Фінансові новини

Большинство малых и средних предприятий (57,4%) ожидают в скором времени улучшения существующих в Украине условий ведения бизнеса, которые сейчас, по мнению 45,7% руководителей, являются неблагоприятными (только 22,0% довольны бизнес - средой). Наиболее коррумпированными государственными органами субъекты предпринимательской деятельности называют налоговую инспекцию и налоговую милицию (72,0%), государственный пожарный надзор (51,4%) и санэпидемстанцию (38,4%). Отношение местной власти к малому и среднему бизнесу 56,7% предприятий оценили как нейтральное, что, по - видимому, следует трактовать так: не помогают, но и не вставляют палки в колеса. Лишь 27,7% респондентов дали положительную оценку действиям местных властей.

Как можно построить квартиру рядовому украинцу со среднестатистической зарплатой (589,63 гривен или $110 в месяц)? Ответ, лежащий, как говорится, на поверхности, - ипотечные кредиты. Впрочем, среднестатистический украинец все еще поглядывает на них с опаской. Причина в их дороговизне - слишком высока процентная ставка (в среднем 12%), которую коммерческие банки пока не спешат понижать. А минимальный ежемесячный платеж по кредиту составит $125 - 158 не считая процентов.

Спрос действительно очень большой. Он продолжает расти уже четвертый год подряд. Специалисты тенденцию связывают со стабильным развитием экономики и политическими событиями.

Одним из важнейших первых испытаний для администрации нового президента Украины Виктора Ющенко может стать ее способность выполнить предвыборное обещание - пересмотреть итоги приватизации, осуществлявшейся в последние годы, полагает международное рейтинговое агентство Standard & Poor's.

Прежде всего будут пересмотрены градостроительные нормы плотности населения, которые у нас пока исчисляются совсем в других единицах, чем в Европе или России. Сегодня нормативным показателем плотности застройки в Киеве считается количество населения на 1 га территории, и этот показатель не должен превышать 500 жителей на 1 га.

Заданная год назад высокая планка спроса на киевские основные фонды не опустилась и в 2004 - м. В то же время попытки киевской городской власти вынести большие промышленные объекты за границы города на предложении особенно не отразились. Несмотря на то, что зачистка промзон предусмотрена Генеральным планом перспективного развития Киева, большинство крупных (и не очень) промышленных предприятий не спешат оставлять территорию столицы. "Из Киева выезжают, только если нет другого выхода. Практика показала, что даже низкий периферийный налог на землю не перекрывает всех проблем, которые приходится решать предприятиям - эмигрантам. В частности, вне столицы они столкнулись с тем, что специалисты в провинции менее квалифицированные, чем в Киеве, поэтому персонал все равно приходится возить из столицы. Однако часто на новое место дислокации завода тяжело добираться не только работникам, но и партнерам по бизнесу", - отметил директор агентства недвижимости "Янус" Олег Сидненко. И это только крошечная часть проблем, возникающих в случае выселения предприятия.Предложение под "шубой"Столичное промышленное предложение разделяется на три основных категории. Во - первых, это сооружения, которые были приватизированы и стали собственностью юридических лиц. Это самые дешевые объекты, в которых давно не делали ремонт. Вторая категория - старый фонд, который реконструировали, сделали так называемую шубу (поменяли перекрытие, перепланировали, изменили фасад). "Таких объектов на рынке промышленной недвижимости - 90% (устаревшие недострои, бывшие административные сооружения с кабинетной системой). И их стоимость обычно завышена на 30 - 40%, то есть именно в этом сегменте осуществляется большинство спекуляций", - указывает менеджер по коммерческой недвижимости компании "Кэпитал риал истейт" Александр Кравченко. Третий сегмент - новостройки, расположенные преимущественно на периферии города (часть Подола, Левый берег, Святошинский район). Интерес к ним в последнее время все больше проявляют иностранные производственные представительства, которые, перебираясь в Киев, настаивают на приобретении новых, а не реконструированных объектов.В целом, операторы рынка констатируют, что за последний год существенно вырос спрос на производственные фонды прямого использования. До сих пор в цехах обычно размещались супермаркеты или склады. А теперь четко прослеживается тенденция повышения спроса на цеха для... цехов. Среди причин - укрупнение и взросление малого и среднего бизнеса. На одно ликвидное промышленное помещение сегодня приходится пять претендентов - производителей, отмечает директор АН "Полесье" Анатолий Осадчий. По его словам, большинство покупателей и арендаторов ищут площади за городом, но в пределах30 - километровой зоны, расположение в которой дает возможность относительно быстро поставлять сырье и вывозить готовую продукцию. В пределах Киева особой популярностью пользуются помещения под столярные и кондитерские цеха, размещенные преимущественно на Петровке, Куреневке и Подоле. Одним из главных требований к ним является обязательная автономность объекта как относительно территории, так и относительно его коммуникаций.Спрос на промышленную недвижимость также фокусируется на группе объектов площадью 1,5 - 2 тыс. кв. метров. Метражи от 2 тыс. преимущественно перепрофилируют на склады, которых хронически не хватает на киевском рынке. Однако, как свидетельствует практика, функцию цехов склады в большинстве случаев выполняют только временно - пока инвестор не приведет в порядок документы и не получит разрешение на строительство чего - то своего.Последний писк моды - расположенный на окраине Киева небольшой имущественный комплекс на 1 - 2 тыс. кв. метров (в идеале - с земельным участком не менее 30 соток). Обычно на этой территории фирма - покупатель размещает весь хозяйственный комплекс, например, 300 кв. метров - под производственные помещения, 100 кв. метров - под офис и около 1000 кв. метров - под склады. Такое предложение можно спокойно продать за $100 тыс. за весь имущественный комплекс вместе с землей (цена колеблется в зависимости от места расположения, метража, состояния и собственно назначения). Однако такого предложения с недавних пор днем с огнем не сыщешь. Вместо этого в продаже еще имеются "совковые" имущественные комплексы на 4 - 5 тыс. кв. метров. Если "квадрат" в таком помещении обойдется покупателю около $400, то суммарная стоимость комплекса тянет на $1,8 - 2 млн. Поэтому иногда покупатели, чтобы поймать нужное предложение, готовы согласиться даже на откровенно завышенную цену.Для аренды наиболее ликвидными считаются помещения площадью 500 и 1000 кв. метров. По словам ведущего специалиста по недвижимости АН "Благовест" Светланы Карповой, наибольший арендный спрос - на отремонтированные помещения (с отоплением, освещением, подведенной водой). Высокая арендная планка на промышленные метры была поставлена еще в прошлом году, когда спрос начал превышать предложение. "Если два года назад аренда в среднем стоила в пределах $4 за кв. метр, то сегодня это уже $7 - 8", - констатирует Карпова.Цеха превращаются... Но все же из всех приобретенных промышленных объектов только 10% используются в производственных или складских целях. 60% объектов - по большей части административные сооружения, превращающиеся в офисы закрытого типа. Еще около 30% становятся площадкой для строительства торговых центров. Объект обречен на торговое перепрофилирование, если он расположен в людном месте, возле метро или транспортной развязки. Такие сооружения обычно выставляются по существенно завышенной цене на уровне офисной недвижимости для своего района. Как правило, эти объекты сначала арендуют на 5 - 10 лет, и если они оправдывают средства, вложенные в ТЦ, соглашение продлевают еще на 15 - 20 лет. "Сегодня девелопер считает, сколько можно заработать, если дом снести или реконструировать, заселить арендатора и оправдать арендной ставкой свои инвестиции. Если девелопер выходит на цифру в 12 - 15% окупаемости, ему такой проект становится неинтересен - лучше вложить деньги в банк и не создавать себе лишних проблем", - объясняет эксперт АН "РЕД" Роман Андрущенко.Несколько иначе перестраховались инвесторы при сооружении ТЦ "Караван" - сначала была выкуплена половина ДОКа, а когда вернули вложенные средства, приобрели и вторую часть, где вскоре будут строить каток.Как площадки под непромышленное строительство рассматриваются и четыре столичных завода - "Большевик", "Радар", "Арсенал" и Киевхимволокно, производственные мощности которых мэрия планирует перенести за пределы города. После переселения заводов московская строительная фирма "Беркли" на их месте собирается возвести жилищные и торговые комплексы. Вскоре обещают открыть торгово - развлекательные центры на территории редукторного завода (пересечение улиц Борщаговской и Индустриальной), ставшего первой жертвой принудительной миграции промзон, а также на месте фабрики "Юность".ПрогнозПо словам Александра Кравченко, уже через несколько лет изношенные промзоны исчезнут с карты Киева и на их месте появятся торгово - развлекательные центры. Та же судьба ожидает и большинство реконструируемых административных сооружений, построенных в 50 - 60 - е годы. "Будущее - за промышленными новостройками, которые, несмотря на торговый бум, набирают все больше оборотов", - отметил специалист.

Призрак высотного строительства бродит по Киеву уже давно - уж очень привлекательным для отечественных инвесторов является строительство многоэтажных зданий. С небольшого участка в престижном месте можно сразу "снять" тысячи квадратных метров жилых или офисных площадей. Кроме того, существует мнение, что высотные сооружения смогли бы "оживить" жилые массивы, расположенные на периферии города. До недавнего времени инвесторами с привлечением властей прилагались все усилия для застройки исторического центра и прилегающих территорий точечными зданиями до 25 этажей. Когда почти все подходящие участки в центре оказались занятыми, возникла идея строительства зданий выше 25 этажей. Одно только не смогли предусмотреть украинские инвесторы, управленцы, проектировщики и строители, - все это сопряжено с огромными трудностями и большими капиталовложениями, а недооценка сложности проблемы вовсе не освобождает от ответственности.

В скором времени в реестре финансовых учреждений появится новичок - Государственное ипотечное учреждение второго уровня. Примечательность учреждения не только в том, что оно станет столь долгожданным звеном для едва работающего ипотечного механизма, но и в его кардинальных отличиях от зарубежных аналогов. Так, в отличие от общепринятой в мире практики, рефинансируемые учреждением ипотечные кредиты будут оставаться на балансе банков, а облигации ГИУ будут не ипотечными, а обычными корпоративными. Такие, на первый взгляд, технические тонкости означают, что учреждение не станет панацеей от дороговизны и рисковости ипотечных кредитов. Как отмечают эксперты рынка, собравшиеся во Всемирном банке на круглом столе "Основы создания и функционирования Государственного учреждения второго уровня в Украине", ГИУ станет переходной моделью на пути к полноценному ипотечному рынку.

Дубай - город, в который стремятся и праздные туристы, и иностранцы, желающие купить здесь жилье. В одном пресс - релизе, выпущенном месяц назад, писали о том, что несколько английских футболистов международного класса, среди которых защитник Manchester United Гари Нэвилл (Gary Neville), приобрели недвижимость на "Пальмовом острове", расположенном на крупнейшем в мире искусственном острове Джумейра.

Наибольший скачок цен на вторичную недвижимость произошел в районе Сырца - цены на квартиры возросли от 4 до 11%, однако в среднем по Киеву по сравнению с сентябрьскими показателями стоимость квартир возросла лишь от 1,7% до 5%

Что мы знаем о налоге на недвижимость, который сейчас вызревает в недрах Минфина? "Когда введут налог на недвижимость, цены на нее моментально могут подняться, - сказал, отвечая на вопрос "Дня", директор агентства недвижимости "Владис" Владимир Островский. - Даже сейчас, хотя его пока не ввели, они уже меняются. Ажиотаж вокруг налога, сущность которого понимают не все, уже был в прошлом году, отмечается сейчас и, наверняка, будет продолжаться до вступления законопроекта в силу. Это очень сильно мешает работе".

Под напряженными дискуссиями о будущем аграрных преобразований подведена очередная черта: Президент ветировал новый закон о продлении отсрочки на торговлю землей до 2008 года.

Еще месяц назад специалисты в области недвижимости отказывались прогнозировать, как изменится ситуация на столичном квартирном рынке этой осенью. Причина понятна: в этом году на общие тенденции накладывается такой форс - мажорный фактор, как президентские выборы. Как он повлияет на рынок недвижимости, предсказывать никто не решался.

В 2003 г. первичная жилая недвижимость в Киеве пользовалась небывалым ажиотажным спросом, который сопровождался значительным повышением цен. Страсти подогревало ожидание вступления в силу закона о введении НДС на операции с новыми квартирами. Из - за опасения, что стоимость жилья на первичном рынке существенно повысится, после того как с 1 января 2004 г. новый закон начнет действовать, осенью 2003 г. наблюдался пиковый спрос и значительный рост цен. Так, например, только за период август - сентябрь 2003 г. цена возросла почти на 8%. В целом же за 2003 г. стоимость жилья на первичном рынке увеличилась, по разным оценкам, на 25 - 35%, а в некоторых сегментах - на 45%.

Новое ведомство призвано изменить конфигурацию рынка жилищного кредитования и сделать такие займы доступнее. Уже известны пути реализации проекта и даже есть стартовый капитал - 50 млн. гривен.