Новостей от государства по поводу кредитования физлиц прошедшая неделя не дала. Зато банки меняют ставки, входят и выходят из отдельных сегментов рынка - и, несмотря на малочисленность (ни в одном сегменте кредитования физлиц пока не наберется и 20 учреждений), становится очевидным все более уверенное прощупывание "кредитной почвы" банковскими учреждениями. Особенно это заметно в сфере самого ответственного для банков (и самого прибыльного) - ипотечного кредитования.

На минувшей неделе - вследствие известных политических событий исторической значимости - новостей в сфере кредитования физлиц не было. Единственным событием, очень косвенно связанным с кредитами, явилось непринятие парламентом закона о налоге на недвижимость площадью более 300 квадратных метров.

В это благословенное (в связи с отсутствием госрегулирования) время кредитование недвижимости в Украине постепенно возрождается. Это отчасти подтверждается рыночной - по механизму - динамикой средних реальных ставок по кредитам.

Средние реальные ставки ипотечного кредитования из числа 50 банков лидеров по активам.

Как видим, средние ставки по долгосрочной (от 15 лет) ипотеке - "вторичке" последние три месяца понемногу падают, вплоть до снижения в один процентный пункт. Ставки по кредитованию "вторички" сроком 10 лет незначительно колеблются в обе стороны. А вот ставки по краткосрочным (5 лет) кредитам на "вторичку", напротив, последние три месяца постепенно возрастают. В итоге средние ставки кредитования "вторички" на все сроки от 5 до 20 лет пришли к почти идентичным величинам - диапазон 26,7% - 27,3%. Тогда как средние реальные ставки по сроку в один год "ушли в отрыв" от прочих сроков: почти 29%.

Причину падения ставок на кредиты сроком от 15 лет нетрудно вычислить. При нынешних ставках и стоимости столичной и облцентровой недвижимости аннуитетные ежемесячные выплаты при сроке 10 лет и сроке 20 лет отличаются друг от друга не более чем на 10% (скажем, 1500 долларов в месяц против 1400 - это при цене недвижимости $ 100 000, авансе 30%, ставке 25% годовых). А при таких числовых масштабах ежемесячный выигрыш в размере платежа для редких семей окажется решающим - то есть повышенная долгосрочность кредита теряет смысл.

Что же касается ипотеки - "первички", то средние реальные ставки шести кредитующих банков испытали за три месяца следующие колебания. За зимние месяцы средние ставки по всем срокам серьезно упали: на 1 - 1,7 процентного пункта. После этого в конце февраля - начале марта долгосрочное кредитование (от 15 лет) начало снова дорожать, вплоть до повышения в один процентный пункт. А ипотека - "первичка" сроками 5 и 10 лет пока закрепилась на тех же "уменьшенных" числах средних ставок. В результате средние реальные ставки по всем срокам остаются почти равными (таковыми они были и три месяца назад, но с бо?льшими числами); нынешний их диапазон: 21,2 - 22,2% годовых.

Как видим, "первичка" имеет обратную ситуацию относительно "вторички" - здесь дешевеют как раз долгосрочные кредиты. Причина - меньшие процентные ставки. Под 18 - 20% годовых объект стоимостью $ 100 000 при 30% авансе на 10 лет и 20 лет требует ежемесячных платежей, которые отличаются уже на 20% (1100 долларов в месяц против 1350 - что уже может быть решающей разницей для иных семей или риэлторов - трейдеров).

Возвращаясь к теме высоких ставок кредитования "вторички", отметим, что в настоящее время для покупки в Киеве в кредит самой дешевой квартиры на вторичном рынке (стоимостью $ 60 000) необходимы такие минимальные средства:

В итоге, взяв гривневый кредит на cумму, эквивалентную $ 42 000, под 26% годовых, заемщик за 10 лет переплачивает банку и страховикам почти на $ 80 000 долларов больше (проценты составят $ 76 000, одноразовые расходы - $ 2 000, страховки - $ 1 300). О целесообразности такой покупки читатель сделает выводы самостоятельно

Что касается общей картины рынка ипотечного кредитования физлиц, по данным компании "Простобанк Консалтинг" на 15 марта 2010 года, то здесь картина следующая:

Вторичный рынок жилья

Обращаться за кредитованием для покупки жилья на вторичном рынке недвижимости можно в десять финучреждений из числа 50 лидеров по активам.

Кроме того, "вторичку" кредитуют банки не из числа 50 лидеров по активам:

* У Банка Кипра аванс 40% для кредита на "вторичку" в облцентрах, 50% - за их пределами

Первичный рынок жилья

Первичный рынок жилья кредитуют шесть финучреждений из числа 50 лидеров. При этом четыре банка предлагают кредиты на покупку квартир только в конкретных строящихся объектах в Киеве и пригородах столицы, и еще два финучреждения не имеют ограничений по объектам кредитования на первичном рынке недвижимости.

Помимо того, "первичку" в любом регионе кредитует Банк Кипра (ставки те же, что и при кредитовании вторички тем же учреждением):

Ремонт в кредит

Продукт "Ремонт в кредит" предлагает только ПроКредит Банк под 47,39% и 45,39% реальных годовых (во втором случае по программе "ПроРемонт Эко" по условиям нужно устанавливать пластиковые окна) с авансом от 25% и сроком до 2 лет (максимально возможная сумма кредита 100 000 гривен, поручительство обязательно).

Олег Кочевых