Несмотря на довольно внушительный срок, прошедший со времени скандала вокруг группы компаний "Элита - Центр", а также неоднократные разговоры государственных мужей о необходимости защитить права инвесторов, за последнее время, в сущности, ничего не изменилось. Возможности для работы строительных аферистов по - прежнему закреплены на законодательном уровне. Одна из таких - целевые строительные облигации. Потенциально неплохой инструмент в украинских реалиях может привести к целому ряду новых скандалов. По прогнозам некоторых специалистов, новые строительные пирамиды могут обнаружить себя уже в конце 2007 - начале 2008 года, когда подойдет срок погашения первых строительных облигаций.

Выпуск и реализация целевых строительных облигаций - один из способов привлечения средств инвесторов (то есть граждан, покупающих жилье на этапе возведения дома) в строительную отрасль. Механизм выглядит примерно следующим образом. Строительная компания выпускает беспроцентные целевые облигации, погасить которые обязуется жилой площадью. При этом одна облигация равняется определенному количеству квадратных метров. Облигации продаются, а на вырученные от продажи средства компания - застройщик возводит жилье. После этого компания "выкупает" у инвесторов облигации, передавая взамен построенные квартиры. Это в идеале. На практике же все может оказаться совсем по - другому.

Слово "может" мы употребили вполне сознательно. Дело в том, что на сегодняшний день еще не существует практики погашения целевых строительных облигаций, поскольку массовый их выпуск начался сравнительно недавно. Проще говоря, дома, которые возводятся таким способом, еще не достроены. Начало массовых погашений строительных облигаций, по оценкам рейтингового агентства "Кредит - рейтинг" (оно присваивает кредитные рейтинги всем выпущенным облигациям), должно начаться в конце 2007 - начале 2008 года. И вот тут могут возникнуть первые проблемы.

Как заявили недавно представители "Кредит - рейтинга", 94% целевых строительных облигаций, выпущенных в 2005 - 2006 годах, имеют рейтинги спекулятивного уровня по национальной рейтинговой шкале, что свидетельствует о повышенном риске невыполнения эмитентами своих обязательств. И уже первые массовые погашения целевых облигаций, запланированные на 2007 - 2008 годы, могут привести к дефолту ряда эмитентов.

Напомним, что в конце 2005 года были внесены изменения в Закон Украины "Об инвестиционной деятельности", которыми было запрещено заключение так называемых инвестиционных договоров (того механизма привлечения средств в строительство, по которому работала печально известная "Элита - Центр"). Таким образом, привлекать средства граждан стало возможно лишь с помощью фондов финансирования строительства, фондов операций с недвижимостью, целевых строительных облигаций и нескольких других инструментов, пока практически не используемых в Украине.

Но дело в том, что создание фондов - процесс весьма трудоемкий и дорогостоящий. Кроме того, он практически не позволяет оптимизировать налогообложение. В то время как строительные облигации с налоговой точки зрения весьма выгодны. К примеру, средства, полученные от инвесторов путем эмиссии облигаций, не включаются в валовый доход, а затраты на выпуск облигаций и на выплату процентов включаются в валовые расходы эмитента. Кроме того, операции по выпуску облигаций не облагаются НДС.

Как следствие, интерес со стороны строителей к облигациям за последние годы вырос многократно. Так, если в 2003 году в Украине было выпущено облигаций на сумму всего 100 млн. грн., то в 2004 году - уже на 1,2 млрд. грн., а в 2005 - м - на сумму 2,4 млрд. грн. В прошлом же году объем выпуска целевых строительных облигаций составил 9,6 млрд. грн. Другими словами, за один только год рост объема выпуска целевых облигаций составил 400%.

И если для строителей, как мы уже отметили, такой способ привлечения средств является чрезвычайно выгодным, то для потенциальных инвесторов он несет в себе целый ряд рисков. Во - первых, специалисты обращают внимание на то, что в строительных облигациях не указывается конкретный адрес жилья, приобретаемого инвестором. С целью решения этого вопроса покупателям облигаций в большинстве случаев предлагается заключить договор резервирования определенной квартиры (как правило, после того, как инвестор приобрел облигаций на 30 - 50% стоимости квартиры). Однако проблема заключается в том, что в украинском законодательстве такая сделка не предусмотрена. Кроме того, как отмечают юристы, в таком случае обязательства застройщика предоставить конкретную квартиру прописаны в двух разных документах - проспекте эмиссии облигаций и договоре бронирования, - что тоже является правовой коллизией. Проще говоря, рассчитывать в данном случае можно лишь на добросовестность застройщика, иначе вместо облюбованной квартиры в хорошем районе ваши облигации могут обменять на нечто совсем другое. И в таком случае не гарантирован ни определенный этаж, ни количество комнат, ни, например, площадь кухни. Единственное, что вам должен застройщик - предоставить то количество квадратов, на которое вы накупили облигаций. Еще один нюанс состоит в том, что за заключение дополнительного договора компания может брать и дополнительные комиссионные.

Следующий момент, на который обращают внимание юристы, - размер гарантированной ответственности заемщика. Проще говоря, если компания вдруг объявит себя банкротом, размер ее ответственности перед покупателями облигаций будет ограничен лишь уставным фондом компании. А ведь согласно сегодняшнему законодательству любая строительная компания с помощью продажи облигаций может привлечь денежные средства, в несколько тысяч раз превышающие ее собственный капитал.

Еще одним риском для инвестора является срыв сроков строительства. Очень часто это происходит не по вине застройщика. Например, в Киеве нередки случаи замораживания строительства из - за протестов жильцов соседних домов. Однако здесь покупатели строительных облигаций рискуют вдвойне. Ведь для облигаций установлен конкретный период обращения. И что делать, если к окончанию этого периода дом не готов - непонятно. Застройщик может предложить инвестору денежную компенсацию. Однако денежная компенсация выдается в размере номинальной стоимости облигаций. То есть той стоимости, по которой они были куплены. А если учесть, что за это время недвижимость может подорожать на 50 - 100% (в наших условиях это всего - то год - два), то последствия для инвестора могут быть плачевными.

Но и это еще не все. Даже если застройщик не разорится, достроит дом вовремя и даже предоставит заранее забронированную квартиру, у новосела все равно возникнут проблемы. Речь идет об оформлении права собственности на жилье. Дело в том, что в Киеве, например, оформить в собственность квартиру, купленную путем приобретения целевых облигаций, до сих пор невозможно. За более чем год активного использования строителями этого инструмента продажи недвижимости городские власти так и не удосужились внести облигации в перечень документов, на основании которых может быть оформлено право собственности на купленное в новостройках Киева жилье.

На сегодняшний день актами Киевской госгорадминистрации регулируется только порядок оформления права собственности на жилье, построенное с привлечением средств физических и юридических лиц в рамках инвестиционной деятельности (то есть того механизма, который на сегодня уже запрещен законом). А вот о механизме оформления права собственности на жилье, приобретенное через целевые строительные облигации, там нет ни слова.

Вместе с тем большого выбора у тех, кто мечтает о собственной крыше над головой, на сегодняшний день нет. Ведь при помощи строительных облигаций, несмотря на все риски, граждане имеют возможность приобрести собственное жилье на 30% дешевле (если оно покупается на первоначальном этапе строительства), чем уже готовое. И при нынешнем уровне цен на недвижимость для многих это едва ли не единственная возможность решить жилищную проблему. А большинства рисков можно было бы избежать, внеся в законодательство ряд дополнений и более детально выписав все "проблемные" вопросы. Правда, для этого, как сейчас модно говорить, нужна политическая воля. И ее - то, судя по состоянию строительного законодательства, в последние годы, сильно не хватает.

Ирина СВЕТИКОВА