В последние годы в Украине наблюдается настоящий бум на рынке недвижимости. Многие экономисты уже длительное время говорят о скором насыщении этого рынка и стабилизации и даже снижении цен на жилую недвижимость, но почему - то их прогнозы пока не подтверждаются. Со своими оценками нынешнего состояния и прогнозами относительно дальнейших перспектив отечественного рынка жилья с ЛІГАБізнесІнформ поделился директор Института эволюционной экономики Игорь МАКАРЕНКО.

Сектор недвижимости - капля воды, в которой отражается не только экономика, но и горькая история независимой Украины. Ведь только наивный считает, что цены на жилье сегодня поднимаются теми, кто желает улучшить свои жилищные условия. Конечно не без того, но бурный рост спроса и, соответственно, цен вызван тем, что рынок жилья стал точкой приложения инвестиционного капитала, с одной стороны, и инструмента сбережений доходов населения - с другой. А это, по мнению эксперта, говорит о том, что слишком бурное развитие рынка недвижимости является прямым сигналом отсутствия в стране действительно мощных инновационных процессов, которые поглощали бы инвестиционные ресурсы с прибылью, превышающей темп роста цен на недвижимость. В условиях отсутствия инновационных секторов экономики возможные переливы капиталов в любой другой сектор представляют угрозу повышения рисков для всех участников рынка недвижимости. Ведь, как и в любой другой финансовой пирамиде, последняя волна "активистов" оплачивает доходы всех предыдущих - принцип "мыльного пузыря".

Мы все еще пожинаем плоды большевистской идеологии, нанесшей сокрушительный удар рыночному образу мышления и соответствующему поведению наших предпринимателей. Речь идет о маржинализме - основе природы рынков. Бьюсь об заклад, не все политики, чиновники и даже бизнесмены слышали такое "чудное" слово. А ведь, согласно законам маржинализма, каждая новая единица капитала, добавляемая к традиционному капиталу, снижает производительность последнего, - говорит Игорь МАКАРЕНКО.

Именно это свойство традиционного капитала стало причиной экономического краха многих цивилизаций и представляет потенциальную угрозу как для отдельных бизнесменов, так и для целых стран. Не понимая, что происходит, "бедный" бизнесмен начинает метаться в поисках источников доходов и, не находя их, вынужден бороться с издержками. В ход идет все, что попадет под руку. Как правило, это зарплата нанятых работников. И вот здесь бизнес попадает, если выражаться шахматной терминологией, в цугцванг - каждый последующий ход заранее предопределен логикой естественного процесса и, если не принять своевременных мер по созданию системной инновации, приводит к поражению.

Снижение заработной платы, если этот процесс исподволь начался в масштабах национальной экономики, вызывает снижение доходов населения. В результате нарушаются фундаментальные универсальные пропорции. В свою очередь, это сужает потребление (доходов меньше - покупок меньше). Недостающее до универсальных пропорций внутреннее потребление бизнесмены (да и правительства) стремятся компенсировать увеличением внешнего потребления, что неизбежно приводит к лоббированию интересов экспортеров в ущерб другим экономическим субъектам. Как только на это правительство пойдет, ловушка цугцванга захлопнулась - кризиса и обесценивания традиционного капитала без инновации избежать становится трудно, чаще даже невозможно, - считает эксперт.

Как показал опыт развития мировой цивилизации и мировой экономической мысли, только инновация обеспечивает экономический рост в долгосрочной перспективе, а значит и прирост реальных доходов от вложенных капиталов. Все иные меры эти доходы съедают, перераспределяют, снижают. Правда, среди "иных" известны и такие меры, как насильственное отторжение собственности. Причем "иные меры" часто вызывают риски военных конфликтов, особенно, если допущены ошибки в стратегиях экономического развития стран, обладающих мощными вооруженными силами.

Рост численности населения, рост номинальных и реальных доходов населения также может выступить мощным фактором экономического роста, но влияние этого фактора имеет свой предел. Соответственно и накопление капитала может выступать фактором ускорения экономического роста, но и его влияние будет стимулирующим только до тех пор, пока предельные издержки на единицу капитала не начинают превышать предельные доходы от этой же единицы капитала.

А отсюда, по мнению эксперта, следует первый вывод: любые капиталовложения, кроме инновационных, приводят к поражению в экономической гонке. И только маржинальные механизмы могут выполнить роль первичных индикаторов инновационного вектора - в конечном итоге только под воздействием инновации отмечается рост доходов от каждой вложенной единицы капитала.

В качестве убедительного примера можно сослаться на опыт Китая, который еще в конце 60 - х годов прошлого столетия возродил в очагах экономического роста маржинальные механизмы, пускай не в названиях, но по существу (за что в бывшем СССР их начали называть "предателями" социалистической идеологии). Теперешние судьбы Китая и СССР должны стать убедительным наглядным пособием о возможностях грозной силы, способной как разрушить некогда могучую сверхдержаву, так и быстро поднять страну с огромной численностью населения.

Второй вывод: при отсутствии точек маржинального роста доходности инновационного капитала, свободный, несвязанный капитал, подвижный как ртуть, будет искать иные выгодные точки приложения. Появление этих точек отвечает двум вполне определенным алгоритмам: первый - для сценариев с идеальной инновационной стратегией, второй - в случае ее отсутствия. Рост чрезмерной активности в секторе недвижимости является индикатором действия в Украине второго алгоритма.

Игорь МАКАРЕНКО утверждает, что только сбережения населения в любой национальной экономике являются источником финансирования инвестиций. Категория сбережений имеет особый эволюционный смысл. Она напрямую связана со временем. Ведь каждый человек, который хоть единожды вносил свои деньги на депозит, думал о будущем (какие товары за эти деньги он в будущем купит, либо в будущем отдохнет, : либо в будущем - на "черный" день и т.д.). Это объясняется тем, что Человек является открытой экономической системой, а отсюда системой, подверженной воздействию всевозможных рисков. А его сбережения призваны перекрывать, нивелировать эти риски будущего.

Если в экономике отсутствуют надежные денежные инструменты сохранения доходов, население будет искать иные надежные инструменты и выберет наиболее надежный из них. Будьте уверены! В настоящий момент таким инструментом в Украине стала недвижимость. И совершенно не случайно совпадение начала всплеска активности на рынке недвижимости в Украине с появлением первых признаков падения курса доллара на мировых рынках. Ведь еще до 2002 года американская валюта вполне сносно выполняла функцию защиты доходов населения. А теперь выполнение этой функции взяла на себя недвижимость, так как ни доллар, ни золото, ни евро уже не представляют в сознании людей надежного объекта инвестирования. Хотя именно по той причине, что гривня оставалась привязанной к американскому доллару, значительная часть сбережений все еще остается в этом инструменте.

Перевод доходов в недвижимость, использование ее в качестве инструмента сбережения стали той дополнительной долей прироста потребления на рынке жилья, которая, соединившись с естественным спросом на жилье, стимулировала появление аттрактора, т.е. канала притяжения капиталов с положительной (усиливающей) обратной связью. Механизм действия этого канала характеризуется усилением притяжения капиталов с обеих сторон - как со стороны спроса на жилье, так и со стороны привлекательности в качестве инструмента сбережения. В свою очередь, лавинообразный рост цен, как результат реакции рынка, запускает спекулятивные операции. Дальше - все всем известно и даже банально.

Ныне настал момент, когда естественный механизм первичного спроса на жилье уже почти угнетен высокими рыночными ценами, о чем свидетельствуют пустые окна многих построенных недавно домов. Но механизм притяжения капиталов продолжает действовать по инерции, угрожая рисками перегрева данного рынка.

В противоположность описанному сценарию, когда появляется системная инновация, она создает не менее мощный аттрактор капиталов и сбережений, однако в отличие от описанного, инновация создает дополнительный доход, дополнительное поле прибыльности, стимулирующее все остальные рынки, чего нельзя получить от традиционного капитала. Последний при каждом дополнительном вложении снижает дополнительную (маржинальную) производительность, делая цивилизацию беднее. Инновация же создает новый доход, который перераспределяется как через рынки, так и через институциональные секторы экономики: государство получает высокий дополнительный доход в бюджет, который затем расходится потоками по экономике через главных распорядителей бюджетных средств. Таким образом традиционные секторы экономики получают тоже свою долю подпитки доходами (и сельское хозяйство, и жилищный сектор, и др.), но механизм этой подпитки кардинально иной - от роста богатства всей нации через инновацию, которая кардинально меняет всю экономику.