Кто имеет право покупать землю, сколько земли и по какой цене? Пока не определимся с конечной целью, не найдем ответы и на эти вопросы (укр.)

Після нещодавної публікацї ключових пунктів того, яким бачить майбутній ринок землі робоча група аграрного комітету Верховної ради на чолі з її в.о. Олександром Бакуменко, в колі аграрних виробників пожвавились дискусії щодо можливих обмежень на ринку земель с/г призначення.

В рамках співпраці між профільними асоціаціям аграрних виробників та державними органами, є спроба відшукати оптимальну модель ринку із врахуванням всіх можливих ризиків та потреб його учасників.

Мова йде, головним чином, про обмеження у трьох категоріях: хто має мати право купувати землю с/г призначення, скільки землі він зможе купувати, та по якій ціні повинен її купувати. Але коли ми обговорюємо це питання в експертному середовищі, на жаль, часто забуваємо про основну мету цього ринку і інтереси його учасників.

Яка ж мета?

Для держави - це розвиток сектору, що виражається у збільшенні аграрного ВВП, а також притік інвестицій в країну. Аграрна галузь сприятиме інвестиціям не лише безпосередньо в свій сектор, але і в промислове будівництво, транспортну інфраструктуру, фінансовий ринок, тощо.

Для власника землі (який її не обробляє) - це збільшення орендної плати, залучення фінансування, а також можливість отримати певний капітал від продажу ділянки.

Для агровиробника - це можливість отримати землю у власність, щоб зменшити трансакційні витрати на обслуговування земельного банку, отримати можливість інвестування у довгострокові проекти та спроможність залучати додатковий капітал під заставу землі як активу.

З точки зору прозорого аграрного бізнесу, головна вимога до майбутнього формату ринку землі - це те, що обмеження мають бути мінімальними та встановлюватися з єдиною метою - забезпечити на ринку прозорість, конкуренцію та належну рівність всіх учасників.

Саме тому, при обговоренні дизайну ринку землі, на мою думку, рівноцінно повинні враховуватись інтереси всіх ключових стейкхолдерів - як держави, так і власника земельної ділянки, і сільськогосподарського виробника.

А що з обмеженнями?

Концептуально погоджуюсь з основними ідеями, які обговорюються щодо певних обмежень. Зокрема, обмеження максимальних площ у власності, якими може володіти виробник на певній території, необхідність підтвердження походження коштів, за які купують землю, певне обмеження іноземних компаній на першому етапі відкриття ринку.

Але щодо доцільності ще частини запропонованих обмежень я маю значні сумніви. Наприклад, чи дозволить заборона купувати землю юридичним особам створити справді ефективний, конкурентний аграрний сектор, в який будуть інвестувати та який буде забезпечувати державу податковими надходженнями?

Вважаю, що ні. Участь виключно фізичних осіб у купівлі землі стримуватиме зростання ціни на землю, не дозволить залучити значних інвестицій та сприятиме поширенню схеми, за якою менш прозорі та не публічні підприємства купуватимуть землю на своїх фізичних осіб і передаватимуть собі ж в користування під низькі відсотки.

Окрім цього, комерційні фінансові установи не готові фінансувати в достатніх обсягах фізичних осіб для купівлі землі. Коштів у держави на це також немає, тому є ще одне питання - які саме фізичні особи купуватимуть землю? (відповідь, - ті одиниці, у яких є значний накоплений капітал). І, навпаки, участь юридичних осіб у ринку створить значно більшу конкуренцію за сг землю, а відповідно, дозволить збільшити ціни на земельні ділянки, і, відповідно - збільшити інвестиції й аграрний ВВП. Це також значно розширить кількість учасників ринку.

Ми підтримуємо ініціативи і вимоги, які дрібні та середні аграрні підприємства та фермерські господарства висувають до держави щодо створення умов, за яких вони б могли на рівних конкурувати з більшими підприємствами. Однак такі вимоги не мають дискредитувати ефективно працюючі великі компанії, які по суті є драйверами в аграрних технологіях та залученні інвестицій в Україну.

Щодо купівля землі іноземцями

Кажуть, що якщо допустити юридичних осіб до купівлі землі, це дасть можливість купувати їх іноземцям, які володіють значно більшим капіталом та дешевшим фінансовим ресурсом, а, відповідно, отримають величезну перевагу на ринку земель, що викривить конкуренцію.

Але, по-перше, обмеження на набуття сільськогосподарської землі у їх власність встановлені в Земельному Кодексі України і не пов'язані з дією мораторію. По-друге, запобігти такому скуповуванню можна й іншими методами, наприклад обмеженням на концентрацію площі у власності.

По-третє, вже сьогодні в Україні існує низка аграрних компаній, якими володіють і керують українці, кінцевими бенефіціарами яких також є українці, але при цьому компанія залучила іноземні інвестиції. Вважаю, що інтереси таких аграрних підприємств теж потрібно враховувати і відстоювати.

Тому, достатньою і коректною в цьому випадку може бути умова про те, що 51% в компанії, що володіє землею, має належати українцю - й обов'язок продати землю, якщо іноземець отримає контрольний пакет у такій компанії. Хоча такі заходи потребують контролю, й, відповідно, певної зміни існуючого законодавства та системи контролю і обліку.

Водночас, на що законодавцям і справді треба звернути увагу - це те, що найбільшим викликом для створення земельного ринку та доступу невеликих фермерських господарств до купівлі землі є створення дієвого фінансового механізму, який допоміг би запустити кредитування дрібних та середніх вітчизняних господарств для купівлі землі.

Робота над пошуком такого механізму ведеться. Якщо це вдасться, то знайти компроміс стосовно всіх інших питань не буде складно і парламент з високою ймовірністю підтримає скасування мораторію на продаж земель. Тоді ми нарешті перестанемо шукати компроміс між ринком та монополією держави.