К этой категории принято относить отдельные помещения или целостные имущественные комплексы (ЦИК), в которых возможна организация производства, склада, логистического центра или автохозяйства. Учитывая, что большая часть промышленных помещений, представленных на рынке, была построена в советский период, а новые бизнес - технологии требуют уже совсем иных решений, неизбежно возникает острый дефицит качественных складских и производственных площадей. Потребность в таких объектах достаточно высока, поэтому можно с уверенностью сказать, что рынок промышленной недвижимости имеет большой потенциал.

Что имеем?

Сегмент промышленных помещений на данный момент является наименее развитым сектором отечественного рынка недвижимости. Несмотря на бурные темпы строительства жилых, профессиональных офисных и торговых площадей, промышленные объекты, соответствующие современным требованиям, до сих пор составляют незначительную часть в структуре предложения на рынке. Так, по словам ведущего специалиста по промышленной недвижимости компании "Инконс" Валерия Миколюка, на рынке в основном экспонируются построенные до 1991 г. объекты, в большинстве своем принадлежащие приватизированным промышленным предприятиям. Такая индустриальная недвижимость по многим параметрам не соответствует запросам промышленных и торговых компаний. "На рынке практически отсутствует предложение складских помещений, соответствующих современным требованиям логистики, - говорит В. Миколюк. - Можно также говорить о дефиците небольших (2000 - 3000 кв. м) производственных и складских комплексов с обособленной территорией". Удовлетворять требованиям самого взыскательного клиента призваны складские комплексы класса А, расположенные около крупных транспортных магистралей. Они должны иметь хороший подъезд, а в идеале и железнодорожную ветку. Помещения в таких комплексах оснащаются системами пожаротушения, климат - контроля, всеми необходимыми коммуникациями и связью. Высота потоков должна быть не ниже 8 м. При этом в комплексе предусматриваются еще и офисные помещения. Среди требований, которые предъявляются к высококлассной промышленной недвижимости, В. Миколюк также называет наличие автономных систем отопления, вентилируемый фасад, который обеспечивает минимизацию тепловых потерь, специальное износостойкое покрытие пола (для складских помещений), наличие современных систем вентиляции, контроля доступа и т. п. Если склад не соответствует даже некоторым из указанных выше параметров (к примеру, в помещениях отсутствует климат - контроль, высота потолков менее 8 м), то его уже следует относить к классу В. Далее следует класс С, в который входят производственные отапливаемые площади и утепленные ангары. И, наконец, класс D представлен подвальными и неотапливаемыми помещениями. "Наибольшее предложение, безусловно, приходится на склады категории С, которые располагаются, как правило, на территории уже недействующих промышленных предприятий, - комментирует руководитель аналитического отдела, эксперт по недвижимости компании Red Святослав Кожемякин. - Примерно одинаково предложение складских помещений классов B и D. Особенно остро ощущается дефицит площадей, относящихся к классу А, несмотря на то, что количество таких объектов растет". Так, по словам В. Миколюка, на рынке присутствуют единичные примеры зданий промышленного или складского назначения, отвечающие современным требованиям.

Крайний дефицит качественных объектов промышленной недвижимости, в первую очередь, связан с тем, что интерес инвесторов в основном был направлен на объекты офисной и торговой недвижимости. При этом, когда на фоне экономического роста развиваются и торговля, и производство, промышленные помещения становятся все более и более востребованными. "Недостаточный объем предложения по продаже и аренде складских помещений объясняется тем, что сроки окупаемости проектов по строительству складских комплексов заметно выше, по сравнению с показателями, которые демонстрируют жилые комплексы или торгово - офисные центры, - говорит С. Кожемякин. - Однако по мере появления на рынке все большего количества объектов офисной и торговой недвижимости актуализируется тенденция увеличения объемов инвестирования проектов по строительству или реконструкции складских комплексов".

Таким образом, если соотношение доходности промышленных и офисно - торговых объектов в обозримом будущем приблизится к паритету, сектор индустриальной недвижимости, в частности строительство складских комплексов класса А, будет все более и более привлекательным направлением для инвестирования. Но на данный момент, по информации С. Кожемякина, дефицит предложений ощущается и в аренде, и еще в большей степени в продаже качественных складских помещений. Доля таких площадей в общей структуре предложений составляет не более 10%. В этой ситуации уже есть прецеденты строительства высококлассных промышленных комплексов по заказу крупных компаний.

Аренда, покупка или строительство

"Крупное и среднее производство редко располагается в арендованных площадях, это характерно, скорее, для малого бизнеса, - комментирует В. Миколюк. - Аренда более приемлема при организации складского хозяйства. Что касается строительства промышленных объектов под заказ, то уже есть примеры реализации подобных проектов для организации крупного производства. В дальнейшем объемы строительства подобных промышленных объектов могут увеличиться". Для того чтобы построить промышленный комплекс с нуля, собственнику нужно пройти целый ряд этапов. "Все начинается с разработки концепции бизнес - плана проекта и одновременного подбора земельного участка с анализом инженерных сетей и транспортных схем, - говорит генеральный директор инженерно - строительной компании "Базис - СК" Борис Шапиро. - Далее выбирается проектная организация и создается служба заказчика, производится сбор исходных данных для проектирования с необходимыми согласованиями и разрешениями. Затем следует получение АПЗ, формирование строительного паспорта, проектирование, согласование проекта, прохождение градостроительного совета и экспертизы. Лишь затем разрабатывается рабочая документация и начинается строительство, после завершения которого объект вводится в эксплуатацию. Оформление землепользования с учетом функционального назначения участка производится параллельно с проектированием".

Не менее серьезно стоит относиться будущим собственникам и к покупке готовых объектов промышленной недвижимости. "В случае приобретения целостного имущественного комплекса (ЦИК) отдельным вопросом является способ приобретения, - говорит В. Миколюк. - В зависимости от экономической и хозяйственной ситуации у продавца и покупателя целесообразной может быть покупка корпоративных прав юридического лица, владеющего ЦИК, либо непосредственное приобретение имущества". Покупая объект промышленной недвижимости, собственник должен обратить внимание на многие важные моменты. В. Миколюк рекомендует вначале определить специфические ограничения хозяйственной деятельности, связанные с месторасположением объекта. "Важно составить примерный бюджет, в котором будут учтены затраты на покупку помещения, ремонт или реконструкцию, разрешительную документацию, чтобы с учетом всех этих затрат соотнести будущую стоимость с текущей стоимостью готовых объектов, доступных на рынке, - говорит В. Миколюк. - Затем нужно определиться со способом приобретения и выяснить экономические последствия такой операции". Проблемы, с которыми можно столкнуться, приобретая объекты промышленной недвижимости, в основном касаются права собственности. Ведь большинство объектов недвижимости, представленных на рынке, ранее были приватизированы или выкуплены. "Приобретая объект промышленной недвижимости, очень важно выяснить историю права собственности, - рекомендует В. Миколюк. - При необходимости следует настоять на оформлении правоустанавливающих документов и техдокументации, выяснить возможность переоформления договора аренды земельного участка, если речь не идет о его продаже".

Специалисты прогнозируют, что на отечественном рынке складской недвижимости, помимо таких традиционных операций, как аренда и покупка, могут сформироваться принципиально новые формы взаимоотношений между собственником и клиентом. "В скором времени на рынке должны появиться универсальные складские комплексы, предлагающие услуги нового формата, - говорит С. Кожемякин. - Клиенты с заявкой на хранение товара будут обращаться в управляющую компанию такого комплекса, а она будет осуществлять оптимальное распределение разных групп товаров по соответствующим складским помещениям. При этом, за счет рационального использования ресурсов комплекса, затраты на хранение товара, которые несет клиент, существенно снизятся. Для многих клиентов такой сервис будет более выгодным и экономичным, чем аренда или покупка складских помещений".

Высокотехнологичная недвижимость

"Развитие производства и торговли требует строительства новых промышленных площадей, так как старые к 2005 г. будут практически исчерпаны, - говорит директор компании NCS Ukraine Сергей Быков. - В Украине на большинстве объектов морально и физически изношены производственные фонды, почти третья часть всех промышленных комплексов потенциально опасны". То, что вновь построенная индустриальная недвижимость будет коренным образом отличаться от львиной доли представленных на рынке объектов, - факт очевидный. Так, по мнению Б. Шапиро, новые промышленные комплексы от построенных ранее отличаются в лучшую сторону благодаря использованию передовых технологий быстрого строительства, фасадных и кровельных систем, инженерного оборудования, промышленных полов. Инженер ЗАО "Ранила Киев" Константин Лищук считает, что неоспоримые достоинства новых промышленных зданий, построенных по современной технологии быстрого монтажа, заключаются в отсутствии мокрых процессов при строительстве и в простоте сборки. К относительному недостатку этих зданий можно отнести то, что для монтажа быстровозводимых объектов необходима высокая квалификация исполнителей. Средняя стоимость строительства кв. м объектов промышленной недвижимости зависит от выбранной конструктивной схемы. Б. Шапиро называет три основные схемы: на основе железобетонного каркаса и ограждающих конструкций из кирпича или железобетона - $150 - 180 за кв. м общей площади здания; на основе стальных каркасов из отечественных прокатных профилей с обшивкой профилированными стеновыми и кровельными материалами - $200 - 250 за кв. м; на основе современных импортных систем типа Astron, Lindab - $250 - 350 за кв. м (в указанные цены не включены технологическое оборудование, сложные инженерные системы обеспечения, отделка помещений повышенного уровня, наружные сети и благоустройство). "Существуют и другие упрощенные или, наоборот, усложненные конструктивные схемы, - комментирует Б. Шапиро, - при их применении цены, соответственно, снижаются или повышаются". "На основе пространственной плиты покрытия (структура) USKON стоимость постройки здания составит 90 - 140 евро за кв. м, - добавляет С. Быков, - в цену включены структура USKON, ограждающие конструкции стены и кровли из сэндвич - панелей, колонны, а также работы по монтажу".

По информации К. Лищука, ориентировочная стоимость постройки, выполненной по технологии быстромонтируемых зданий (БМЗ) площадью в несколько тысяч кв. м, составляет $90 - 130 за 1 кв. м. Цена зависит от ширины пролетов, стоимости используемых материалов, архитектурных особенностей. При этом сроки строительства БМЗ значительно короче, чем те, которые требуются для сооружения бетонных зданий. Так, помещение площадью 4 тыс. кв. м. может быть возведено за 3 - 4 месяца, 6 тыс. кв. м - за 4 - 4,5 месяца, 8 тыс. кв. м. - за 5 месяцев. Расходы на монтаж составляют 15 - 30% от стоимости используемых материалов.

Технологии БМЗ уже нашли широкое применение в сфере строительства индустриальной недвижимости за рубежом. "В странах Восточной Европы, ставших сегодня полноправными членами Евросоюза, на окраинах столиц и крупных городов - Будапешта, Праги, Варшавы, Мишкольца, Шопрона, Лодзи - возникают целые кварталы супер - и гипермаркетов, оптовых складов, логистических центров, выставочных комплексов и заводских корпусов, - рассказывает К. Лищук. - Этим гигантам сопутствуют здания поменьше: например, кафе и заправочные станции. Все эти сооружения возводятся по технологии БМЗ потому, что так быстрее окупаются инвестиции. Такая же тенденция прослеживается и в Украине, но пока еще не в столь значительных масштабах. Однако, по мнению участников рынка БМЗ, перспективы такого рода строительных услуг в нашей стране огромны, а сам рынок еще весьма и весьма далек от насыщения".

Использование технологии БМЗ не только ускоряет сроки строительства, но и позволяет возводить здания с малым количеством несущих колон. Так, по словам С. Быкова, применяемая для строительства промышленных объектов технология быстрого монтажа USKON, наиболее эффективная при пролете от 12 метров, обеспечивает покрытие больших площадей без внутренних опор до 100 метров. В Украину также поставляются системы Astron и Lindab. Элементы зданий, носящие марку Lindab, производятся на четырех заводах в мире в точном соответствии с оригинальной шведской технологией. А с недавних пор комплектующие для БМЗ начал изготавливать именитый производитель кровельных, стеновых и фасадных конструкций - финская компания Rannila. "Каждое здание Rannila проектируется и изготавливается индивидуально, - говорит К. Лищук, - конструкции выполняются с точностью до миллиметра согласно расчетам и чертежам. По желанию заказчика возможна контрольная сборка на заводе".

"Технологии БМЗ все чаще используют отечественные и зарубежные компании, занятые в сфере производства товаров и услуг, в случае если нужно за короткое время ввести объект в эксплуатацию, - говорит С. Быков. - В мире эти технологии хорошо развиты, но в Украине только начинают пользоваться спросом - за 5 - 6 лет было построено около 50 объектов. Тем не менее, мы прогнозируем, что экономические и политические события в странах ЕС и СНГ дадут толчок активному использованию БМЗ, тогда когда на рынок Украины войдут известные мировые бизнес - компании". Кроме высокотехнологичности, отличительной чертой современных промышленных построек является выразительность архитектурный решений. Новая промзона - это не череда мрачных безликих построек, а интересные, масштабные комплексы, возведенные по индивидуальным проектам, которые отражают корпоративный стиль компании - собственника.

Промзона выходит за город

Естественно, что складские комплексы, расположенные в центральной части города, пользуются повышенной популярностью. Так, по словам С. Кожемякина, на ул. Жилянской, Гайдара, Короленковской все помещения, пригодные для организации складского хозяйства, уже давно выкуплены. В городской черте традиционными районами размещения производственных и складских помещений остаются Дарница, Подол, Рыбальский остров, Теличка (местность около метро Выдубичи). По информации С. Кожемякина, средние арендные ставки на склады в центре города составляют $7 - 9 за кв. м, в киевской промзоне - $5 - 6,5 за кв. м. Но, как уже говорилось, предложений на рынке как по аренде, так и по покупке таких помещений крайне мало. При этом объекты промышленного назначения, расположенные в городской черте и потенциально пригодные для перепрофилирования в коммерческую недвижимость, пользуются еще более высоким спросом. По словам В. Миколюка, стоимость такой недвижимости сопоставима с ценами объектов коммерческого назначения, расположенных в аналогичном месте. Поэтому наиболее ощутимой тенденцией становится то, что промышленные и складские помещения, расположенные в городской черте, все чаще и чаще переоборудуют в торговую или офисную недвижимость. Это подтверждают примеры новых бизнес - центров и супермаркетов, размещенных в реконструированных цехах. В этой ситуации промышленные комплексы нередко выносятся за городскую черту. Так, по мнению В. Миколюка, высокая стоимость земли и рабочей силы в Киеве делает организацию производства в пригороде более рентабельной. По информации С. Кожемякина, аренда складов здесь также значительно дешевле - до $3 за кв. м. Промзона стремится за городскую черту не только по причине минимизации затрат. Дело в том, что промышленные комплексы имеют тенденцию к укрупнению, и поэтому их строительство требует больших свободных участков. Так, среди причин, по которым индустриальная недвижимость все чаще и чаще размещается в пригородной зоне, Б. Шапиро называет отсутствие в г. Киеве достаточных земельных участков для застройки, а также громоздкий и сложный процесс землеотвода, проектирования и согласования.

Районы в киевской области, перспективные для размещения промышленных объектов, сосредотачиваются вблизи крупных автотрасс, в частности, Житомирской, Одесской, Броварской. По мнению Б. Шапиро, наиболее привлекательны для строительства индустриальной недвижимости Бровары, Борисполь, Киево - Святошинский р - н, г. Вышгород и другие районы, расположенные в 30 - 50 километровой зоне, где имеются инженерные сети, и администрация поддерживает создание подобных промышленных комплексов. Описанная тенденция, которая в ближайшем будущем будет усиливаться, должна положительным образом отразиться на облике Киева, которому в наследство от социалистической индустрии достались многочисленные уже устаревшие и не соответствующие современным нормам промышленные объекты. Они, за исключением нескольких памятников индустриальной архитектуры и истории, отнюдь не украшают облик столицы. При этом строительство современных промышленных комплексов в пригородной зоне благотворным образом отразится на развитии инфраструктуры области, поможет создать новые рабочие места.

Мария Бабенко