Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева в июне 2009 года

- при подсчете в долларах 1832$/кв.м. (+1,6% за месяц, - 24,0% за полгода);

- при подсчете в гривнах 14025 грн/кв.м (+ 0,8% за месяц, - 25,8% за полгода).

Индекс ценового ожидания (в долларах): 1,7% в месяц (прирост +1,6%).

Индекс доходности: - 5,7 банк/деп. ( +0,4 банк/деп.)

Первое полугодие 2009 года войдет в историю киевского рынка недвижимости не только как период жесточайшего экономического кризиса, по и как период адаптации к новым реалиям.

По сравнению с первым полугодием 2008 года, количество сделок сократилось примерно в 2,6 раза (тут и далее приведена статистика сделок "Планеты Оболонь"). Усредненные цены реальных продаж снизились в долларах США примерно 1,9 раза, в гривнах - примерно на 14%.

Краткая предыстория

Мощнейший кризис, обрушившийся на отечественную экономику в октябре 2008 года, был подобен урагану. Он сметал не только достигнутые ранее договоренности, но и устоявшиеся порядки, цены, рабочие места: В среде продавцов и ипотечников вызывал панику, в среде потенциальных покупателей будил надежды на изменения к лучшему:

На рынке появились "очень спешащие продавцы", предлагавшие квартиры на 30 - 50% дешевле аналогичных. Однако покупатели никуда не спешили, ждали еще больших скидок. Да и с наличными деньгами возникли серьезные проблемы: банки заморозили депозитные вклады, свернули ипотечное кредитование. Количество сделок упало в 4 - 5 раз.

К началу 2009 года кризис усилился и стал восприниматься уже не как налетевший неожиданно ураган, а как повседневная реальность, к которой необходимо приспосабливаться.

В январе паника немного улеглась, рынок стал приспосабливаться к новым условиям, нащупывать реальные цены. Все это происходило достаточно сложно. Участники рынка нередко меняли не только свои решения, но даже взгляды и подходы. Особенно болезненно адаптация происходила в среде потенциальных продавцов. Многие из них то выставляли на продажу свои квартиры, то снимали их.

В феврале новые рыночные тенденции обозначились более четко.

Большинство продавцов, придерживавших до этого цены, наконец - то начали активно сбрасывать их. Но при этом стало заметно меньше "очень спешащих продавцов", готовых продавать по демпинговым ценам. Те же продавцы, которые в ноябре - январе поспешили резко сбросить цены, все чаще стали их придерживать; а в отдельных случаях даже немного повышали.

Сокращение числа "очень спешащих продавцов" подтолкнуло часть потенциальных покупателей к более решительным действиям. Если до этого они предпочитали роль "болельщиков", следящих за обвалом цен, то теперь многие из них превратились в активных игроков. Существенно выросло количество заявок на покупку и просмотров.

Впервые за несколько месяцев выросло количество сделок. В относительных единицах февральский прирост выглядел очень внушительно (+75%). Но вот в абсолютных единицах он был весьма скромным (в декабре и январе сделок было значительно меньше, чем когда бы то ни было раньше).

В марте количество сделок возросло еще на 21%; темпы снижения цен предложений существенно замедлились. Цены продаж в сегментах массового жилья были практически стабильны, что позволило нам сделать вывод о том, рыночные цены в этих сегментах достигли некого "дна" (пусть, первого, но все ж таки "дна").

Как показало дальнейшее развитие событий, данный вывод, который многие потенциальные покупатели встретили с негодованием, оказался правильным для большинства сегментов "дешевого жилья". Там наилучшие предложения были в январе - феврале. В последующие месяцы выбор предложений резко сузился. Да и сами цены начали медленно расти.

Правда, рост цен в одних сегментах сопровождался снижением цен в других. Именно поэтому авторы, анализирующие цены лишь на отдельные типы домов и квартир, далеко не всегда могут прийти к единому мнению относительно "истинных" общерыночных тенденций.

Заметим, что это расслоение рынка продолжается вот уже несколько месяцев, и пока сложно сказать, чем оно закончится. Вполне возможно, что после завершения переходных процессов, окажется, что мы сейчас наблюдаем не столько расслоение рынка, сколько проявление различной инерционности конкретных его сегментов.

В апреле количество сделок выросло еще на 29%. При этом спрос сместился в сторону двух - и трехкомнатных квартир, в том числе, с качественным ремонтом (в предыдущие месяцы основной спрос приходился на самые дешевые малогабаритные однокомнатные квартиры в "убитом состоянии").

Анализ апрельских сделок показал, что в их основе нередко лежали так называемые "обмены с доплатами". Продав низкокачественное тесное жилье, и забрав из банков зависшие депозиты, люди приобретали жилье более просторное.

В мае количество сделок снизилось на 9%, и основное снижение произошло в сегментах дорогого и качественного жилья. Основные причины этого - резкие скачки курсов валют, а также попытки законодателей изменить "правила игры" (был принят закон, фактически запретивший забирать залоговые квартиры у задолжавших ипотечников; в настоящее время на данный закон наложено вето президента).

За месяц средневзвешенный курс наличного доллара США в банках Киева снизился примерно на 4,5%. На вторичном рынке, где практически все цены в долларах, это привело к удешевлению квартир в гривнах. К тому же доллар существенно просел по отношению к евро.

Не очень понимая на какую именно валюту целесообразно ориентироваться, многие продавцы повышали долларовые цены (в отдельных случаях на 5 - 8%). Некоторые вообще снимали квартиры с торгов, ожидая прояснения ситуации.

Результаты резких колебаний курсов валют, а также попытки изменить "правила игры" на законодательном уровне, были вполне предсказуемы: срыв достигнутых договоренностей и уже намеченных просмотров, резкое усложнение торгов, сокращение количества сделок.

В июне количество сделок выросло на 20%. Причем, если в первой половине месяца наблюдался спад деловой активности, то во второй - существенный рост. Сократились среднее время экспозиции проданных квартир и временной интервал между датами подписания договора задатка и договора купли - продажи.

Предложение хотя и увеличилось (01.06.09 в актуальной базе "Планеты Оболонь" было 3584 объектов на продажу, а 01.07.09 - 3707 объектов), но пока явно недостаточно для Киева. И это одна из причин роста цен (соответствующие данные о ценах приведены на графиках и в таблицах).

По нашим данным, не менее 29% покупателей приобрели квартиры, используя при этом деньги, полученные от продажи недвижимости. И не менее 42% продавцов планируют потратить полученные деньги на покупку недвижимости. Полагаем, что в реальности эти цифры значительно выше: далеко не обо всех подобных сделках есть информация; они проходят не всегда одновременно и нередко в различных городах (треть покупателей - приезжие).

Динамика изменения цен в долларах

Динамика изменения цен в гривнах

Статистика цен продаж

Данные о ценах продаж приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.

 

Статистические данные цен реальных продаж
Сделки "Планеты Оболонь"					Все сделки, о которых имеется достаточно полная и проверенная информация
Февр. 2009	Март 2009	Апр. 2009	Май 2009	Июнь 2009	Февр. 2009	Март 2009	Апр. 2009	Май 2009	Июнь 2009
Средняя цена продажи (в долларах за квадратный метр)
1536	1596	1657	1514	1786	1524	1549	1589	1531	1735
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в долларах за квадратный метр)
2462	2095	2148	1867	2084	2412	2003	2071	1912	2042
Средняя цена продажи (в гривнах за квадратный метр)
13009	13314	13395	11683	13673	12908	12921	12846	11814	13283
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в гривнах за квадратный метр)
20852	17476	17365	14407	15955	20429	16708	16742	14754	15633
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир
- 37,6%	- 23,8%	- 22,9	- 18,9%	- 14,3%	- 36,8%	- 22,7%	- 23,3%	- 19,9%	- 15,0%

При определении статистики цен продаж мы использовали данные по сделкам "Планеты Оболонь", а также данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 2,1 раза.

Разница между ценами продаж, указанными на графике и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графике - динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.

В июне цены продаж выросли. Основные причины этого - недостаточный объем предложений и смещение спроса в сторону более качественного жилья.

У покупателей, подыскивающих жилье определенного класса на конкретном массиве, выбор был весьма ограничен. Потому после просмотров и торгов нередко соглашались платить дороже (с одной стороны, давили нерешенные жилищные проблемы, с другой, - хранящиеся "под матрасом" накопления, которые во время кризиса люди опасались класть на депозиты или вкладывать в бизнес).

Существенно повлияла на цены и активизация так называемых "обменщиков" (участников рынка, решающих свои жилищные и финансовые проблемы с помощью продажи одной недвижимости и покупки другой). Когда человек одновременно выступает и в роли продавца, и в роли покупателя, то у него нередко происходит некое раздвоение восприятия. Он понимает, что киевские цены не соответствуют ни качеству жилья, ни доходам граждан, ни состоянию экономики. Но на практике, выступая в качестве продавца, "обменщик" зачастую не может существенно снизить цену, поскольку не хватит денег для покупки.

Средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:

- 1786$ (13673грн) по сделкам "Планеты Оболонь";

- 1735 (13283грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.

После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила:

- 1765$ (13513грн.) по сделкам "Планеты Оболонь";

- 1720$ (13168грн) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.

Существенно сократилась среднестатистическая разница между ценами продаж и ценами предложений на аналогичное жилье (в феврале она была 36 - 38% в июне 14 - 15%).

Индекс стоимости жилья Киева

Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы "Планеты Оболонь" (то есть на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. В июне индекс стоимости жилья Киева вырос:

- при подсчете в долларах на 1,6%;

- при подсчете в гривнах на 0,8%.

Статистика цен предложений в долларах США

За период с 01.06.2009 по 01.07.2009 усредненные цены предложений (в долларах за квадратный метр) выросли на 1,8%.

В зависимости от количества комнат усредненные цены предложений за этот период изменились следующим образом:

- в однокомнатных квартирах выросли на 2,4%;

- в двухкомнатных квартирах выросли на 2,8%;

- в трехкомнатных квартирах выросли на 1,6%;

- в многокомнатных квартирах снизились на 0,9%.

Изменения усредненных цен предложений за последние полгода по районам приведены в таблице

Район		Однокомнатные		Двухкомнатные		Трехкомнатные
		Цена в $ за м2	Изменение в %	Цена в $ за м2	Изменение в %	Цена в $ за м2	Изменение в %
Голосеевский	01.01.2009	3219	- 25,6	3511	- 32,8	3285	- 32,1
	01.07.2009	2395		2361		2229
Дарницкий	01.01.2009	2638	- 28,7	2466	- 25,5	2451	- 35,1
	01.07.2009	1881		1835		1591
Деснянский	01.01.2009	2672	- 36,9	2537	- 33,8	2448	- 36,6
	01.07.2009	1687		1679		1553
Днепровский	01.01.2009	3098	- 33,3	2819	- 27,3	2705	- 29,7
	01.07.2009	2065		2050		1902
Оболонский	01.01.2009	3121	- 28,0	3044	- 27,0	3348	- 32,2
	01.07.2009	2248		2221		2269
Печерский	01.01.2009	4425	- 23,8	5150	- 16,5	6129	- 32,2
	01.07.2009	3373		4300		4156
Подольский	01.01.2009	3241	- 35,9	3252	- 32,6	3148	- 36,6
	01.07.2009	2078		2192		1997
Святошинский	01.01.2009	2740	- 33,8	2801	- 35,7	2613	- 34,7
	01.07.2009	1814		1801		1706
Соломенский	01.01.2009	3174	- 35,2	3073	- 30,1	2965	- 28,7
	01.07.2009	2056		2148		2115
Шевченковский	01.01.2009	3581	- 27,2	4229	- 29,3	4544	- 34,4
	01.07.2009	2607		2988		2980

Согласно нашим данным, за последние полгода цены предложений снизились на 20 - 35%. Максимальное снижение ( - 36,9%) - на однокомнатные квартиры в Деснянском районе. Минимальное снижение ( - 16,5%) - на двухкомнатные квартиры в Печерском районе.

Соотношение цен спроса и предложения

Для того, чтобы анализировать разницу между ценами спроса и предложения не только на примере отдельных квартир, но и в масштабе всего рынка, сотрудники информационно - аналитического отдела портала недвижимости www.domik.net разработали методологию определения индекса спроса покупателей на одно - , двух - и трехкомнатные квартиры. В основе этой методологии лежит принцип выделения "ядра выборки", который используется и при определении индекса стоимости. При этом ориентируемся на те заявки, которые наиболее плотно сгруппированы на ценовой шкале, предполагая, что именно они являются наиболее характерными.

К сожалению, информативность индекса спроса покупателей пока не очень высока. Далеко не всегда ясно, какие именно цены указаны в заявках: наиболее приемлемые для покупателей или максимально допустимые. Не всегда конкретизируются метражи квартир, типы домов, районы... Количество заявок существенно меняется от недели к неделе.Но хуже всего то, что сложно определить актуальность и достоверность заявок; в большинстве случаев можно проверить лишь указанные контактные телефоны.

С учетом всего этого и нужно анализировать представленные ниже графики индексов спроса покупателей и цен предложений, отражающие не столько объективную реальность, сколько намерения сторон.

Соотношение цен спроса и предложения на однокомнатные квартиры

Соотношение цен спроса и предложения на двухкомнатные квартиры

Соотношение цен спроса и предложения на трехкомнатные квартиры

В условиях экономической и политической неопределенности вряд ли стоит ожидать, что кривые спроса и предложения пересекутся. Важно, чтобы пересеклись (хотя бы в каких - то своих частях) области спроса и предложения. Просмотры, переговоры, торги позволяют существенно сблизить эти области. В большинстве случаев продавцы и покупатели либо идут навстречу друг другу, либо уходят с рынка (кто на месяц, кто на год, а кто и навсегда).

Изменение состава предложения

На графиках, приведенных ниже, показаны изменения состава предложения на вторичном рынке жилья.

Изменение состава предложения

За полгода доля однокомнатных квартир в составе предложения снизилась почти на 5%, а доля трехкомнатных примерно на столько же выросла. Объясняется это тем, что однокомнатные покупали более охотно; продать квартиру большой площади было тяжело. Доля двухкомнатных квартир почти все время была самой большой (порядка 35%). В июне спрос на двухкомнатные вырос, соответственно их доля в составе предложения снизилась.

Изменение состава предложения

Доля квартир в современных домах не увеличилась, а это говорит о том, что не было значительного выброса на рынок так называемых "инвестиционных квартир".

Первичный рынок жилья

Экономический кризис и резкое сокращение числа инвесторов крайне болезненно ударили по первичному рынку жилья. Образовался порочный замкнутый круг: отсутствие финансирование вынуждало замораживать строительство, а в замороженные стройки никто денег не вкладывал.

Программы государственной помощи застройщикам, выполнивших более 70% работ, пока так и остались на бумаге.

В результате объем выполненных в январе - мае 2009 года строительных работ составил (по данным Госкомстата) 36,2% от уровня соответствующего периода 2008 года.

Надежды потенциальных инвесторов на резкое снижение цен так и остались надеждами. Застройщики неохотно снижали цены, проводили весьма скромные акции. Некоторые застройщики, снизив в январе - марте цены, в июне начали их вновь повышать. При временном снижении цен вводили "программы лояльности" для инвесторов, уже внесших деньги. Такие инвесторы могли переоформить договор на более просторную квартиру с минимальными доплатами.

Говоря об огромных проблемах строительной отрасли, нельзя не упомянуть и о том, что на отдельных стройках работы идут достаточно интенсивно. А те потенциальные покупатели, которые не хотят вкладывать деньги в неоконченное строительство, могут приобрести у застройщиков жилье в уже сданных домах.

Рынок аренды жилья

Все первое полугодие предложение превышало спрос, сдать квартиру с каждым месяцем было все трудней. Тем не менее, далеко не все владельцы квартир шли на существенное снижение цен.

Особенно неохотно снижали цены владельцы малометражных однокомнатных квартир в спальных районах. Они пользовались тем единственным преимуществом, что их квартиры и так самые дешевые. Арендаторы, испытывающие значительные финансовые затруднения, нередко соглашались платить 2000 - 2200 гривен за такую квартиру, хотя, добавив несколько сот гривен можно было снять квартиру куда более приличную. Нечто подобное наблюдалось и в других сегментах рынка.

Как следствие этого, существенно сократилась разница на аренду однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир.В июне цены аренды двух - и трехкомнатных квартир эконом - класса начинались соответственно с 2500 и 3000 гривен.

Рынок коммерческой недвижимости

Цены аренды коммерческой недвижимости снижались все первое полугодие. Причем чем больше и дороже было помещение, тем интенсивнее снижались цены. Бизнес сворачивался, доходы падали, и это заставляло многие фирмы переезжать в более скромные офисы. Потому относительно устойчивый спрос был лишь на помещения до 100 квадратных метров в районах с развитой инфраструктурой и хорошим транспортным сообщением.

Владельцы больших офисных и торговых центров были вынуждены резко сбрасывать цены, договариваться с арендаторами о значительных льготах и уступках.

В июне темпы снижения цен предложений аренды офисной недвижимости уменьшилось. Что же касается торговой недвижимости, то тут предложение возросло. После запрета игорного бизнеса освободилось немало помещений, в которых до этого были игральные автоматы. И эти помещения, находящиеся в достаточно людных местах, увеличили предложение как аренды, так и продажи торговой недвижимости.

Рынок ипотечных кредитов

В январе - апреле новых ипотечных кредитов для покупки жилья на вторичном рынке практически не выдавали. Кредиты можно было получить для приобретения жилья лишь на нескольких (вполне конкретных) строящихся объектах.

В мае появились отдельные предложения кредитования покупки жилья на вторичном рынке. Но, судя по всему, заметного размаха такое кредитование пока не получило. С одной стороны, банкиры не уверены хотя бы в относительной стабильности цен на недвижимость. С другой стороны, те немногочисленные потенциальные заемщики, которые по уровню доходов соответствуют критериям банков, редко соглашаются на предлагаемые им очень жесткие условия: первоначальный взнос - не менее 50%, кредитование только в гривнах, банковские проценты от 24,05% до 29,55% годовых.

Прогноз на июль

Получат ли дальнейшее продолжение тенденции, наметившиеся в июне, пока сказать сложно. Вполне возможно, что июньское оживление рынка носит кратковременный характер и вызвано стремлением сторон воспользоваться относительной стабильностью курсов валют и решить свои проблемы до периода массовых отпусков.

На наш взгляд, наиболее вероятны два сценария.

Первый сценарий - снижение деловой активности в результате повышения курса доллара (при существенных колебаниях курсов валют стороны нередко откладывают принятие решений, и количество сделок падает).

Второй сценарий - развитие тех тенденций, которые проявились в июне (рост деловой активности и цен).

Естественно, при серьезных политических и социальных потрясений, не исключены и иные сценарии.