В 2003 г. первичная жилая недвижимость в Киеве пользовалась небывалым ажиотажным спросом, который сопровождался значительным повышением цен. Страсти подогревало ожидание вступления в силу закона о введении НДС на операции с новыми квартирами. Из - за опасения, что стоимость жилья на первичном рынке существенно повысится, после того как с 1 января 2004 г. новый закон начнет действовать, осенью 2003 г. наблюдался пиковый спрос и значительный рост цен. Так, например, только за период август - сентябрь 2003 г. цена возросла почти на 8%. В целом же за 2003 г. стоимость жилья на первичном рынке увеличилась, по разным оценкам, на 25 - 35%, а в некоторых сегментах - на 45%.

В начале 2004 г. то, о чем так долго говорили операторы рынка, наконец, свершилось. Закон вступил в силу, и большинство строительных компаний повысили стоимость кв. м жилья на 5 - 15%. Учитывая, что каждый, кто имел возможность купить новую квартиру, поспешил это сделать до нового года, - в первом полугодии 2004 г. на рынке жилой недвижимости наблюдалось снижение потребительской активности. Так, по мнению заместителя начальника Главного управления жилищного обеспечения столицы КГГА Аркадия Бондарева, падение спроса на первичную жилую недвижимость наблюдалось вплоть до июня 2004 г.

Квартира к январю

После того как лишившиеся налоговых льгот строительные компании в январе - феврале текущего года повысили цены на квартиры, на первичном рынке жилья снизился не только спрос. Темпы роста стоимости кв. м замедлились и в апреле - мае 2004 г. стабилизировались. Но ожидание очередных изменений в налоговом законодательстве вновь всколыхнуло рынок. И, несмотря на то, что налоговые новшества напрямую не затрагивают процесс приобретения квартир на первичном рынке, у потенциальных покупателей опять стоит задача - во что бы то ни стало решить свои жилищные проблемы до наступления нового года. Ведь с 1 января 2005 г. вступает в силу ст. 11 Закона Украины "О налоге из доходов физических лиц N889", согласно которому операции по продаже недвижимости на вторичном рынке будут облагаться налогом по ставке от 1 до 13%. Поэтому люди, которые покупали недвижимость с целью дальнейшей перепродажи, а также те, кто имеет возможность улучшить жилищные условия, спешат поскорее продать свою собственность. Если благодаря первым увеличивается предложение на вторичном рынке, то вторые, оказывая давление на первичный рынок, отчасти способствуют дальнейшему росту цен.

"Начиная с конца июля, спрос снова начал расти, - комментирует А. Бондарев. - Это подтверждает возрастающий объем продаж нашей компании (ККУП "Финансовая компания "Житло - Инвест"), а также информация других операторов рынка. Так, по сравнению с началом 2004 г., спрос увеличился почти в два раза". С другой стороны, столичный первичный рынок жилья растет за счет внутренней миграции. Жители регионов неизменно стремятся в более благополучный центр. "Также нельзя забывать, что Киев - административный центр Украины, и любые перестановки в правительстве и других органах исполнительной власти вызывает миграцию в столицу представителей региональных элит, - говорит заместитель председателя правления "Интерконтинентбанка", координатор проектов "Интерсервис" и "Кэпитал Риал Истейт" Алексей Евченко. - Такие процессы постоянно наблюдаются с момента провозглашения независимости Украины. Чиновникам и бизнесменам из регионов в столице необходимо купить жилье, что не может не отразиться на повышении спроса". Последнее утверждение приобретает особую остроту в связи с предстоящими президентскими выборами на Украине.Мы за ценой не постоим

В связи с оживлением рынка стоимость кв. м жилой недвижимости в новостройках вновь стала увеличиваться. "Цены начали подниматься с июня и, в среднем по рынку, уже возросли на 5 - 6%, - говорит А. Бондарев. - Но мы в течение этого периода еще не повышали стоимость жилья в наших новостройках, так как ситуация на рынке пока еще позволяет нашей компании работать по старым ценам. Однако вполне возможно, что и ККУП "Финансовая компания "Житло - Инвест" вскоре будет вынуждена пойти на этот шаг. Ведь до конца года стоимость жилой недвижимости в целом по рынку может увеличиться еще на 5 - 6%". Рост цен, пусть и не такой существенный, как в 2003 г., также отмечает маркетолог компании "ТММ" Ангелина Деревлева. По ее мнению, стоимость квартир на первичном рынке жилья в течение 2004 г. может увеличиться на 15%. Подобное повышение цен операторы рынка объясняют не только растущим спросом, но и подорожанием строительных материалов, в частности металла, который используется для арматуры.В Киеве дешевой считается цена в $500 за кв. м жилой недвижимости. А в отдельных элитных комплексах, расположенных в престижных районах, стоимость кв. м уже перевалила за отметку $3 тыс. Тем не менее, столицу уже догоняют регионы. В Одессе цена кв. м на первичном рынке колеблется от $300 до 3 тыс., а в Ялте от 600 до $2 тыс.Догоним и перегоним: СССР

По информации Главного управления жилищного обеспечения столицы, объем ежегодно сдаваемой в эксплуатацию жилой недвижимости вот уже несколько лет подряд составляет около 1 - 1,1 млн кв. м. За первые 9 месяцев 2004 г. уже было сдано 564,018 тыс. кв. м, что на 10,6% превышает показатель за аналогичный период 2003 г. (509,859 тыс. кв. м). К концу года этот показатель должен составить 1,05 - 1,1 млн кв. м. "Именно такими были объемы строительства в советские времена, и сейчас город снова вышел на этот уровень", - комментирует ситуацию А. Бондарев. По мнению одних операторов рынка, такой объем новых жилых площадей, ежегодно поступающий в продажу, является оптимальным для Киева, другие же отмечают устойчивый на протяжении многих лет дефицит. "Ежегодная потребность Киева в новой сдаваемой в эксплуатацию жилой недвижимости составляет 2 млн кв. м, - считает президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Александр Бондаренко. - Пока строительство ведется такими темпами, на рынке будет сохраняться повышенный спрос. А пробуксовки в продажах, в основном, возникают из - за того, что многие строительные компании заявляют неоправданно высокие цены на кв. м в своих новостройках". Дефицит жилых площадей на столичном рынке также отмечает А.

Евченко: "Это связано с тем, что со времен развала СССР долгие годы новое жилье практически не строилось. Особенно ощутима нехватка хороших жилых площадей. Ведь люди, которые на данный момент имеют достаточный доход, уже не могут удовлетвориться обычной квартирой. Дефицит провоцирует повышение цен, которые ощутимо превышают себестоимость строительства. И, глядя на современный рынок недвижимости, возникает аналогия с распространенной в советское время ситуацией: на прилавках в магазинах лежит захудалый товар, а качественные вещи перепродаются с огромной наценкой. Но со временем первичный рынок жилья должен стабилизироваться, и вскоре можно будет ожидать снижение цен".

А как же здоровая конкуренция?

На столичном рынке жилой недвижимости работает очень много строительных компаний, причем ежегодно появляется несколько десятков новых игроков. И, соответственно, конкуренция усиливается. В то же время в условиях ажиотажного спроса строительные компании перестают считаться с интересами клиента. "Здоровая конкуренция развивается в условиях стабильного рынка, - говорит А. Бондарев. - Показательным был период начала года, когда наблюдалось некоторое падение спроса. Тогда многие строительные компании осознали, что для привлечения клиентов не достаточно объявить о продаже жилья в новом объекте, как это было раньше. В этот период покупателям нередко предлагали дополнительные сервисы, скидки, предоставляли возможность покупки в рассрочку. При этом многие застройщики начали сотрудничать с банками по программам ипотечного кредитования". Теперь, когда спрос вновь стал расти, далеко не все строительные компании стараются повысить свою конкурентоспособность. В то же время уже формируется категория покупателей, предъявляющих повышенные требования к новой жилой недвижимости. "Сегодня большинство застройщиков даже наполовину не используют открывающиеся возможности повышения своей конкурентоспособности и увеличения доходов, - говорит консультант по недвижимости компании "Слав - Инвест" Тарас Зябкин. - В настоящее время многие покупатели, желающее сэкономить время и деньги, заинтересованы в покупке готовой квартиры, а не жилья с черновой отделкой. Клиент после заселения в дом не хочет годами претерпевать неудобства, связанные с ремонтными работами в соседних квартирах. В то же время, покупатель не хочет видеть в своем жилье типовую отделку. А в будущем еще одним немаловажным фактором при выборе квартиры станет наличие гарантии на ее оснащение и внутреннюю инженерию>. По мнению Т. Зябкина, застройщик недополучает огромную часть дохода, выходя из процесса заселения своего объекта на стадии черновой отделки. Поэтому компания "Слав - Инвест" впервые в Украине разработала комплексную программу , которая позволит удовлетворить запросы как покупателя, так и продавца жилой недвижимости с учетом всех вышеперечисленных факторов. Поиски новых решений и нестандартных маркетинговых стратегий в целом характерны для операторов рынка, работающих в сегменте дорогого, элитного жилья. "Мы, например, первыми стали предлагать квартиры с полной отделкой, - говорит А. Деревлева. - Кроме того, все наши объекты обслуживает собственная эксплуатационная компания. Дома охраняет централизованная охранная служба. Последнее наше новшество - это первый в Киеве проект жилого строительства, в котором будет применена технология "умный дом". Эта система будет осуществлять мониторинг и контроль жизнедеятельности здания, что позволит оптимизировать такие процессы, как отопление, подача электроэнергии и воды".

Расположение обязывает

Только ведущие игроки рынка, такие как ХК "Киегорстрой" и ККУП "Финансовая компания "Житло - Инвест", контролирующие порядка 70% столичного рынка жилья, могут разрабатывать многие расположенные в разных районах города площадки. Другие компании обычно ведут работы на ограниченном числе (не более 3 - 5) участков. При этом процесс землеотвода под жилое строительство в Киеве с каждым годом становиться все сложнее и сложнее. И, как следствие, позиционирование нового объекта жилой недвижимости, в первую очередь, зависит от того, какую площадку удалось получить строительной компании. "Сегодня ситуация на рынке такова, что востребованной окажется жилая недвижимость, расположенная в любом районе, в случае если строительная компания примет правильное решение о том, какого класса жилье необходимо построить на данном участке, - считает А. Бондарев. - Ведь именно правильное позиционирование сейчас обеспечивает коммерческий успех любому проекту жилищного строительства". Цена ошибки здесь очень высока, особенно если речь идет о компании, которая имеет в распоряжении 1 - 2 участка. Поэтому, по словам А. Бондаренко, выходящие на рынок молодые строительные компании нередко начинают сотрудничать с риэлторами еще на этапе проектирования объекта, что в особенности распространено в таких городах, как Харьков, Львов, Донецк и др. В последнее время сближение строительных и риэлторских компаний можно наблюдать и в столице. "Риэлторы, которые имеют дело со спросом на рынке недвижимости, могут посоветовать, какой тип жилых домов будет наиболее ликвиден в определенном районе, - говорит менеджер проектов компании "Слав - Инвест" Сергей Комаров. - Некоторые известные архитектурные мастерские уже сейчас ведут активные диалоги с риэлторскими компаниями относительно типа планировок в том или ином доме. Это положительным образом сказывается на качестве предложения".

Введено в эксплуатацию жилья в III квартале 2004 года

Данные Главного управления жилищного обеспечения КГГА

Рынок сегментируется

Сегодня на первичном рынке жилой недвижимости все отчетливее начинают разграничиваться сегменты, ориентированные на людей, имеющих различный социальный статус. "Совершенно очевидно, что городам нужны жилые дома различного социального адреса: эконом - класса, бизнес - класса, а также люкс или элит - класса, - говорит С. Комаров. - Наиболее значительную долю на рынке недвижимости составляет жилье эконом - класса. Это, как правило, дома с количеством квартир от 50 до 500. В кирпичных и кирпично - монолитных жилых комплексах квартиры "эконом - класса" проектируются со следующей площадью: однокомнатные - до 45 кв. м, двухкомнатные - от 55 до 65 кв. м, трехкомнатные - от 80 до 90 кв. м. На нулевом этапе строительства цена квартир эконом - класса колеблется в пределах $450 - 1000 за кв. м. Покупатели такой недвижимости обычно относятся к среднему классу. Это люди с доходами $500 - 1000 на семью. Значительный процент составляют молодые семьи и обеспеченные студенты, жилье для которых покупают родители>. В то же время рынок нуждается и в дешевых малометражных квартирах с минимальной площадью. Ввиду незначительного предложения такого жилья на первичном рынке цены на "гостинки" и неновое малометражное жилье на вторичке продолжают держаться на достаточно высоком уровне. По мнению А. Бондаренко, город нуждается в однокомнатных квартирах общей площадью до 30 кв. м и двухкомнатных до 45 - 50 кв. м. Такое жилье будет востребовано среди тех, кто еще не может позволить себе купить полнометражную квартиру. И сейчас строительство таких объектов уже готовы осуществить некоторые операторы рынка. "В настоящее время мы работаем над проектами малометражного жилья, в чем - то похожего на усовершенствованные и улучшенные "гостинки", - говорит А. Бондарев. - Такие дома будут состоять из однокомнатных квартир двух типов: с минимальной жилой площадью в 14 кв. м, и с более просторной комнатой в 19 кв. м. При этом общая площадь квартир составит 30 - 38 кв. м. Мы возводим дома с таким жильем для отселения людей с участков, на которых наша компания планирует вести застройку, для расселения общежитий и для предоставления очередникам за бюджетные средства. Часть квартир будет продаваться на рынке".

Еще один сегмент первичной жилой недвижимости, который сейчас активно развивается, это дорогое жилье, относящееся к бизнес - классу или к элитному классу. Здесь реализовываются самые новые проекты с применением инновационных технологий. "Элитная жилая недвижимость - это сегмент, который постоянно модернизируется и изменяется, - говорит А. Деревлева. - Потребителям предлагается продукт, который в силу своей новизны и уникальности оказывается востребованным на рынке". Ведь сегодня любое жилье, строящееся в деловом центре столицы, уже не может считаться элитным только в силу своего удачного расположения. "Конечно же, наиболее перспективными для месторасположения объектов элитной жилой недвижимости по - прежнему остаются центральные и прилегающие к центральным районы столицы, такие как ул. Крещатик, Подол, Печерск, Шевченковский р - н и центральная часть Голосеевского р - на, - говорит А. Евченко. - Но инвестору, который рассчитывает на рост привлекательности жилья в дальнейшем, не стоит забывать о том, что теперь все большую роль начинает играть инфраструктура самого дома, наличие в нем предприятий сферы обслуживания и торговли, охраны, хорошо оборудованного паркинга, систем кондиционирования, автономного отопления, очистки воды, а также цифровых телефонных линий. Сегодня можно говорить о том, что соответствующее этим критериям киевское жилье уже приближается к западным стандартам элитной недвижимости".

Придет ли строительный бум в регионы?

Сегодня, учитывая растущий дефицит свободных участков под строительство в Киеве, строительным компаниям уже становится тесно в столице. В связи с этим многие операторы рынка начинают осваивать ближние подступы к Киеву. Строительство жилой недвижимости ведется в г. Новоселки (Киево - Святошинский р - н), в г. Бровары, г. Глеваха, г. Вишневое, г. Буча и в г. Чубинское. Стоимость кв. м жилья здесь ниже, чем в Киеве, - от 1800 грн. за кв. м (в Глевахе) до 2990 грн за кв. м (в Вишневом). В то же время наиболее крупные компании активизируют свою деятельность и на региональных рынках. Несмотря на то, что в большинстве городов Украины строительство ведется еще очень низкими темпами, в некоторых регионах, таких как Днепропетровск, Харьков, Донецк, условия для развития жилого строительства более благоприятные. Особая ситуация сложилась на первичном рынке жилья в Одессе и в Ялте, где цены за кв. м уже практически сравнялись с киевскими. А в последнее время активизировался строительный рынок во Львове. Это связано с тем, что многие жители региона, работающие в западных странах, предпочитают вкладывать свои средства в жилую недвижимость. Но, по мнению А. Деревлевой, небольшие региональные застройщики на данный момент еще не имеют достаточного опыта для реализации современных проектов. Поэтому в регионы устремляются крупные строительные компании, которые пытаются охватить всю Украину.

Мария Бабенко