С 2005 года под налогообложение попадут все операции по купле - продаже недвижимости

"ФАКТЫ" уже рассказали о том, что новый Закон "О налоге на доходы физических лиц" (вступающий в силу с 2004 года) предполагает облагать налогом доходы, полученные от операций по купле - продаже недвижимости. В том числе - и от сделок с квартирами. Более подробно о том, как будут взимать налог при продаже квартир и домов, "ФАКТЫ" беседуют с заместителем председателя Государственной налоговой администрации Украины Сергеем Лекарем.

- Так нам придется платить налог при продаже квартир?

- Сразу подчеркну, что эта часть закона вступит в силу не ранее 1 января 2005 года.

- Понятно. И тем не менее, как планируется взимать налог с этих операций? Кто его будет платить?

- Платить налог, естественно, будет человек, получающий доход. В данном случае - продавец жилья.

- А при продаже какой именно недвижимости будут брать налог?

- Закон достаточно четко определил, что имеется в виду под недвижимостью для налогообложения. Это:

* здания (помещения, приспособленные для постоянного или временного пребывания в них людей, а также объекты собственности, функционально связанные с такими помещениями), в том числе:

- дома (включая гостиницы, мотели, кемпинги и другие подобные объекты туристической инфраструктуры);

- квартиры;

- комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах;

- индивидуальные гаражи или места на гаражных стоянках либо в гаражных кооперативах;

- дачные домики и другие объекты дачной (садовой) инфраструктуры, отличные от земли;

* сооружения (объекты недвижимости, отличные от зданий).

- Сколько следует платить?

- Закон подошел к этому вопросу дифференцированно. Ставка и механизм взимания налога зависят от того, когда была куплена квартира, дом и каковы их площадь.

- Например?

- Существует своеобразный временной раздел - до момента введения этой статьи закона (предположительно до 1 января 2005) и после.

- Итак, начнем с того, что человек продает недвижимость, которой он владел к моменту введения этой статьи закона, то есть купленную до 2005 года.

- Если налогоплательщик на протяжении одного календарного года продает один объект - квартиру, комнату, дом (включая землю, на которой находится жилье, или приусадебный участок) или даже гараж общей площадью менее 100 квадратных метров, он должен заплатить в виде налога 1 процент ее стоимости.

- То есть столько же, сколько сейчас составляет государственный налог при подобных операциях.

- Да. А вот если человек в течение одного календарного года продает недвижимость общей площадью более 100 квадратных метров, он должен будет заплатить:

* за 100 квадратных метров - 1 процент стоимости;

* за площадь свыше 100 квадратных метров - 5 процентов.

Например, если продается жилой дом общей площадью 150 квадратных метров, то от стоимости "лишних" 50 квадратных метров ему придется уплатить уже 5 процентов, а от "нормативных" 100 квадратных метров - 1 процент.

- А если человек продает две квартиры или дом и гараж?

- Если налогоплательщик на протяжении одного календарного года продает второй (третий, четвертый и так далее) дом, квартиру, комнату или другой объект недвижимости (например, гараж), он должен заплатить государству 5 процентов всей его стоимости.

- То есть стоимости второго объекта?

- Да. Например, человек продает малогабаритную (до 100 квадратных метров) квартиру, а потом гараж. С суммы договора о продаже квартиры (первый объект) он должен заплатить 1 процент налога, а с суммы договора о продаже гаража (второй объект) - уже 5 процентов.

Если человек продаст квартиру после 2005 года, то налог возьмут только с... прибыли, полученной от сделки

- Тогда обратимся к случаям продажи недвижимости, купленной уже после введения этой статьи закона, то есть после 2005 года?

- В таком случае налогом будет облагаться прибыль, полученная от продажи жилья. При этом применяется единая ставка - 13 (с 2007 года - 15) процентов.

- Что имеется в виду под прибылью?

- Прибыль рассчитывается путем вычитания из дохода, полученного от продажи жилья, расходов, которые потребовались на его покупку или строительство.

- Сложно как - то...

- Ничего сложного. Например, в 2006 году человек купит однокомнатную квартиру за 25 тысяч долларов, а в 2016 году продаст ее за 30 тысяч. Прибыль от этой сделки составит:

30 тысяч долларов (доход, полученный от продажи жилья) - 25 тысяч долларов (расходы, связанные с приобретением этого жилья) = 5 тысяч долларов.

При единой ставке 15 процентов сумма налога составит:

5 тысяч долларов х 15 процентов = 750 долларов.

Но главное не это - за каждый год владения недвижимостью (начиная со второго календарного года после ее приобретения) прибыль уменьшается на 10 процентов.

- То есть?

- Объясню на вышеприведенном примере. Человек владел квартирой 10 лет - с 2006 по 2016 год. Первый год владения закон не учитывает, так что остаются 9 лет. Таким образом, прибыль (ту самую разницу в 5 тысяч долларов) нужно уменьшить на 90 процентов (по 10 процентов за каждый учитываемый год владения). И налогом будет фактически облагаться 10 процентов прибыли - 500 долларов.

При единой ставке 15 процентов сумма налога составит:

500 долларов х 15 процентов = 75 долларов.

- Всего - то!

- Для сравнения: 1 - процентная государственная пошлина, которую сейчас платит человек, продающий жилье стоимостью 30 тысяч долларов, составляет 300 долларов.

- А если квартиры за это время... подешевеют?

- Для таких (а также для всех подобных) случаев закон ввел минимальную сумму налога по операциям с недвижимостью - не меньше минимальной зарплаты, установленной в год продажи недвижимости.

- И последний нюанс. Если человек на протяжении одного календарного года продает уже второй объект, купленный после 2005 года...

- Тогда прибыль, полученная от такой сделки, облагается налогом по единой ставке без всяких вычетов.

- Кстати, как определяется стоимость имущества - по оценке БТИ или по ее реальной стоимости?

- Исходя из суммы, указанной в договоре купли - продажи. Но вы понимаете, что эта сумма не должна быть ниже оценочной стоимости, рассчитанной государственным органом (БТИ).

Отмечу, если человек, покупая квартиру, отразит в договоре заниженную сумму, то в дальнейшем, решив ее продать, он получит очень большую прибыль... Ведь из реального дохода ему придется вычитать не реальные затраты на ее приобретение, а фиктивные.

- Кто является налоговым агентом при операциях купли - продажи недвижимости?

- Нотариус, заверяющий договор.

- Кстати, хочу уточнить. Если будут брать налоги, то нужно ли тогда продавцу квартиры платить госпошлину, как сейчас?

- Нет. Нужно будет только оплатить услуги нотариуса.

Лилия ПОВОЛОЦКАЯ

Алла ЛИТВИНОВА