Порядка 30 - 40% квартир в новостройках выкупают так называемые временные инвесторы, утверждают застройщики. То есть те, кто не намерен самостоятельно использовать купленное жилище, а вкладывает деньги для дальнейшей перепродажи имущества.

Зачастую перепродажа эта происходит еще на этапе строительства, когда самого имущества как такового еще нет. В таком случае фактически имеет место переуступка прав на имущество.

Сразу отметим, что такая сделка несет достаточно высокие риски - риски выполнения застройщиком своих обязательств перед инвесторами и риски правильности оформления переуступки прав. В дальнейшем речь пойдет именно о том, как хотя бы частично обезопасить себя именно с этой стороны.

В Гражданском кодексе сформулировано общее правило, согласно которому замена сторон в обязательстве оформляется договором в той же форме, что и основное обязательство. На практике это означает, что договор об уступке прав между временным инвестором и конечным покупателем должен быть как минимум письменным, а часто еще и нотариально заверенным.

Далее начинаются частности. На данный момент механизмов приобретения жилья на первичном рынке, согласно Закону "Об инвестиционной деятельности", всего четыре:1) через фонды финансирования строительства (ФФС);

2) через институты совместного инвестирования;

3) через негосударственные пенсионные фонды;

4) через целевые беспроцентные облигации.

Наиболее прост в оформлении последний способ. В данном случае вообще не стоит говорить о переуступке прав. Речь идет о простой продаже ценных бумаг, коими и являются, согласно Закону "О ценных бумагах и фондовом рынке", целевые облигации. Стоит лишь учитывать, что, по Положению о порядке выпуска облигаций предприятий, те облигации, погашать которые предусмотрено выделением жилья, являются именными. То есть при их продаже необходимо вносить изменения в сертификат облигации.

Особое внимание следует обращать на наличие в облигации и сертификате всех необходимых согласно Закону и Положению реквизитов. Кроме того, нелишне будет справиться о наличии регистрации выпуска облигаций в Госкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку. И третий момент - наличие прав на продажу облигаций у продавца. То есть либо его паспортные данные должны совпадать с указанными в сертификате облигаций, либо у него должна быть надлежащим образом оформлена доверенность на продажу облигаций от их владельца.

При инвестировании в строительство путем участия в ФФС переоформить права на получение жилья несколько сложнее. Фактически речь идет о переоформлении двух документов - договора участия в ФФС и свидетельства об участии в ФФС. При этом Закон "О финансово - кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" не предусматривает каких - либо специфических правил замены участника (в отличие от управителя).

Кроме того, в ФФС существуют собственные Правила, иногда даже запрещающие замену участника (особенно в случаях, когда речь идет о строительстве элитного жилья). Кроме того, согласие управителя на переуступку прав реально играет основную роль, поскольку именно на него по Закону возложена обязанность выдавать свидетельства об участии в ФФС. Так что этот момент лучше выяснить заранее.

Следует также внимательно следить за правильностью заполнения свидетельства и договора участия в ФФС. В частности, они должны иметь все реквизиты, предусмотренные Законом, а также соответствовать Правилам ФФС. Кроме того, стоит проверить наличие у управителя такого договора и свидетельства.

Остальные способы приобретения жилья на первичном рынке встречаются реже. Так, участие в институте совместного инвертирования, согласно соответствующему Закону, является по сути владением ценными бумагами (акциями корпоративного инвестиционного фонда либо сертификатами паевого инвестфонда). Однако для их оборота есть некоторые ограничения - не могут продаваться третьим лицам ценные бумаги инвестфондов открытого типа.

А вот о негосударственных пенсионных фондах вообще говорить сложно. На данный момент этот механизм задействован лишь на основании Закона "О проведении эксперимента в жилищном строительстве на базе холдинговой компании "Киевгорстрой". Кроме того, участие в негосударственных пенсионных фондах - вещь сугубо индивидуальная, так что и передаваться другим лицам не может.ГЛАВНОЕ

Таким образом, у временных инвесторов проще всего приобрести жилье, права на которое удостоверяются целевыми облигациями. При этом осуществляется покупка ценных бумаг. Несколько сложнее обстоит дело в случае, если речь идет об институтах совместного инвестирования. Хотя и здесь все вращается вокруг ценных бумаг - акций корпоративных инвестфондов или сертификатов паевых инвестфондов, однако на их передачу третьим лицам (к каковым относится любой покупатель) существуют некоторые ограничения. Кроме того, инвестфонды в настоящее время практически не применяются. Передача же прав на участие в ФФС - дело наиболее хлопотное. Фактически речь идет о заключении договора уступки прав (в случае если это разрешено Правилами ФФС) со внесением изменений в договор участия и свидетельство об участии в ФФС. При этом очень многое зависит от позиции управителя.

Для того чтобы обезопасить себя, нужно прежде всего знать, кто именно продает облигации либо уступает право участия и имеет ли он право на такие действия. Кроме того, следует следить за тем, чтобы договор уступки заключался в той же форме, что и договор участия. Еще один важный момент - правильность заполнения реквизитов облигаций и сертификата либо договора свидетельства.