения индекса стоимости существенно замедлились. Цены продаж в сегментах массового жилья практически стабильны. Поэтому, если судить по ценам продаж, то рынок достиг некого "дна".

Так это или нет - покажет будущее. Дело в том, что сделки в марте шли преимущественно в сегментах "дешевого" физически и морально устаревшего малогабаритного жилья, а также в новостройках. Потому распространять на весь киевский вторичный рынок жилья те тенденции, что обозначились в этих сегментах, можно лишь весьма условно.

Количество сделок в "Планете Оболонь" в марте выросло на 21%. Рост, вроде бы, заметный. Но это лишь потому, что в зимние месяцы сделок было очень немного. Если же сравнивать с мартом прошлого года, то тогда сделок было примерно в 2,6 раза больше.

Потенциальные покупатели, уже привыкшие к быстрому падению цен, пока занимают выжидательную позицию. Продавцы, в основной своей массе, также перестали спешить; многие из них сняли квартиры с торгов.

Если же говорить об общих тенденциях первого квартала 2009 года, то все эти месяцы рынок жил в условиях жесточайшего экономического и политического кризиса. В условиях неопределенности и недоверия. Когда получить кредиты для покупки квартиры на вторичном рынке было практически невозможно; а забрать деньги по закончившимся депозитным договорам можно было далеко не во всех банках.

Участники рынка зачастую меняли не только свои решения, но даже взгляды и подходы. Продавцы то выставляли квартиры на продажу, то снимали их; то снижали цены, то вновь поднимали: Часто меняли свои решения и покупатели. Многие из них ходили на просмотры, вели оживленные торги: Но достигнув договоренности, нередко передумывали.

В марте количество предложений увеличилось на 8,5% (01.03.09 в актуальной базе "Планеты Оболонь" было 3493 объектов на продажу, а 01.04.09 - 3789 объектов).

Если же если сравнивать I квартал 2009 года с IV кварталом 2008 года, то предложение уменьшилось примерно в 1,8 раза:

- в IV квартале 2008 года в актуальной базе "Планеты Оболонь" было (в среднем) 7274 объектов на продажу; - в I квартале 2009 года в актуальной базе "Планеты Оболонь" было (в среднем) 3969 объектов на продажу.

По нашему мнению, 4000 объектов в актуальной базе - явно недостаточно для нормального функционирования киевского рынка недвижимости (сложно подобрать квартиру с необходимыми параметрами).

То, что существуют базы данных, в которых количество объектов исчисляется десятками тысяч, не должно никого вводить в заблуждение. Там просто накопилось много "мусора". Некоторые базы данных, по сути, являются "электронными досками объявлений", на которые можно засылать десятки и сотни объектов. В результате там скапливаются множество дублей, а также "липовых" объявлений о продаже квартир по существенно заниженным ценам. Дают подобные объявления некоторые посредники (с целью заманивания клиентов), а также многочисленные "болельщики", стремящиеся повлиять на участников рынка и ускорить падение цен.

Еще одной особенностью отчетного периода является увеличение внимания участников рынка к прямым обменам. В условиях кризиса люди ищут пути решения жилищных проблем, используя опыт шестидесятых - восьмидесятых годов (благо, за доплаты при обменах сейчас уже не преследуют, а соотношение уровней цен по типам жилья и жилым массивам не составляет тайны). Другое дело, что подобрать квартиру подобным образом очень сложно.

На графиках приведены статистические данные изменения цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева. Все они приведены в двух вариантах: в долларах США и в гривнах. Сразу отметим, что первоначальные данные были в долларах США, а пересчет в гривны осуществлялся по среднему курсу продажи и покупки наличной валюты в банках Киева

Динамика изменения цен в долларах

Динамика изменения цен в гривнах

Как видим, графики цен предложений в долларах и гривнах очень отличаются; графики индексов тоже разные. А вот графики цен реальных продаж во многом схожи (падение есть и там, и там, но в гривнах оно проходило не так резко).

На наш взгляд, это свидетельствует о том, что вторичный рынок недвижимости у нас по - прежнему долларовый. При высокой инерции рынка, резкие изменения курса доллара вызывает прыжки на графиках цен предложений в гривнах.

Что же касается цен реальных продаж, то там инерция рынка сказывается значительно слабее. При торгах продавцы и покупатели оперативно учитывают все факторы, в том числе и скачки валют. Отсюда и определенная схожесть графиков в долларах и гривнах.

Индексы учитывают как цены предложений, так и продаж (и это хорошо видно на графиках).

Статистика цен продаж

При определении статистики цен продаж мы использовали данные по сделкам "Планеты Оболонь", а также (отдельно) данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 2,6 раза.

Соответствующие статистические данные приведены в таблице и на графиках.

Статистические данные цен реальных продаж
Сделки "Планеты Оболонь"							Все сделки, о которых имеется достаточно полная и проверенная информация
Сент. 2008	Окт. 2008	Ноябрь 2008	Дек. 2008	Янв. 2009	Фев. 2009	Март 2009	Фев. 2009	Март 2009
Средняя цена продажи (в долларах за квадратный метр)
3195	2859	2661	1835	1464	1536	1596	1524	1549
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в долларах за квадратный метр)
3381	3169	3275	2861	2454	2462	2095	2412	2003
Средняя цена продажи (в гривнах за квадратный метр)
15634	16006	16140	14390	12219	13009	13314	12908	12921
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в гривнах за квадратный метр)
16544	17741	19865	22436	20482	20852	17476	20429	16708
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир
- 5,5%	- 9,8%	- 18,7%	- 35,9%	- 40,3%	- 37,6%	- 23,8%	- 36,8%	- 22,7%

Важно отметить, что увеличение в 2,6 раза размера анализируемой выборки, изменило конечные результаты весьма незначительно. На наш взгляд, это свидетельствует о том, что приведенные цены объективно соответствуют современным реалиям рынка.

Но при этом мы обязаны предупредить, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.

Разница между ценами продаж, указанными на графике и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графике - динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.

Как мы и прогнозировали в обзоре по итогам февраля, цены продаж в марте были достаточно стабильны. Небольшое увеличение их вряд ли стоит принимать во внимание, учитывая малый размер выборки и, как следствие этого, значительную статистическую ошибку.

Согласно нашей статистике, в марте квартиры продавались примерно на 22 - 24% дешевле средних цен предложений в каждом конкретном сегменте рынка.

Средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:

- 1596$ (13321грн) по сделкам "Планеты Оболонь";

- 1549$ (12928грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.

После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:

- 1554$ (12963грн.) по сделкам "Планеты Оболонь";

- 1511$ (12604грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.

За последний год (с марта 2008 года по март 2009 года) цены продаж квартир, параметры которых приведены к усредненным, снизились:

- в долларах США на 47,9% (с 2984$ до 1554$);

- в гривнах на 13,1% (с 14911грн до 12963грн).

За первый квартал 2009 года цены продаж квартир, параметры которых приведены к усредненным, снизились:

- в долларах США на 21,8% (с 1986$ до 1554$);

- в гривнах на 16,8% (с 15574грн до 12963грн).

Индекс стоимости жилья Киева

Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы "Планеты Оболонь" (то есть на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. В марте индекс стоимости жилья Киева снизился:

- при подсчете в долларах - на 5,9%;

- при подсчете в гривнах - на 7,3%.

Статистика цен предложений в долларах США

За период с 01.03.2009 по 01.04.2009 усредненные цены предложений (в долларах за квадратный метр) снизились на 5,3%.

В зависимости от количества комнат усредненные цены предложений за этот период изменились следующим образом:

- в однокомнатных квартирах снизилась на 4,2%;

- в двухкомнатных квартирах снизилась на 3,9%;

- в трехкомнатных квартирах снизилась на 9,9%;

- в многокомнатных квартирах снизилась на 0,9%.

Более детально изменения усредненных цен предложений в зависимости от типов домов приведены в таблице

Типы домов	Даты	Однокомнатные		Двухкомнатные		Трехкомнатные
		Цена в $ за м2	Изменение в %	Цена в $ за м2	Изменение в %	Цена в $ за м2	Изменение в %
Дореволюционные	01.03.2009	3792	0	4703	- 6,1	5220	- 9,5
	01.04.2009	3791		4418		4726
Сталинки	01.03.2009	2621	- 6,6	3811	0,6	4298	- 20,9
	01.04.2009	2448		3833		3398
Старая панель	01.03.2009	2233	- 6,0	1981	- 4,6	2000	- 7,3
	01.04.2009	2098		1890		1854
Старый кирпич	01.03.2009	2123	- 1,9	2458	- 3,0	2362	- 9,0
	01.04.2009	2082		2384		2150
Типовая панель	01.03.2009	1926	- 2,2	2010	- 8,5	1996	- 9,3
	01.04.2009	1884		1839		1810
Украинская панель	01.03.2009	1987	- 13,1	2040	- 9,3	1756	- 7,1
	01.04.2009	1726		1850		1632
Украинский кирпич	01.03.2009	2103	- 4,6	2263	0,4	2463	- 6,3
	01.04.2009	2006		2273		2307
Улучшенная типовая панель	01.03.2009	1967	0,5	1804	3,4	1930	- 9,7
	01.04.2009	1976		1866		1743
Улучшенный кирпич	01.03.2009	2331	- 0,4	2832	- 7,7	2538	- 7,0
	01.04.2009	2321		2615		2360

Статистика цен предложений в гривнах

Динамика изменения цен предложений в гривнах представлена на графике. Анализ этих графиков показывает, что реакция подавляющего большинства продавцов на экономический кризис и резкий рост курса доллара существенно запаздывала. Это и объясняет резкий рост цен предложений в гривнах в четвертом квартале 2008 года. В этот период курс доллара быстро рос, а цены предложений в долларах снижались весьма медленно.В первом квартале 2009 года прыжки валют были менее значительны, поэтому при усреднении по итогам каждого месяца они не очень искажали кривые на графике.

Изменение состава предложения

На графиках, приведенных ниже, показаны изменения состава предложения на киевском вторичном рынке жилья в первом квартале 2009 года.

Изменения состава предложения по кол - ву комнат

Доля однокомнатных квартир в составе снизилась почти на 4%. Объясняется это тем, что однокомнатные квартиры покупали более охотно, продать квартиру большой площади было очень сложно.

Изменения состава предложения по типу недвижимости

Доля квартир в современных домах не увеличилась, а это говорит о том, что не было значительного выброса на рынок так называемых "инвестиционных квартир".

Снизилась доля "дорогого" качественного жилья (сегменты дореволюционные дома, "сталинки", "улучшенный кирпич"). Полагаем, что основная причина этого заключается в снятии подобных квартир с торгов, поскольку продать их в настоящее время очень сложно.Соответственно подросла доля низкокачественного жилья в составе предложения.

Первичный рынок жилья

Положение на первичном рынке жилья очень сложное. Спрос резко упал, у большинства застройщиков нет денег для завершения строительства. Помощь государства застройщикам и инвесторам пока минимальна. Правда, соответствующий закон принят, и под него выделены соответствующие деньги. Но пока эти деньги в основном носят "виртуальный характер". Вполне возможно, что при пересмотре бюджета значительная часть их будет урезана.

В январе подавляющее большинство строек практически замерло. В феврале некоторые стройки ожили. В значительной степени это связано со стремлением застройщиков получить от Кабинета Министров квоты на финансирование незавершенного строительства; а для этого им необходимо пройти соответствующий конкурсный отбор и в максимальной степени самостоятельно приблизиться к завершению строительства.В результате, как свидетельствуют данные Госкомстата, за январь - февраль 2009 года киевские строители жилья выполнили порядка 36% объема работ соответствующего периода 2008 года.

Данных о работе строителей в марте пока нет. Но, судя по нашим наблюдениям и интернет - форумам, темпы работ на вполне конкретных стройках "почти удовлетворительные" (для данного очень сложного периода).

Немало застройщиков начали снижать цены, внедрять программы "лояльности" для инвесторов, уже заплативших часть денег. Нередко таким инвесторам предлагают перейти в более просторные квартиры с минимальными доплатами. Но какого - то кардинального снижения "гривневых цен" пока не наблюдается.

Рынок аренды жилья

В первом квартале предложение росло, спрос падал. Экономический кризис заставил самых разных людей искать дополнительные доходы, сдавая жилье в аренду. В частности, обратили внимание на рынок аренды многие владельцы так называемых "инвестиционных квартир", которые раньше не испытывали нужды в дополнительных доходах от аренды, или ориентировались на рынок продаж.

Количество потенциальных арендаторов снизилось. Соответственно, снизился и спрос. К сожалению, у нас нет достоверной статистики тех бывших арендаторов, которые уехали из Киева, переселились в квартиры родственников (детей, родителей), стали коллективно арендовать жилье:

Сдать квартиру с каждым месяцев становится все трудней.

К тому же существенно упала платежеспособность арендаторов. Зарплату в иностранной валюте сейчас мало где платят. Соответственно, рынок аренды массово перешел на расчеты в национальной валюте. Достаточно долго цены в гривнах были стабильны (примерно соответствовали летнему уровню 2008 года). Но в последнее время и в гривнах они стали снижаться. Владельцы квартир, отчаявшись найти арендаторов, стали заметно уступать.

Рынок коммерческой недвижимости

Сворачивание бизнеса привело к освобождению многих офисных, торговых и складских помещений. Количество предложений выросло, а спрос упал.

В этих условиях арендодатели вынуждены резко снижать цены, идти на различные уступки. Есть случаи, когда арендодатели предлагают арендаторам продолжать работать в занимаемых помещениях при условии оплаты коммунальных платежей и проведения ремонта.

Спрос на покупку коммерческой недвижимости сейчас очень низкий. Соответственно цены предложений резко упали.

Рынок ипотечных кредитов

Объем ипотечного кредитования резко упал. У большинства банков сейчас просто нет возможностей давать новые ипотечные кредиты; пока они разбираются с выданными ранее. Проблемы неплатежей с каждым месяцем становятся все более острыми. Поэтому не удивительно, что за весь первый квартал в "Планете Оболонь" не было ни одной сделки с привлечением ипотечных кредитов.

Наиболее реально было получить ипотечные кредиты для инвестирования строительства жилья. Но лишь в тех немногих домах, которые кредитует конкретный банк (или Государственное ипотечное учреждение через этот банк). В подобных случаях можно рассчитывать на долгосрочные ипотечные кредиты в гривнах под 15% годовых.

По данным компании "Простобанк Консалтинг", в марте средняя процентная ставка по кредитам на жилье в гривнах составляла 20,69% (в феврале она была 19,97%, в январе 20,56%)

Прогноз на апрель

Полагаем, что в апреле существенных изменений на рынке недвижимости не произойдет.

Резких изменений цен (в долларах или в гривнах) мы не ожидаем.

Количество сделок, скорее всего, возрастет (относительная стабильность цен продаж и традиционный весенний рост деловой активности позволяют сделать такой прогноз).

Но все это при условии, что не будет значительных изменений курсов валют и серьезных политических и социальных потрясений. Если же подобные потрясения произойдут, то реакция рынка будет, скорее всего, примерно такой же, какой она была в конце 2008 года: падение цен в наиболее стабильной валюте, снижение деловой активности и общее увеличение разброса цен.