Китайские инвесторы и девелоперы стремительно идут за рубеж. Во многих крупных городах им рады, поскольку собственных ресурсов на развитие не хватает.

Китайскому девелоперу Сю Вэйпину нужен 1 млрд фунтов ($1,63 млрд). На эти деньги он хочет построить деловой комплекс на лондонском пустыре.

Сейчас многие соотечественники Сю отваживаются на проекты в крупных западных городах. Происходит это из-за замедления роста китайской экономики и политики китайского правительства, поощряющего диверсификацию бизнеса. Это придает большой стимул для глобальной экспансии инвесторов, работающих с недвижимостью, и девелоперов. В 2013 г. китайские инвесторы вложили $13,9 млрд в зарубежную коммерческую недвижимость - больше, чем за четыре предшествующих года, вместе взятых (данные Real Capital Analytics).

Впрочем, замедление роста китайской экономики сказывается на инвестициях. Хотя за первое полугодие инвесторы из Поднебесной купили зарубежной недвижимости на $4,4 млрд, что больше, чем $3,7 млрд за весь 2012 год, все же по сравнению с 2013 г. результат довольно скромный.

Иное дело строительный рынок. Крупные китайские девелоперы разворачивают строительные проекты в Великобритании, США и других странах. Пусть это вынужденный шаг: дома банки неохотно дают кредиты на строительство, конкуренция со стороны мелких игроков растет, а спрос на крупные проекты, которые интересны большим компаниям, снижается. От этого масштаб китайской экспансии меньше не становится. Для девелоперов «это вопрос эволюции», отмечает аналитик риэлторской фирмы DTZ Цзинцзин Ма, «китайский рынок насыщен, приходится развивать бизнес за рубежом».

Маленькая страна

Из-за благоприятного налогового режима для иностранных инвестиций и хорошей финансовой инфраструктуры Лондон - одно из главных мест, где сосредоточен интерес китайских девелоперов.

Впрочем, когда в 2013 г. Сю сообщил, что хочет превратить 150 000 кв. м никому не нужного растрескавшегося асфальта в Ист-Энде в деловой центр, который станет кластером для китайских компаний, его намерения в Великобритании встретили холодно. Не помогла даже протекция лондонского мэра Бориса Джонсона. Но постепенно из-за роста активности китайских инвесторов и девелоперов в Великобритании и других странах первоначальный скепсис уступил место интересу к проекту Сю в Royal Albert Dock.

Этим летом Asian Business Port, британское подразделение принадлежащей Сю Advanced Business Park, получила разрешение округа Ньюхэм на подготовку плана строительства. Само строительство должно начаться в 2015 г. В ноябре, по словам Сю, его строительный проект площадью 450 000 кв. м ожидает первое серьезное испытание. 10 компаний, собирающихся купить здания в Royal Albert Dock, должны внести первоначальные взносы. Что это за компании, Сю не говорит, отмечая лишь, что большинство из них представляют китайский бизнес.

Китайские инвесторы, представляющие нематериковую часть страны, тоже расширяют присутствие в Лондоне. Гонконгский миллиардер Генри Чен Кар-шунь инвестировал 5 млрд фунтов в проект площадью 600 000 кв. м в Гринвиче, на которых будет построено 10 000 жилых домов, отели и магазины. Уже началось строительство первых 500 домов. Этот проект настолько масштабен и требует столько капитала, что он «не по зубам больше практически никому», говорит Сэмми Ли, вице-президент фирмы Чена Knight Dragon.

Среди крупных китайских девелоперов, активно работающих за рубежом, - государственная Greenland Group, у которой два проекта в Лондоне на 1,2 млрд фунтов и жилищный проект рядом со спортивно-развлекательной ареной Barclays Center в Бруклине. В Сан-Франциско China Vanke и Tishman Speyer Properties вместе строят две жилые высотки премиум-сегмента.

Если потенциальные покупатели зданий в Royal Albert Dock внесут первоначальные взносы, они покроют треть необходимого для строительства финансирования, говорит Сю. Его компания выделит еще треть, оставшееся обещали дать банки и международные инвесторы. В начала октября Сю встречался с представителями двух ближневосточных суверенных фондов, у которых есть интерес к его проекту.

Asian Business Port ведет строительство на пустыре, в 8 милях от Центрального Лондона. Когда-то эти земли были общественными, но сейчас участок напоминает парковку, окружающую два заброшенных здания, находящихся под охраной правительства, которые Сю предстоит восстанавливать. Эта территория сильно пострадала от бомбежек во время Второй мировой войны, до 1981 г. на ней располагались верфи. Окружающие пустырь районы - в числе самых бедных в Лондоне.

У Сю есть влиятельный лоббист в администрации мэра Джонсона, который пытается использовать азиатский капитал для решения проблемы нехватки жилых домов и облагораживания пустырей. «На самом деле название ABP, или Asian Business Port, родилось во время переговоров с мэром и его командой», - вспоминает Сю.

Сю создал Advanced Business Park в 2003 г., надеясь заработать на росте бизнес-класса в Китае. Его компания занималась облагораживанием промышленных пустырей и превращением их в бизнес-парки для растущих предприятий. Лондонский проект - его дебют за рубежом. По словам Сю, он присматривается еще к одному пустырю рядом с Royal Albert Dock, а также к потенциальным проектам в Париже, Франкфурте и Нью-Йорке. Он говорит, что начал с «Великобритании, поскольку это маленькая страна и если не воспользоваться первыми же возможностями, то скоро возможностей не останется».

Интересная Австралия

В первом полугодии иностранные инвесторы вложили в австралийскую коммерческую недвижимость $5 млрд, или примерно 40% совокупных инвестиций, показывают данные Резервного банка Австралии (RBA). Это много - ранее доля иностранного капитала не превышала в инвестициях в коммерческую недвижимость 25%. Особенно заметен рост на рынке офисной недвижимости, констатирует RBA, активнее всего инвесторы работают в Сиднее.

Больше всего вкладывает в австралийскую коммерческую недвижимость Сингапур, показывают данные CBRE. С 2005 г. иностранцы инвестировали $21 млрд, и 28% приходится на долю Сингапура. Далее следуют Германия (14%), США (13%) и Китай (9%). По данным JLL, за последний год китайские инвестиции в австралийскую недвижимость увеличились в 3,2 раза до $591 млн. Немалые средства текут из Малайзии, Канады, Южной Кореи и Великобритании. В основном иностранцы интересуются сделками на вторичном рынке. Самый большой спрос - на коммерческую недвижимость, отмечают аналитики CBRE.

Wanda Commercial Properties (гонконгское подразделение китайской Wanda Group) вкладывает $270 млн в проект на австралийском Золотом береге. Wanda приобретет 55%-ную долю в проекте по развитию участка площадью 11 355 кв. м в Surfers Paradise (Квинсленд), будет построено три высотки, в том числе курортный отель, апартаменты, магазины, рестораны. «Золотой берег с прекрасными пляжами, потрясающими видами, субтропическим климатом и ночной жизнью - одно из самых популярных мест отдыха в Австралии», - говорится в сообщении Wanda (принадлежит миллиардеру Вану Цзяньлиню). Со стороны как местных, так и иностранных покупателей есть значительный спрос на отели и апартаменты премиум-класса, отмечает компания. Сейчас Wanda активно ищет инвестпроекты за рубежом, чтобы диверсифицировать источники дохода. Недавно она подписала соглашение на $1,2 млрд в Лос-Анджелесе. «Это наш первый важный шаг в Голливуде», - отмечает компания. В июле Wanda инвестировала $900 млн в строительство нового небоскреба в Чикаго, который займет 3-е место среди высоток этого города.

На долю Австралии приходится 5% глобальных сделок с недвижимостью за последние три года, тогда как доля этой страны в глобальном ВВП - лишь 2%. По мнению аналитиков CBRE, главная причина дисбаланса - именно в интересе иностранного капитала. В 2012-2014 гг. Австралия получила больше иностранных денег, чем любая другая азиатская страна. «Австралия привлекает иностранный капитал на уровне выше среднего в первую очередь благодаря прочной и стабильной экономике, поддерживающей более высокие ставки и доходность, чем на других рынках», - отмечает аналитик CBRE Стивен Макнабб.

Среди иностранных инвесторов, вкладывающихся в австралийские активы, немало крупных глобальных институтов и суверенных фондов: сингапурский GIC, Национальный пенсионный фонд Южной Кореи, немецкая Real IS, американский фонд альтернативных инвестиций Blackstone и канадская CPPIB.

Из $21 млрд иностранных инвестиций 68% приходится на офисы, 29% - на торговые центры и 3% - на промышленные активы. Иностранный капитал, притекающий в Австралию, становится все более азиатским, говорится в отчете CBRE. Если в 2010-2012 гг. две трети иностранных инвестиций приходилось на неазиатские страны, то в 2013 г. ситуация изменилась, и в будущем азиатских денег будет еще больше. «Мы видим неуменьшающийся интерес к этому рынку со стороны институциональных инвесторов и суверенных фондов, а также азиатских девелоперов, которые ищут возможности превращения офисных зданий на вторичном рынке в жилую недвижимость», - отмечает Макнабб.