Чтобы оградиться от посягательств на недвижимость, недостаточно купить ее на законных основаниях. Необходимо еще застраховать право собственности на нее

В ситуации, когда право собственности владельца недвижимости будет оспорено третьей стороной, по мнению риэлтеров и страховщиков, сегодня может оказаться каждый. Даже спустя несколько лет после оформления вполне законной сделки по приобретению квартиры или офиса владелец может получить сообщение, что в местный суд поступил иск о признании ее недействительной. Спокойно воспринять такую новость позволяет наличие титульной страховки.

В Украине словосочетание "титульное страхование" большинству компаний, да и частных лиц не говорит абсолютно ничего. А вот в странах Запада этот вид страхования очень развит, и ни одна сделка купли - продажи квартиры, дома или офисного помещения не совершается без одновременного заключения договора титульного страхования. По такому договору страхуется титул владельца (собственника), кредитора и других заинтересованных лиц, связанных с возникновением и переходом прав на недвижимость. Это позволяет уберечься от рисков, связанных с возможной потерей права на приобретенную недвижимость, - вне зависимости от обстоятельств.

Между тем лишиться недвижимости и заплаченных за нее денег можно не только в результате аферы или непрофессионализма риэлтера, но и тогда, когда сделка с юридической точки зрения была оформлена безупречно. Причина - "белые пятна" в истории приобретаемой недвижимости - квартиры, офиса, коттеджа и т. д. При таких обстоятельствах случается, что покупатель недвижимости сталкивается с неразрешимой проблемой. Ведь и нотариус, и регистраторы, и риэлтеры (которые отвечают лишь за правильность оформления сделки, ее регистрации, за оказание услуг по поиску и купле - продаже недвижимости соответственно) не несут ответственности в случае лишения прав собственности, если их прямой вины в этом нет. Поэтому даже в случае покупки недвижимости через высокопрофессиональную и опытную риэлтерскую компанию и грамотного нотариуса покупателю не гарантируется, что впоследствии кто - то не предъявит свои законные права на данный объект. "Наше законодательство не позволяет изучить историю всех сделок, которые проводились по данному объекту, - говорит Анна Дорофий, юрист компании "Инкомстрах". - По текущей сделке мы видим все правоустанавливающие документы, можем познакомиться с продавцами, в крайнем случае, пойти и расспросить соседей, но по всей истории объекта недвижимости никто доподлинно утверждать не может, что при предыдущих куплях - продажах или во время приватизации не имели место какие - либо нарушения нормативных актов и т. п.". Проблема усугубляется пробелами в законодательстве (отсутствием качественной системы регистрации прав на недвижимое имущество, закона о риэлтерской деятельности), слабым развитием информационной базы государственных структур и особенно ограниченным доступом риэлтеров ко всей необходимой информации для проверки прав на объект.

Таким образом, и нотариус, и риэлтер могут сделать все от них зависящее, при этом риск утраты прав собственности уменьшается, но не исчезает полностью даже после проверки предыдущих сделок. Полностью оградить себя от плачевного исхода можно только застраховав свое право собственности на недвижимость. Собственно, титульное страхование и есть страхование права.

Титульное страхование в Украине покрывает риски только по сделкам купли - продажи недвижимости

В Украине полноценного титульного страхования (как отдельного вида страхования) пока нет ни в законодательстве ни на практике, поэтому и свои "титульные" продукты страховщики называют по - разному. "То, что сегодня предлагают избранные украинские и российские страховщики, - лишь маленькая часть титульного страхования: страхование финансового риска покупателя недвижимости на случай, если сделка купли - продажи будет признана судом недействительной, причем, как правило, по иску третьих лиц", - говорит Анна Дорофий. Титульное страхование в его классическом понимании гораздо шире страхования финансового риска покупателя недвижимости, т. к. "титульное страхование" должно предусматривать риск потери права собственности, которое возникло из любой гражданско - правовой сделки и может быть утеряно по любой. В украинском же варианте причине.титульное страхование пока распространяется только на договоры купли - продажи.

Вместе с тем тот страховой продукт, который сегодня есть в арсенале некоторых украинских страховщиков, достаточно эффективно защищает права собственности. К примеру, по оценкам члена совета Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлтеров) Украины, директора агентства недвижимости "Риэлтерский дом" Генриха Людкевича, условия страхования, разработанные специалистами "Страховой компании "Инкомстрах", НАСК "Оранта" и Ассоциации риэлтеров, покрывает до 90% существующих рисков утраты права собственности. Право собственности может быть оспорено в судебном порядке по очень многим основаниям, абсолютно не зависящим от покупателя (нового владельца) недвижимости. Вот лишь некоторые из них. Суд может лишить прав собственности последнего покупателя, если какая - либо предыдущая сделка с этой квартирой или строением заключена:в противоречие закону, иным нормативным актам; без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимая сделка); с целью прикрыть другую сделку (притворная сделка); недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином; неправоспособным лицом (юридическим); лицом, ограниченным в полномочиях на совершение сделки; под влиянием заблуждения, угрозы, насилия, обмана, злонамеренного соглашения и т. п. Основанием для признания договора купли - продажи недействительным является и факт заключения договора продавцом вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для него условиях, чем воспользовалась другая сторона. По мнению опрошенных "&" риэлтеров, на этом основании (доказать которое трудно, но теоретически возможно) можно признать недействительными почти 70% договоров купли - продажи, поскольку для уменьшения расходов на оплату нотариальных услуг при продаже, например, квартиры, как правило, указывается ее балансовая стоимость, которая явно не соответствует реальным рыночным ценам. А если, скажем, через некоторое время продавец квартиры заявит, что ему потребовались деньги на дорогостоящее лечение за границей, что и побудило его продать квартиру фактически за бесценок, то ничего хорошего в этом случае покупателю не светит. Суд может признать договор недействительным со всеми вытекающими последствиями: покупателя заставят освободить квартиру, а продавца - вернуть деньги. Титульное же страхование защищает собственника имущества от всевозможных правовых коллизий. Например, от нарушений прав предыдущих владельцев, неучтенных наследников, иждивенцев, незаконности предыдущих сделок, поддельных документов, являющихся необходимыми для совершения сделки, ошибок регистратора, недееспособности сторон сделок, неправомочных решений суда и пр.

Выгода и нюансы титульного страхования

Несмотря на внушительный список оснований для беспокойства, по приблизительным оценкам экспертов лишь около 1% сделок на отечественном рынке недвижимости сегодня признаются судами недействительными. В Москве, например, этот показатель чуть выше - около 1,5% (по официальным данным департамента муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы). Но оспаривается сделок больше. По данным страховой компании "Стандарт - резерв", в Москве оспаривается 2,4% сделок с недвижимостью. Аналогичной статистикой по Украине или по Киеву украинские страховщики и риэлтеры не располагают в силу очень незначительного количества заключенных договоров страхования. Однако президент банка "Надра" Игорь Гиленко так прокомментировал эту ситуацию: "В нашем государстве недвижимости с чистой историей крайне мало. То, что признается недействительным только 1% сделок, говорит лишь о нехватке пока мотивации у заинтересованных лиц оспаривать остальные 99%. Сокращение на рынке иных доходных статей вполне может привести к тому, что кто - то на профессиональной основе будет заниматься нахождением слабых мест в цепочке приватизации и перепродажи недвижимости. Это занятие может стать для кого - то неплохим бизнесом".

Кроме того, отечественная статистика также умалчивает, в скольких случаях покупателям недвижимости удается в суде отстоять свои права на нее. А ведь это тоже трата времени и средств, причем порой немалых. По словам страховщиков, бывают случаи, когда какими - то людьми выставляются необоснованные требования к владельцу, т. е. покупателя "берут на испуг". И он вынужден нанимать адвоката и отстаивать свою правоту за свой счет. В этом случае титульное страхование может быть весьма полезным, поскольку при заключении договора страхования, который вступает в силу с момента регистрации права собственности, все интересы собственника в этой области защищает страховая компания. Она гарантирует полное юридическое сопровождение дела - вплоть до представления интересов пострадавшего (покупателя) в суде. Это естественно, ведь страховая компания не заинтересована расставаться со своими деньгами. Поэтому при возникновении проблем, связанных с правом собственности, страховая компания, как правило, выделяет юриста для защиты прав своего клиента в суде. А в случае проигрыша дела - оплачивает стоимость потерянного имущества. Еще одна немаловажная особенность такой страховки: в договоре страхования указывается реальная (а не балансовая, как в большинстве договоров купли - продажи) стоимость квартиры. Поэтому страховая компания компенсирует затраты клиента на приобретение квартиры в полной мере.

Кстати, все страховые компании очень тщательно подходят к вопросу предварительной проверки юридической чистоты страхуемой недвижимости. К примеру, зарубежные страховщики на эти цели тратят от 60 до 90% получаемой по договору премии, зато и результаты у них весьма убедительные: отношение выплат к взносам, как правило, по этому виду страхования не превышает 10%. Специалисты страховых компаний оценивают сделку с точки зрения вероятности явного или скрытого риска и нередко информируют покупателя о высоком риске сделки еще на стадии покупки. Бывают случаи, когда страховая компания не берет на себя явные риски потери приобретателем недвижимости, что говорит об излишне высокой рисковости предполагающейся сделки. Статистика по России такова: в результате проведения экспертизы примерно в 40% случаев обнаруживаются обстоятельства, способные повлечь наступление страхового случая. Приблизительно в 5% случаев вероятность реализации страхового риска настолько велика, что страховая компания вынуждена отказаться от принятия риска на страхование.

Впрочем, не во всех ситуациях наличие титульной страховки спасает от неприятностей, поскольку во многих страховых компаниях ее действие зависит от того, кто будет подавать иск о признании недействительными прав собственности на недвижимость. Если ее продавец, то большинство страховых компаний этот риск не покрывают (хотя полис компании "АСКА" защитит покупателя и в этом случае), если "третьи лица" - то все страховщики выплатят страховку.

Это не единственный случай, когда, оформив вместе с приобретением недвижимости титульную страховку, покупатель может лишиться своей собственности. "В украинском законодательстве установлен срок исковой давности 3 года, - разъясняет Максим Межебицкий, заместитель председателя правления СК "Вексель - Финансово - Страховой Альянс". - Причем отсчет этого срока начинается с момента, когда сторона узнала или могла узнать о том, что ее права при заключении сделки были нарушены. Другими словами, исковое заявление может появиться в суде через любое неопределенное количество лет. Поэтому титульное страхование, по большому счету, должно быть бессрочным, но обычно считается наиболее актуальным в течение первых трех лет с момента заключения сделки. Хотя срок страхования устанавливается по желанию страхователя, чаще всего договоры заключаются на 1 - 3 года, реже - на 10 лет". То есть, если иск в суд о признании недействительными прав собственности поступил после истечения срока действия титульной страховки, то возникшие проблемы владелец недвижимости будет решать самостоятельно.

В Украине риски в титульном страховании весьма велики. Мало того, что самим ходом приватизации недвижимости был заложен фундамент под будущие иски о неправомочности тех или иных сделок, но к тому же сейчас практически полностью отсутствует отечественная статистика по данным рискам. В итоге тарифы на титульное страхование в Украине (в среднем 0,5 - 1,0% от страховой суммы) значительно превышают зарубежные и могут понизиться только при увеличении числа страхователей. А страхователей может стать больше лишь в двух случаях: резкое снижение тарифов или продвижение программ титульного страхования через риэлтерские фирмы. По мнению экспертов, именно второй вариант является не только более предпочтительным, но и вполне реализуемым. Практически все опрошенные "&" специалисты считают, что титульное страхование при условии поддержки риэлтеров имеет хорошие перспективы развития.

Елена Машаровице - президент УАСК "АСКА"

- Часто даже задумывающиеся о рисках покупатели недвижимости не желают заключать договор титульного страхования, полагая, что аналогичную роль выполняет обязательная страховка ответственности нотариуса или наличие возможного страхования ответственности риэлтера. Но это не так. Любое страхование ответственности намного уже, чем страхование прямого риска, которым является потеря права на недвижимость. Риэлтер или нотариус могут быть и невиновны, поскольку все сделали так, как того требует законодательство. Но зачастую они ни теоретически, ни практически не могут проверить чистоту всей "истории" квартиры и дееспособность всех участников проводимых с ней сделок.

Игорь Гиленкопрезидент банка "Надра"

- Наш банк заинтересован в титульном страховании, и поэтому мы будем искать пути продвижения этого продукта на рынке, знакомить с ним наших клиентов. Во - первых, наш интерес обусловлен желанием обезопасить недвижимое имущество, находящееся у нас в залоге. Постепенно по целому ряду своих продуктов (прежде всего кредитных) мы будем вводить норму о наличии у клиента титульной страховки или каких - то ее элементов.

Во - вторых, мы заинтересованы в развитии ипотечного рынка и рынка вторичного обращения ипотечных ценных бумаг - закладных, бондов и т. д. А развитие рынка этих бумаг невозможно без страхования прав на недвижимость, которое выступает обеспечением этих вторичных инструментов. Поэтому в условия выпуска и обращения такого типа бумаг нужно обязательно включать титульное страхование, которое должно дать толчок развитию рынка ипотечных бумаг. Без них в стране никогда не будет нормальных финансовых рынков.

Максим Межебицкийзаместитель председателя правления СК "Вексель - Финансово - Страховой Альянс"

- Услуга страхования титула может стоить от 0,2 - 0,5% до 8,0% от страховой суммы, определяемой исходя из действительной стоимости имущества. Диапазон ставок велик, но конкретный тариф зависит от "истории" квартиры, количества предыдущих сделок и участвовавших в них лиц (покупателей, продавцов, а также их родственников), от перечня случаев, на которые будет распространяться страховое покрытие, и от ряда других факторов.

Генрих Людкевиччлен совета Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлтеров) Украины, директор агентства недвижимости "Риэлтерский дом"

- Распространению договоров титульного страхования через риэлтерские агентства среди прочего препятствует и незаинтересованность в этом самих агентов. Как правило, маклер разными путями старается сократить расходы клиента, надеясь получить от него более высокое вознаграждение. А поскольку страховка расценивается клиентом как еще одна ненужная статья расходов, многие агенты ее и вовсе не предлагают.

Анна Дорофийюрист ЗАО "Страховая компания "Инкомстрах" - Пока мы страхуем только финансовый риск покупателя недвижимости, хотя объектом классического титульного страхования может быть и право на земельный участок. Сегодня мы разрабатываем новые страховые продукты, которые позволят увеличить перечень как страхуемых рисков, так и объектов страхования. Однако спрос на страхование права собственности на земельные участки сейчас крайне мал по сравнению с недвижимостью: за 1,5 года с просьбой застраховать право на земельный участок к нам обратились всего дважды.

Ограничений законодательного характера для осуществления титульного страхования в Украине нет. Даже наоборот, у нас столько противоречий в законодательстве, которое регулирует сферу недвижимости, что есть прямой смысл страховаться.

Алексей Ляховскийначальник управления имущественного страхования компании "Европейский страховой альянс"

- Страхованием права собственности на недвижимость теоретически могут заниматься все компании, страхующие финансовый риск, поскольку риск потери титула является составляющей финансового риска.

Минимальный тариф по страхованию права собственности у нас составляет 0,2% и устанавливается, как правило, на квартиры, которые имеют "короткую историю" (например, приобретены в новом доме или имели до сделки только одного хозяина).

Галина Мельниковадиректор печерского филиала АН "Благовест"

- Сегодня наблюдается определенный спад (по сравнению с началом прошлого года) интереса клиентов к титульному страхованию, несмотря на то, что в нашей компании стоимость такой страховки минимальная на рынке - 0,2% при средней рыночной стоимости 1%. Кстати, размер тарифа может служить хорошим показателем надежности и профессионализма агентства, поскольку чем выше степень доверия страховщика к агентству, тем ниже цена страховки.

Незнание клиентов о титульном страховании и незаинтересованность риэлтеров препятствуют развитию данной страховой услугиНесмотря на очевидные преимущества титульного страхования, этот вид страховых услуг в Украине практически не распространен. Из более 300 отечественных страховых компаний право собственности на недвижимость страхуют не больше десятка (например, НАСК "Оранта", УАСК "АСКА", ЗАО "Страховая компания "Инкомстрах", "Европейский страховой альянс", "Украинские резервы", "Вексель - ФСА", проходит лицензирование данной услуги в Минфине компания "Инвестсервис"). Ни одна из этих компаний пока не может похвастаться значительными объемами продаж данного вида страхования. Так, по словам вице - президента УАСК "АСКА" Елены Машаро, компания "АСКА", первой в Украине начавшая заниматься титульным страхованием (официально продукт называется "страхование имущества, находящегося в собственности"), с начала 1998 г. заключила всего приблизительно 2000 договоров. "В первые годы мы заключали до сотни договоров в месяц, однако сегодня этот поток резко пошел на убыль. В частности, в 2000 г. было заключено около сотни договоров, в прошлом году - полсотни, а в настоящее время - единицы, - говорит Е. Машаро. - Однако причиной такого спада считаю, скорее, изменение продуктовых приоритетов, т.е. организационные вопросы компании, чем снижение спроса на рынке или изменение его конъюнктуры".Сегодня наиболее активно в сегменте титульного страхования работает "Страховая компания "Инкомстрах" (компания, специализирующаяся на данном виде страхования), заключая, по словам А. Дорофий, не менее 30 сделок в месяц. Но даже такие объемы не идут ни в какое сравнение с тысячами договоров по страхованию, к примеру, огневых рисков, заключаемых за месяц лидерами рынка. Не пользуются большим спросом продукты титульного страхования и в агентствах недвижимости, которые распространяют полисы на основании агентского соглашения со страховщиком. У агентств, более или менее активно продвигающих данную услугу ("Благовест", "Риэлтерский дом" и некоторые другие), право собственности страхует лишь каждый пятый покупатель недвижимости.Незначительные объемы продаж услуги титульного страхования обусловлены рядом причин. Во - первых, как считает Е. Машаро, "в Украине пока нельзя говорить об активном спросе на любые страховые услуги, даже самые простые и понятные, не говоря уже о таком сложном для понимания клиентов страховании, как титульное, которое имеет дело не с очевидными, а со скрытыми рисками". Во - вторых, относительная редкость признания сделок купли - продажи недвижимости недействительными наряду с достаточно высокой стоимостью полиса снижает спрос на титульное страхование. В - третьих, данный вид страхования является для украинского рынка очень молодым и малоисследованным, по нему нет достаточной статистики. И квалифицированных специалистов, способных в таких условиях создать хороший бизнес на титульном страховании, не так уж много. В - четвертых, специфика продукта практически не позволяет перестраховывать крупные риски по нему. "У нас была возможность застраховать один из объектов недвижимости по титульному страхованию на сумму более $1 млн., но мы не нашли перестраховщика и поэтому отказались от сделки, - говорит Е. Машаро. - Серьезные западные перестраховщики этим заниматься не станут. Для перестраховщика - это очень "непрозрачный" риск".

В - пятых, большинство агентств недвижимости, к сожалению, негативно относятся к титульному страхованию, опасаясь, что их клиенты сочтут такое страхование признанием непрофессионализма и некачественности работы риэлтера. А ведь именно маклеры по недвижимости могут сдвинуть его с мертвой точки, поскольку в подавляющем большинстве случаев заключить договор титульного страхования клиенту предлагает риэлтер. К примеру, в ЗАО "Страховая компания "Инкомстрах", по оценкам г - жи Дорофий, 29 из 30 клиентов по титульному страхованию приводят маклеры. Следовательно, чтобы обеспечить успех данного вида страхования, страховщикам однозначно необходимо очень тесно сотрудничать с риэлтерами.Кстати, некоторые риэлтерские компании все же заинтересованы в развитии такого вида страхования. Как сказал Г. Людкевич, "мне это нужно для того, чтобы гарантировать клиенту безопасность сделки. Думаю, что клиенты сочтут это конкурентным преимуществом агентства. Ну и, кроме того, предоставление титульной страховки расширяет ассортимент услуг нашей компании". Такого же мнения придерживается и директор печерского филиала АН "Благовест" Галина Мельникова: "Было время, когда мы страховали в "Инкомстрахе" право собственности наших клиентов за свои деньги. За 1,5 года было одно обращение в "Страховую компанию "Инкомстрах", и дело сейчас находится на рассмотрении в суде".Кроме риэлтерских фирм, как считает Е. Машаро, одним из основных "подстрекателей" к развитию титульного страхования должны быть банки. "Меня удивляет, почему банки не требуют наличия титульной страховки у заемщика, которому выдается кредит под залог недвижимости. Понятно, что это повысит расходы, связанные с оформлением и получением кредита, но иначе банк может лишиться залога", - полагает г - жа Машаро.

И наконец, последний, но едва ли не самый важный (по мнению всех опрошенных страховщиков и риэлтеров) фактор, сдерживающий развитие титульного страхования: практически полное отсутствие информации и рекламы по данному виду страхования. Покупатели недвижимости просто не знают о его существовании. "Иногда в прессе даются публикации о титульном страховании. И мы видим некоторое повышение интереса к нему после выхода статей", - говорит А. Дорофий. Однако страховщики пока не готовы вкладывать ощутимые средства в PR - кампанию титульного страхования, видимо, полагая, что адекватной отдачи не последует, т. к. рынок еще не созрел. Каждой услуге - свое время, говорят они.

Андрей Духовный