Таковы результаты анализа рынка, проведенного центром стратегических исследований "Росгосстраха", с которым он ознакомил "Ведомости".

"Стоимость 1 кв. м рассчитывается в долларах, тогда как он [доллар] обесценивается по отношению к рублю прямо на глазах. Расчет стоимости недвижимости в американской валюте дает возможность создать иллюзию устойчивости заведомо перегретого рынка. Если пересчитать стоимость московской недвижимости в рублях, то падение цены 1 кв. м с ноября по март - со 126 100 до 123 400 руб., т. е. на 2,1%", - говорится в исследовании со ссылкой на данные сайта "Анализ рынка недвижимости" (ARN.ru, его автор - Андрей Бекетов, позиционирующий себя как независимый эксперт рынка недвижимости). Сегодня практически ни одна сделка не совершается без заметных скидок, которые достигают 10% стоимости квартиры, а "учитывая инерционность рынка "... " можно утверждать, что такое снижение цены - начало корректировки после перегрева рынка в 2005 - 2006 гг.", говорится в материалах страховщика. По данным аналитического центра IRN.ru, цены на жилье в столице за 2006 г. взлетели на 100%, а средняя стоимость 1 кв. м достигла $4202.

Как объяснил "Ведомостям" руководитель центра Алексей Зубец, он исследует рынок недвижимости с конца 2006 г. по собственной инициативе. "Никакого бизнес - интереса - только человеческий: квартирный вопрос волнует всех. Как специалистов, удивляет позиция аналитиков, которые выдают желаемое за действительное и говорят о подорожании жилья, хотя на самом деле происходит обратное", - говорит Зубец. Правда, страховщики заинтересованы в том, чтобы цены на недвижимость снижались, ведь имущество компании страхуют по рыночной стоимости, а если цены будут идти вниз, то и платить по страховому случаю им придется меньше, возражает председатель совета директоров страховой компании "Стандарт - Резерв" Виктор Юн.

Мнения участников рынка разделились. IRN.ru фиксирует снижение цен на $4 с декабря 2006 г. - с $4202 до $4198. Если считать в рублях, получится уже 1,76%. "В тех сегментах, где работает группа компаний "ПИК", рост цен в этом году совпадает с темпом инфляции", - возражает Артем Эйрамджанц, первый вице - президент группы. Коммерческий директор "Капитал Груп" Алексей Белоусов оценивает ежемесячный рост цен на квартиры компании в 3 - 3,5%. По словам руководителя пресс - службы "СУ - 155" Федора Сарокваши, в "СУ - 155" цены растут на 2 - 3% в месяц, что "связано с сокращением предложения в компании". ПИК и "СУ - 155" фиксируют цены (и рост) в рублях, "Капитал Груп" - в долларах.

В неофициальных беседах застройщики признаются, что продавать квартиры стало труднее. Многие - и "СУ - 155", и ГК "ПИК", и "МИАН - Девелопмент" - стали предлагать их с полной отделкой, тогда как год - два назад квартиры "улетали" еще на стадии строительства. "Мы не ощущаем застоя, происходит болезненное расслоение по ценам на вторичке и в новостройках. Это два сегмента, не может старая квартира на окраине стоить столько же, сколько новостройка, как сейчас", - считает Белоусов. Директор по маркетингу бюро недвижимости "Агент 002" Ольга Побединская оценивает падение рынка в 1,5 - 3%. По ее словам, квартиры продаются с дисконтом к ранее заявленной цене, а дешевые пятиэтажки просели в цене на 6 - 7%. Всего, по данным БН "Агент 002", в I квартале этого года было зарегистрировано 10 000 сделок купли - продажи квартир, а за тот же период 2006 г. - 22 000.

Предложение квартир на московском рынке выросло в марте 2007 г. по сравнению с мартом 2006 г. на 72%, констатирует Зубец. "С конца 2006 г. квартиры могут "висеть" на рынке по нескольку месяцев - покупателей мало, продавцы за них сражаются. За однушку на окраине по цене $140 000 реально получить от продавца скидку $5000 - 7000", - подтверждает Лана Волохина из Vesco Realty. По словам пресс - секретаря кредитного брокера "Фосборн Хоум" Юлии Поляковой, сейчас в базе недвижимости Москвы и Подмосковья - 150 000 - 160 000 предложений, а на продажу выставляются инвестиционные квартиры, которые люди приобретали для перепродажи год - два назад. "Это свидетельствует о неверии инвесторов в продолжение роста цен и их желании зафиксировать прибыль", - считает Зубец. Побединская рассказывает, что срок экспозиции квартир вырос до трех месяцев, в то время как полгода назад этот показатель составлял девять недель, а год назад - три недели.

"При цене 1 кв. м $4200 с рынка выдавливаются семьи с доходом менее $3000 на члена семьи в месяц. Если учесть, что доля таких семей в Москве составляет 97%, реакцией рынка на повышение цен являются отток покупателей и сокращение сделок", - говорится в отчете "Росгосстраха", и, если предположить, что коррекция цен завершится до конца 2007 г., падение цен в среднем достигнет 10 - 20%. Михаил Бусыгин, замначальника департамента продаж Городского ипотечного банка, допускает коррекцию цен на 3 - 5% на рынке жилья во II квартале.

Бэла Ляув

Наталья Самарина