В настоящее время в Киевской области существует значительное количество коттеджных городков, занимающих площадь свыше сотни гектаров земли каждый. Как мы уже писали ранее, наиболее популярными являются Киево - Святошинский, Обуховский, Васильковский, Бориспольский районы. По какому же принципу происходит зонирование и месторасположение коттеджных городков?

Организованные коттеджные поселки появились в Киевской области не так давно, но уже успели отлично зарекомендовать себя на рынке. Риелторы утверждают, что спрос на рынке коттеджей и земли давно и уверенно превосходит предложение. "На выбор места загородного дома влияет в первую очередь цена, а также качество жизни в этом городке - плотность застройки, разнообразие инфраструктуры, площадь коттеджа, участка, наличие природных ресурсов, качество стройматериалов, единый стиль. Все большее значение для всех категорий покупателей приобретает транспортная доступность участка, - объясняет Юлия Литвиненко, консультант по коттеджной недвижимости компании "Украинская Торговая Гильдия". - Транспортная доступность - это один из главных факторов, определяющих спрос на недвижимость в настоящее время. Другим важным для покупателя фактором является экология и природные условия в районе городка. К ним относится наличие леса и водоема, нормальная радиационная обстановка и отсутствие по соседству крупных предприятий".

Зона инфраструктуры

Наличие достаточной инфраструктуры в коттеджном поселке является одним из конкурентных преимуществ, которому девелоперы начали уделять пристальное внимание лишь в последнее время. Дело в том, что изменились требования покупателей к загородному жилью: сервис для многих стал не менее важен, чем качество самого строительства. И тот комплекс, который освобождает своих жильцов от решения многих бытовых вопросов, пользуется повышенным вниманием с их стороны. Раньше, по словам респондентов, потребительские предпочтения не существовали как класс. В последние полтора - два года начал формироваться вкус покупателя коттеджей, которому уже нужна развитая система сервисов, способная удовлетворить запросы целой семьи. Соответственно, застройщики загородных домов стали более грамотно позиционировать свои коттеджные поселки. С каждым годом надежда на случайного заказчика все меньше и меньше оправдывает себя. Безусловно, для покупателя недвижимости в загородных городках важно наличие профессиональной управляющей компании, обеспечивающей полное сервисное обслуживание.

Но кроме внутреннего комфорта дома, существует и внешняя среда, которая является немаловажным фактором в определении стоимости при продаже коттеджей. Помимо удобства расположения по отношению к ближайшим автомобильным дорогам, обеспечивающим быстрый и удобный доступ в загородный поселок в любое время, это и возможность пользоваться организованной общественной зоной ближайшей доступности: торговыми центрами, спортивными и развлекательными клубами, ресторанами и т.д. Крупные застройщики, как правило, организуют в поселке собственную сервисную службу. Поэтому сегодня уже можно рассчитывать на полноценный регулярный сервис, без сбоев и накладок.

Со слов экспертов, все чаще в охраняемых коттеджных поселках наблюдается уровень сервиса хороших западных отелей. К примеру, в некоторых городках за дополнительную плату можно вызвать такси, пригласить к ребенку няню, заказать уборку, стрижку газонов, забронировать корты и пр. В идеале, отмечают специалисты, в поселке должна существовать "служба единого окна" - возможность оплаты соответствующих услуг как по телефону, так и через Интернет.

Несколько лет назад коттеджные поселки из соображений экономии часто закладывались вблизи автомагистралей и существующих инженерных сетей (газопроводам, линиям электропередачи) зачастую в ущерб ландшафтным характеристикам. Общий дефицит участков с достойным природным видом в Киевской области и стремительный рост цен на землю привели к тому, что самые продвинутые застройщики стали сами формировать ландшафты строящихся поселков. "Собственники загородных участков в Киевской области дают возможность продавать их землю агентствам недвижимости. Компании в свою очередь делятся подобным заказом со своими коллегами, чтобы быстрее ее сбыть. Но самое главное, что при каждом таком обмене информацией последующее агентство пытается прикрутить к реальной, а то уже и накрученной стоимости участка свою цену, чтобы потом получить от собственника объекта "откат" в случае продажи, - рассказывает Сергей Легеза, руководитель компании "Вис Капитал". - Отсюда и получаются "бешеные" цены как на земельные участки, так и на другие объекты недвижимости. Добавляют агентства от 50 тыс. до миллионных цифр к стоимости продаваемого объекта недвижимости".

Существует хороший выход из подобной ситуации. Собственник объекта недвижимости подписывает с компанией профессиональных продавцов договор (эксклюзив) на продажу его объекта, где четко оговаривается стоимость и возможные причины ее изменения. После совершения операции, бывший собственник оплачивает услуги компании в размере 5% от суммы сделки. Компания, которая продает такой объект недвижимости, будет уверена в своем заработке и продаст его качественно по реальной цене, что увеличивает возможность большего количества потенциальных покупателей. В таком случае никто не увеличит стоимость продаваемого участка.

Предложения по области

Мониторинг, проведенный компанией Concorde по итогам 2007 года, выявил более 100 коттеджных городков в предместьях Киева. Подобные поселки в Киевской области строятся в основном с выходом на водоемы (реки, озера, водохранилища) и доступом на ведущие в город автотрассы, в 30 - километровой зоне от Киева. При определении месторасположения дома принадлежность к тому или иному административному району является достаточно условной, большее значение имеет привязка к автодорогам. К примеру, поселки Лесное и Озерное территориально относятся к Киево - Святошинскому району, который охватывает большую территорию пригорода Киева. А их месторасположение более точно характеризует близость к Житомирской трассе (Житомирское направление).

Лидером по расположению загородного жилья является Обуховское направление. Его многие специалисты выделяют как наиболее престижное. К тому же первые коттеджные поселки стали образовываться именно по Обуховской трассе. 75% всех загородных поселков располагаются по Обуховскому, Житомирскому, Одесскому и Бориспольскому направлениям. Следует отметить, что их количество постоянно увеличивается. По итогам 2007 года в эксплуатацию было введено более 230 тыс. кв. м загородных домов в коттеджных городках. Объем рынка по итогам 2007 года показал 776 260 кв. м, что на 42% больше, чем в 2006 году.

Средняя площадь коттеджей в Киевской области составляет 320 кв. м. Но в последнее время наметилась тенденция к уменьшению величины дома. Первые коттеджные городки предлагали помещения площадью около 1 тыс. кв. м и более, однако спрос на такие большие здания не так уж и велик, а содержать подобный дом - весьма затратно. Сегодня многие коттеджи большой площади уже по факту завершения строительства перестраивают в таунхаусы, однако "успех" таких объектов тоже весьма сомнителен.

Строим для себя

Эксперты отмечают, что при строительстве загородного жилья не всегда учитывается ряд условий, например таких, как детальное проектирование помещений. Подобные условия могут привести к удорожанию и увеличению сроков ввода в эксплуатацию. Строительство следует начинать только при наличии полного проекта. Типичной ошибкой является начало работ до утверждения полной проектировки коттеджа. Также это касается проектов стен, кровли и санитарной техники. К примеру, отсутствие плана внедрения санитарно - технических систем приведет к надобности пробивать в стенах и перекрытиях дополнительные отверстия. А если фундамент возводится при отсутствии проекта стен, то придется переделывать не только отдельные участки самого фундамента, но и стены. Необходимо правильно решать вертикальную планировку участка застройки.

Одним из основных условий качественного и безопасного строительства есть учет неблагоприятных гидрологических условий местности. Если коттедж ставится в низине, то есть угроза постоянного подтапливания из - за дождей и таяния снега. В случае неблагоприятных гидрологических условий строительство дома следует выполнять на насыпи. При этом необходимо обеспечивать существенно более высокие отмостки здания по отношению к большей части участка застройки.

Подсобные помещения следует размещать так, чтобы уровень подземных вод ни при каких обстоятельствах не приближался к уровню подошвы фундамента ближе, чем на 50 см. Что касается гаражей, то пандус для въезда в гараж следует строить с уклоном от здания, обеспечивая уровень пола встроенного гаража выше отмостки вокруг помещения. Если все же пришлось выполнять строительство дома в пониженных участках местности, следует правильно решать вертикальную планировку участка застройки. В частности, при разработке проектов заглубленных гаражей, саун и кладовых следует предусматривать дренажную систему. Если этого не сделать, данные помещения в построенном коттедже быстро станут непригодными к использованию по своему предназначению, так как в нашей местности часто встречаются не дренирующие глинистые грунты.

Чтобы построить загородный дом, необходимо в первую очередь подобрать и приобрести правильный земельный участок. Далее, для возведения коттеджа следует учесть такие моменты: ориентация участка по сторонам света, отсутствие затеняющих факторов, наличие и качество подъездных путей, близость инженерных коммуникаций и пр. Если земля для строительства загородного дома уже куплена, следует определить тип постройки. Подобный выбор в значительной мере определяется площадью, конфигурацией и характером земельного участка.

После того как первый и ответственный шаг сделан, респонденты рекомендуют заняться созданием проекта коттеджа - это делает проектная организация, выбрать которую в Киеве можно без особых проблем. Архитектор покажет набор стандартных проектов коттеджей, если же ни один из вариантов не подойдет, то будет составлен индивидуальный проект строительства загородного дома. В нем должно быть учтено все: архитектурный стиль, этажность, количество и расположение комнат и помещений, число окон, дверей и даже их расположение относительно сторон света, наличие бассейна, бани, камина и других атрибутов строительства элитного жилья. При проектировании жилые комнаты чаще всего ориентируют на юг, чтобы наилучшим образом использовать тепловую энергию солнца. Это позволяет сократить расходы на отопление в процессе эксплуатации. Вспомогательные и бытовые помещения, включая сауну, ванную и другие, располагают на более холодной, северной, стороне. При устройстве окон с тройным остеклением нужно также учитывать, что окна с южной стороны пропускают внутрь больше тепла. Кроме этого, следует определить все материалы, использующиеся в возведении коттеджа. В итоге составляется эскизный проект, а затем рабочие чертежи и документация.

Подготовка такой работы занимает обычно 2 - 3 недели. Хотя в строительстве загородного дома эконом - класса, а тем более в строительстве дачи этап проектирования можно упустить - такую услугу чаще всего берут на себя сами строители (обычно подобные дома строятся по стандартным проектам). Таким образом, в процессе проектирования следует исходить прежде всего из количества и предпочтений будущих жильцов.

При работе над будущим коттеджем можно исходить из двух принципов. Первый из них - определенный, уже имеющийся проект дома с заданной площадью: высота помещений от пола до потолка - 2,5 кв. м; площадь общей комнаты - 12 кв. м, спальной - 6 кв. м и др. Ширина подсобных помещений: передней - 1,4 м, коридора - 0,85 м. Естественное освещение необходимо иметь в общей комнате, спальной и в кухне. Наименьшую ширину лестничных маршей следует принимать равной 0,9 м, а наибольший уклон - 45°.

Второй принцип заключается в самостоятельной планировке коттеджа. В таком случае жилище получается неординарным, приспособленным к нуждам определенной семьи. Кроме того, проектирование является сложным вопросом, который лучше доверить специалистам.

После того как учтены вышеперечисленные факторы, необходимо перейти к изучению возможности расположения дома на участке. Строение должно размещаться на расстоянии не менее 5 м от границы земельного участка. Продуманное расположение дома и правильный выбор высоты его фундамента с учетом рельефа участка, существенно уменьшают объем земляных работ, в том числе связанных с обрывом котлована под здание и засыпкой. Высота фундамента по отношению к поверхности земли должна быть такой, чтобы не затронуть растущие на участке растения. Лучше всего соседство со строительством переносят лиственные деревья. Хвойные деревья желательно располагать с северной стороны: там они и зимой защитят здание от ветра. Дворовые постройки следует размещать так, чтобы за счет соответствующего взаиморасположения строений и посадок деревьев защитить дом от холодного ветра и видимости со стороны соседей.

Дом лучше всего располагать в той части участка, которая находится ближе к дороге, чтобы избежать нерационального использования земли для устройства въезда автомобиля. При небольших домах под стоянку для автомобиля должен быть отведен участок площадью не менее 2,5 х 5 м. Если предусматривается твердое покрытие, минимальные размеры площади составят 2,7 х 5,5 м.

Автор: Маша Мухоморова