5 февраля Верховная Рада утвердила законопроект N 4000 - 1 "О внесении изменений в некоторые законы по налогообложению в связи с принятием Закона Украины "О Государственном бюджете на 2004 год". Одно из его положений отменяет льготы по НДС при продаже жилья на первичном рынке. Об отмене льгот по НДС много говорили накануне Нового года. Предложение было заманчивым, ведь в этом случае бюджет получал дополнительные поступления в доходную часть - более чем 600 млн. грн., согласно предварительным расчетам. Во - вторых, этого требовали строительные компании. Что неудивительно, ведь такие положения законопроекта N4000 - 1 выгодны фирмам с низкой рентабельностью: если раньше НДС, уплаченный застройщиками при покупке стройматериалов, сырья и комплектующих, относился им на затраты, то, в соответствии с принятым законопроектом, теперь он компенсируется за счет налога при продаже. Каким быть этому самому нелюбимому налогу украинских предпринимателей - это определяет законопроект "О налоге на добавленную стоимость", принятый парламентариями в тот же день. В соответствии с ним, ставка НДС в 2004 году остается 20%, в 2005 - м составит 17%, а еще через год - 15%. Изменился порог регистрации плательщиков этого налога в соответствии с объемом операций - с 61 тысячи грн. он повышен до 300 тысяч.

Пока трудно судить, как постепенное уменьшение ставки НДС повлияет на стоимость жилья. Можно лишь отметить, что законопроект N4000 - 1 в части, касающейся отмены льгот по НДС на "первичке", лишь закрепил соответствующую норму, предусмотренную в Государственном бюджете Украины на 2004 год. А она уже привела к росту цен на новое жилье в начале года. Только в последнюю неделю января они поднялись в Киеве на 8,7% - в среднем до 4 676 грн. за 1 кв. м.

По данным общеукраинского портала "Недвижимость", более всего подорожали двухкомнатные квартиры - в среднем на 14,35% (до 2895 грн. за 1 кв. м в Деснянском районе, до 7899 грн. за 1 кв. м в центре). При этом, в связи с появлением в продаже дорогих квартир, цены на двухкомнатные апартаменты в Голосеевском и Шевченковском районах выросли в среднем на 50,4% и 87% соответственно. Заметно подорожали и четырехкомнатные квартиры - на 8,9% (до 2550 грн. за 1 кв. м в Деснянском районе, 7500 грн. за 1 кв. м в центре). Менее всего (+3%) подорожание коснулось однокомнатных квартир (до 3 210 грн. за 1 кв. м в Святошинском районе, 7 391 грн. за 1 кв. м на Печерске).

Спираль раскручивания цен подхватили и строительные компании. Так, холдинговая компания "Киевгорстрой", которая является лидером в строительном бизнесе столицы Украины, повысила расценки за свои работы на 8% (правда, директор компании Владимир Поляченко предупреждал об этом еще осенью). И это еще сравнительно немного. Например, компания "Позднякижилстрой" предполагает, что их объекты могут подорожать на 10%, ОАО "Киевгорстрой - 1" - на 15%, "Киеввысотстрой" - более чем на 20%, "УкрАзиястрой" - на 10%, фирма "Атлант" - до 15%. Относительно тех клиентов, которые полностью оплатили до Нового года стоимость строящегося жилья, каждая фирма решает самостоятельно, будут ли пересматриваться инвестиционные договора. Пока что один лишь "Киевгорстрой" заявил, что требовать доплаты не станет.

Как повлияют последние изменения цен на спрос, пока определить трудно. Многие застройщики, опасаясь за платежеспособность клиентов, прекратили подписание инвестиционных договоров. В качестве объяснений приводились доводы о необходимости приведения договорной документации в соответствие с законодательством. Но, кроме повышения стоимости жилья, возросли и проценты за кредиты. Правда, представители коммерческих банков обещают, что стоимость ссуд, выдаваемых в национальной валюте, может снизиться на 5%. Для этого Украинская национальная ипотечная Ассоциация, по словам ее директора Сергея Волкова, составляет специальные стандарты жилищного кредитования, которые потом будут разосланы в качестве рекомендаций коммерческим банкам.

Так, например, им будет предложено установить "плавающие" процентные ставки, величина которых будет зависеть от динамики потребительских цен и ситуации на рынке недвижимости. Кроме того, может быть введен мораторий на досрочный возврат кредитов и изменения в условиях страхования.

Дальнейшее развитие ипотечного кредитования напрямую зависит от цен на жилье. Сейчас уже появляется необходимость создания вторичной ипотечной структуры. Пока это обязательство берет на себя Национальный банк Украины, который пообещал с 2004 года начать рефинансирование ипотечных сертификатов.

На фоне повышения цен на новое жилье сохраняется тенденция снижения стоимости квартир на вторичном рынке. Так, за "гостинку", стоившую до 31 декабря 2003 года $26 тысяч, уже просят $24 тысячи, а за однокомнатную квартиру в сравнительно новом кирпичном доме - $35 тысяч вместо $40 тысяч предновогодних.

Вторичный рынок в 2 - 3 раза больше первичного, и выбрать тут все еще есть из чего. Естественно, многие покупатели предпочтут именно его. А если строители почувствуют существенное снижение спроса на новое жилье, им придется снижать цены. При таких условиях стабильные цены установятся, скорее всего, где - то к середине лета.

Мария Грималюк