Новое ведомство призвано изменить конфигурацию рынка жилищного кредитования и сделать такие займы доступнее. Уже известны пути реализации проекта и даже есть стартовый капитал - 50 млн. гривен.

Структура, которая займется компенсацией ипотечных кредитов, выдаваемых банками и прочими финансовыми компаниями, должна быть создана до конца года. В противном случае выделенные на эти цели из госбюджета - 2004 50 млн. грн. уйдут обратно в казну, и следующего шанса реализовать задуманное придется ждать очень долго.

Существование подобного органа предусмотрено утвержденной в августе концепцией национальной системы ипотечного кредитования. В начале октября Кабмин дал ему название - Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) и потребовал в месячный срок разработать необходимые для начала работы документы. Нетрудно посчитать, что уже к началу ноября они должны быть готовы, после чего состоится юридическая регистрация новой структуры.

МЕХАНИЗМ

Создаваемая в Украине система ипотечного кредитования, как и во многих странах, является двухуровневой. Это означает, что в ее рамках работают две группы кредиторов. Первичные - банки и прочие финансовые учреждения - выдают ссуды на покупку жилья под его же залог. Вторичные - пенсионные фонды, страховые и прочие компании - кредитуют предыдущую группу под залог выданных теми обязательств. Связующим звеном между ними и станет новорожденный посредник.

По словам исполнительного директора Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Сергея Волкова, несмотря на поверхностное сходство с так называемой американской моделью, работа ГИУ построена на совершенно иных основах, специально прописанных под местный рынок. В равной степени неразумно называть ее "малайзийской" или "казахстанской". Эксперт подчеркнул, что ни в одной стране мира, включая Украину, методики организации ипотечного рынка не повторяют друг друга.

Концепцию функционирования ГИУ разрабатывал большой коллектив авторов. Среди них - сам Волков, а также работающий по линии Мирового банка консультант Минфина Дуглас Даймонд. На недавнем заседании они, а также представители Минфина, Нацбанка и Госкомиссии по ценным бумагам и финуслугам очертили схему функционирования будущей структуры.

Вначале финансовые учреждения (банки, кредитные союзы) выдают ипотечные кредиты (на покупку жилья под залог этого же имущества). Это обязательно должны быть займы в гривне, причем оформленные в соответствии со стандартами ГИУ. Без сомнения, последние будут основаны на принятых в этом году стандартах УНИА, носящих рекомендательный характер.

На следующем этапе ипотечная организация либо рефинансирует (кредитует банки) под залог выданных ими займов, либо выкупит эти ссуды. Вероятно, юридически для этого будут использованы договора переуступки требований или предусмотренные Законом "Об ипотеке" закладные (эти бумаги дают кредитору безусловное право получать от должника платежи по ссуде, а в случае их невыплаты - продать предмет залога).

В итоге первичные кредиторы получат дополнительные средства, за счет которых смогут выдать новые займы. Предполагается, что ГИУ станет компенсировать не всю сумму кредита, а примерно 80 - 85% от нее. Это своего рода залоговая процедура. Кроме того, скорее всего "входящие" ипотечные ссуды будут подразделяться на группы по степени их надежности, состояния выдавшего их учреждения и прочих факторов. Все это ограничит риски в деятельности ГИУ.

Процентная ставка рефинансироваться не будет, но авторы концепции работы учреждения допускают, что оно станет выдвигать дополнительные требования по кредитам, которые рефинансирует или купит. В частности, диктовать максимальную процентную ставку по первичным ипотечным ссудам. Очень важно, что при досрочном погашении займа, предложенного ГИУ, банк обязан будет заменить его другим аналогичным.

Какой процент будут платить банки и другие финучреждения за получение рефинансирования ГИУ под выданные ими кредиты, точно неизвестно. Во всяком случае, не больший, чем по собственным ипотечным кредитам, за вычетом маржи 3 - 4%. Иначе не будет смысла этим заниматься. Поскольку уже сегодня доступны ипотечные займы в гривне под 19% годовых, верхний предел стоимости рефинансирования может составить 15 - 16%.

Нижним станет доход по облигациям, которые эмитирует ГИУ для пополнения ресурсной базы. Ведь если разобраться, имеющиеся 50 млн. грн. - это просто стартовый капитал учреждения, и надолго его не хватит. Сегодня, по данным УНИА, жилищных ипотечных кредитов выдано на 2,5 млрд. грн., из них в национальной валюте - 24,2%, или 605 млн. грн. То есть уставного фонда ГИУ хватило бы на рефинансирование всего лишь 10% этих ссуд (из расчета возмещения 80% их объема). И хотя стандартными является только половина их, все равно ипотечное учреждение должно будет привлекать дополнительные ресурсы, прежде всего выпуская свои облигации. По прогнозам разработчиков, привлеченная сумма сможет превышать капитал ГИУ почти в 20 раз. Доходность долговых бумаг учреждения, прогнозирует Даймонд, установится на 0,25 - 0,5% выше, чем по долгосрочным ОВГЗ.

Сопоставив обе границы, получается, что банки станут платить за полученное рефинансирование 12% - 16%. Несмотря на низкую доходность, ожидается, что бумаги ГИУ придутся по вкусу институциональным инвесторам. Так называют пенсионные и взаимные фонды, инвесткомпании и крупные страховые структуры. Они сосредотачивают долгосрочные ресурсы (до 20 - 30 и более лет) и заинтересованы в покупке надежных, но в то же время "длинных" инструментов. А именно такими, по словам "отцов" ГИУ, станут долговые бумаги учреждения.

Поскольку законопроект "Об ипотечных ценных бумагах" пока не прошел даже первое чтение, юридически их оформят как простые корпоративные облигации и выпускать станут (по предложению американского консультанта) на срок от трех до пяти лет.

У описанных бумаг будет огромное преимущество перед остальными. Они будут обеспечены реальным имуществом - купленным в кредит жильем. И посему станут самыми привлекательными на рынке. "Альтернативы по соотношению надежности и доходности не будет", - уверен Волков.

Возможно, на них распространится система госгарантий, а НБУ внесет облигации ГИУ в список инструментов, под залог которых предоставляется рефинансирование.

Правда, есть одна заминка. Член Госкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку Сергей Бирюк рассказал, что действующее законодательство не позволяет одному эмитенту выпускать облигации разных классов. Кроме того, Нацбанку и двум комиссиям невозможно прописать под будущие долговые обязательства ГИУ особые условия, потому что юридически они являются стандартными корпоративными облигациями. Соответственно НБУ не сможет их приравнять к ОВГЗ по категории рисковости, и ГКРРФУ - выделить в отдельную группу для формирования резервов страховых компаний. "Поэтому есть там покрытие или нет - без разницы, инвесторы будут выбирать между ними и другими инструментами на рынке", - подчеркнул Бирюк.

По его мнению, единственный выход из патовой ситуации - принятие закона "Об ипотечных ценных бумагах". Он позволит прописать особый статус облигаций ГИУ и применять к ним особые требования. Причем не нужно дожидаться принятия документа для запуска механизма. Напротив - чем раньше начнет работу ГИУ, тем выше шансы уже во втором чтении принять максимально удобный вариант закона с учетом наработок по выпуску корпоративных облигаций.

Не урегулирован пока и ряд других вопросов, однако большой оптимизм вселяет демонстрируемое сторонами желание скорее запустить ГИУ. Как заметил замминистра финансов Василий Костицкий, быстрое продвижение в решении проблем обусловлено "эмоциональным порывом" всех причастных к созданию учреждения.

СПЛОШНЫЕ ПЛЮСЫ

Довод против создания ГИУ, пожалуй, всего один - компенсация ипотечных займов сделает их более доступными за счет снижения общего уровня процентных ставок, и это вызовет всплеск спроса на жилье, подстегнув и без того высокие цены на него. Вероятно, так и будет. По действующим ставкам брать длинные кредиты просто невыгодно, признают эксперты, но их снижение позволит занимать действительно на многие годы, а не максимум на пять, как это происходит сегодня. Даже если декларируется займ на 10 - 20 лет, погашается он часто досрочно.

Сторонники проекта считают, что проблему высокой стоимости недвижимости следует решать массовым строительством новых зданий, а не торможением финансового механизма. И перечисляют потенциальные плюсы начинания.

Прежде всего в мире не придумано более эффективного способа решения жилищной проблемы на неразвитых рынках, чем централизованное ипотечное учреждение. Государственное или частное - неважно. Это позволяет убить сразу нескольких зайцев.

Самое главное - нейтрализовать актуальную для украинских банков угрозу кризиса ликвидности. Долгосрочные, на пять и более лет, кредиты на покупку недвижимости выдаются преимущественно банками. Те, в основной своей массе, формируют ресурсную базу за счет депозитов населения и юрлиц в среднем около года. Если произойдет отток вкладов, банк столкнется с угрозой банкротства. "Удлинить" пассивную базу позволят деньги ГИУ, которое будет опираться на долгосрочные ресурсы вторичных кредиторов.

Еще один риск - валютный - позволит нивелировать участие ГИУ. Население получает доходы в гривне, тогда как, по данным УНИА, 75,8% жилищных ипотечных кредитов выдано в валюте. В случае колебаний курса, в зависимости от того, укрепляется он или ослабевает, под ударом окажутся либо банки, либо сами заемщики. ГИУ позволит бороться с таким риском, поскольку работать будет преимущественно с гривневыми ссудами.

"Надо подтолкнуть население к тому, чтобы оно кредитовалось в гривне. А путь к этому один - сближение ставок по займам в национальной и иностранной валютах. Сразу зеркального изменения не произойдет, но корректировать в год конфигурацию рынка на 2% - уже немало", - считает председатель правления Укрсоцбанка Борис Тимонькин.

Создатели ГИУ видят еще один плюс от запуска механизма. За счет рефинансирования на рынок ипотечного кредитования выйдет существенно большее число кредиторов. Сегодня там работают порядка 30 учреждений, в основном банки, и три четверти ссуд выдано первыми десятью из них. Но при этом удельный вес ипотечных займов занимает всего 3,1% в совокупном кредитном портфеле банков. В развитых странах эта доля превышает 40%.

Конечно, есть эксперты, не столь оптимистично настроенные в отношении допуска на рынок множества участников.

"Первая двадцатка высокими темпами наращивает ипотечное кредитование, и в обозримом будущем у нее будет достаточная ликвидность. Говорить, что появится ГИУ и все станет намного лучше, я бы не стал. Для главных игроков на рынке ипотеки основные вопросы уже решены. Небольшие банки если и получат помощь государства, не смогут существенно нарастить портфели из - за маленького капитала", - высказал свою личную точку зрения зампред банка "Аваль" Сергей Вовченко.

И все же, уверены создатели ГИУ, деятельность учреждения многое исправит на рынке. "Речь не идет о прорыве в первые годы его работы. Сегодня главное - грамотно запустить механизм", - уверен исполнительный директор УНИА.

Сергей ЛЯМЕЦ