Главным событием в жизни национального рынка недвижимости, безусловно, стало принятие Закона "Об ипотеке", который с января 2004 года уже вступил в силу. Правда, его положительный эффект скажется на рынке недвижимости не сразу. Население в общей массе пока еще не в состоянии приобретать жилье на тех условиях, которые предлагают в настоящее время банки. Согласно различным статистическим данным, возможность покупки квартир в кредит используют сегодня 4 - 10% граждан. По данным портала "Недвижимость", большую часть покупателей жилья в Киеве (46%) составляют сами жители столицы. За ними идут представители других регионов Украины (37%), а также дальнего и ближнего зарубежья (соответственно 10% и 7%).

Новое жилье

По данным холдинговой компании "Киевгорстрой", сегодня в столице Украины 33% граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, обнаруживают спрос на однокомнатные квартиры, 40% - на двухкомнатные. Естественно, строительным компаниям гораздо выгоднее строить элитное дорогое жилье. Но, учитывая низкую покупательную способность населения, им придется уделять не меньшее внимание квартирам т.н. эконом - класса.

Признаки переориентации на "эконом - квартиры" на первичном рынке обнаруживаются в изменениях и нововведениях в области жилищного кредитования. Как известно, первоначальный взнос в размере 35% для большинства наших граждан все еще очень велик. Поэтому один из столичных банков, успешно работающих на ссудном рынке под "первичное" жилье, недавно предложил новую программу, рассчитанную на менее обеспеченную часть потенциальной клиентуры. Программа предоставляет возможность открыть депозитный счет для накопления денег, а по достижению нужной суммы, необходимой для первичного взноса, клиенту предоставляется дешевый кредит - под 3 - 4%. Для сравнения: обычная кредитная ставка под жилье у данного банка составляет 10,5% годовых.

Данная схема, по мнению президента одной из влиятельных столичных строительных компаний, позволит "обеспечить жильем все 200 тыс семей Киева, которые в этом нуждаются". По аналогичному принципу намерены также работать банки, сотрудничающие со строительными организациями Харькова, Львова, Одессы, Днепропетровска, Запорожья и других городов.

Вторичный рынок

По данным президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александром Бондаренко, в 2003 году объем реализации недвижимости на вторичном рынке составил $9,5 - 10 млрд. Из них на жилье пришлась почти половина - $4,5 млрд. Как и на первичном рынке, наибольшим спросом пользуются 1 - 2 - комнатные квартиры.

Как сообщил А.Бондаренко, в минувшем году уровень легальности сделок на вторичном рынке недвижимости в Украине достиг 90%. Это значит, что все они осуществляются риэлторами, имеющими статус частного предпринимателя. Исключение составляют Житомир, Одесса, Николаев и Херсон, где все еще значительное влияние имеют "черные" маклеры.

С другой стороны, и "белые", и "черные" в некотором роде находятся в одинаковом положении. Дело в том, что в Украине отсутствует лицензирование риэлторской деятельности, поэтому ответственности агентства недвижимости за свои вольные или невольные проколы практически не несут. Поэтому не исключено, что в нынешнем году правительству и парламенту придется вплотную заняться законодательным исправлением такого положения.

Что влияет на цены

К концу 2003 года цена квадратного метра жилплощади на первичном и вторичном рынке практически сравнялась. В настоящее время она составляет по Украине в среднем $500. По данным Госстроя Украины, на сегодня себестоимость строительства жилья бюджетными организациями составляет в среднем 1500 грн за квадратный метр. Однако по отдельным регионам и объектам она колеблется от 1100 до 7000 грн.

Как сообщает "Интерфакс - Украина", в Киеве новое жилье за последние 4 месяца 2003 года подорожало в среднем на 17,3%. Причем цены на однокомнатные квартиры в новостройках за этот период возросли на 17,8%, двухкомнатные подорожали на 22,2%, а трехкомнатные - на 13,75%. За весь же минувший год цены как на новую, так и на старую жилплощадь поднялись более чем на треть. И меньше, чем за 1850 грн за квадратный метр даже в отдаленном районе столицы нового жилья не найти. Растут цены и в регионах.

Ценообразование на первичном и вторичном рынках жилья имеет свои особенности. На "первичке" подорожание происходит из - за уменьшения площадок, отводимых под строительство нового дома в местах с развитой инфраструктурой, где уже и без того достаточно настроено жилья - то есть, каждый следующий новый дом становится все труднее "воткнуть" среди них. А если приходится "намывать" землю (то есть, с помощью земснаряда искусственно наращивать сушу под новостройку в районах по соседству с водоемами), себестоимость квадратного метра в жилых домах сразу увеличивается на 50 грн. Все это касается, в особенности, "первичного" жилья в частном секторе.

Похоже, данные процессы будут иметь место и в наступившем году. Кроме того, по словам генерального директора ХК "Киевгорстрой" Владимира Поляченко, цемент, кирпич и другие стройматериалы подорожают на 40 - 50%. Возрастут также расходы на энергоресурсы и на зарплату рабочим.

Что касается вторичного рынка, то за 4 последние месяца 2003 года рост цен составил в среднем на 8,7%. Больше всего подорожали однокомнатные квартиры - на 10,7%. Двух - и трехкомнатные - на 9,1% и 6,1% соответственно. Причем квартиры в панельных домах застройки 1960 - х годов продаются явно по завышенным ценам, и покупают их разве что от безысходности или в надежде на реконструкцию.

Кстати, с последней городские власти не спешат. Даже пытаются уверить, что дома эти не так уж плохи. На самом деле, власть просто не хочет брать на себя дополнительные расходы: ведь если сносить эти развалюхи, надо утилизировать строительный мусор. В Москве для этого построили мусороперерабатывающий завод. У нас на это средств нет. Между тем, панельные дома рассчитаны на 35 - 40 лет эксплуатации, и срок этот уже вышел. А когда придет черед панельных 9 - этажек застройки 1970 - х годов, это может обернуться национальной проблемой.

Кстати, в Европе эти дома уже сносят. А у нас они все еще имеют спрос, несмотря на прогнившую канализацию и сантехнику, не выдерживающую никакой критики. Вместе с тем, что далеко не все покупают эти квартиры, чтобы жить там до конца жизни - жилплощадь времен "позднего Хрущева - раннего Брежнева" нередко тут же перепродается. На вторичном рынке это сейчас неплохой бизнес.

По словам заведующего кафедрой Национальной академии управления Степана Кручко, на отечественном жилищном рынке сказывается и бюрократическая составляющая недостатки отечественной финансово - кредитной системы. Только процесс оформления документов на получение ипотечного кредита на один год занимает вдвое больше времени. Впрочем, есть надежда, что в 2004 году этот процесс хоть как - то ускорится, поскольку новый Закон "Об ипотеке" заметно упрощает всю процедуру.

Михаил Горбачев обещал когда - то каждой семье отдельную квартиру к 2000 году. На дворе уже 2004 - й. Хоть бы купить квартиру за свои деньги! Но вожделенная мечта, как мираж в пустыне, все отдаляется, а ожидание растягивается на года.

Мария Грималюк