Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева в январе 2009 года: 2180$/кв.м. ( - 9,5% за месяц).

Индекс ценового ожидания: - 9,6% в месяц (0,1%).

Индекс доходности - 2,3 банк./деп. ( - 1,1 банк./деп.)

В январе на киевском рынке недвижимости обозначились признаки оживления. По сравнению с декабрем, существенно увеличилось количество заявок на покупку, звонков, просмотров. К сожалению, количество сделок при этом не выросло: в январе 2009 в "Планете Оболонь" их было столько же, как и в декабре 2008. Если же сравнивать с январем 2008 года, то тогда примерно такое же количество сделок заключалось за неделю.

Практически в каждом сегменте рынка цены реальных продаж были на 30 - 50% ниже средних цен предложений. Продажи шли исключительно там, где продавцы резко сбрасывали цены.

Но, говоря о резком снижении цен продаж, следует отметить и случаи торга "на повышение". Некоторые продавцы слишком уж сбросили цены. Их квартиры привлекли внимание сразу нескольких реальных покупателей. И эти покупатели, стремясь обойти конкурентов, набавляли цены.

О чем это свидетельствует?

Прежде всего, о том, что резко сузившаяся за последние месяцы область пересечения цен спроса и предложения вновь стала расширяться. Цены снизились настолько, что немало потенциальных покупателей уже в состоянии приобрести жилье без кредитов.

Другое дело, что при стремительном падении цен покупатели будут и дальше выжидать. Сейчас тон на рынке задают "очень спешащие продавцы", которые своими судорожными попытками продать "намного дешевле остальных" отталкивают от рынка потенциальных покупателей, переводят их в разряд "болельщиков", радостно наблюдающих за падением цен.

Вместе с тем, факты (пусть, и единичные) торгов в сторону повышения говорят о том, что рынок пытается определиться с реальным уровнем цен. А это один из признаков их будущей стабилизации.

Когда наступит период стабилизации, как долго он продлится, на каком уровне установятся цены, какой тренд будет потом - сложно сказать. Многое зависит от глубины и продолжительности кризиса, от состояния экономики страны и города, стабильности банковской системы, от государственных программ снижения процентов по кредитам.

Немало зависит и от активности тех потенциальных покупателей, которые копили деньги на улучшение жилищных условий. Судя по всему, у большинства таких покупателей основные накопления лежат на депозитах и в настоящее время недоступны. Но поскольку жилищные проблемы никуда не делись, а доверие к банкам и валютам подорвано, то рано или поздно значительная часть этих средств попадет на рынок недвижимости, будет способствовать стабилизации цен.

Полагаем, что как только темпы падения цен снизятся - рынок оживет, количество сделок существенно увеличится. А как только пойдут сделки, сразу активизируются "обменщики", стремящиеся решить свои жилищные или финансовые проблемы за счет продажи одной недвижимости и покупки другой. Сейчас им это сделать сложно. Чтобы что - то купить, им нужно что - то продать. А с продажами пока проблемы.Потому участники рынка все внимательнее присматриваются к тем методам прямого обмена квартир, которые были у нас вплоть до начала девяностых годов. Конечно, с помощью операций купли - продажи менять жилье намного удобнее, чем с помощью прямого обмена. Но в условиях, когда продажи не идут и денег для покупки не хватает, подзабытые методы прямого обмена вполне могут быть востребованы. Ведь денег для доплаты при обмене нужно существенно меньше, чем для покупки.

Уверены, что государству и банкам методы обмена также будут интересны. Рано или поздно им придется совместно создавать механизмы переселения задолжавших ипотечников из просторных квартир в намного более скромные. А это и есть, по сути, обмен. Для неудачных заемщиков - обмен с ухудшением; а для тех, кто поселится с доплатой в освободившиеся квартиры, - с улучшением.

Первые шаги по созданию подобных механизмов уже сделаны. В частности, Законом Украины "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства" предусмотрены такие меры, как выкуп государством кредитов задолжавших ипотечников и предоставление им жилья в аренду с правом выкупа.

На графике, представленном ниже, приведены статистические данные изменения цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева.

Каждый из этих показателей несовершенен (особенно, в условиях разнобоя цен, недостатка достоверной информации и резкого сокращения числа сделок). Анализируя их совместно (как систему трех показателей), можно лучше понять происходящие процессы.

Статистика цен продаж получена при анализе данных о сделках, заключенных при участии "Планеты Оболонь".

Статистические данные по сделкам "Планеты Оболонь"

Статистические данные по сделкам "Планеты Оболонь"
Февр. 2008	Март 2008	Апр. 2008	Май 2008	Июнь 2008	Июль 2008	Авг. 2008	Сент. 2008	Окт. 2008	Ноябрь 2008	Дек. 2008	Янв. 2009
Средняя цена продажи (в долларах за квадратный метр)
2868	2983	3161	3109	3229	3102	3165	3195	2859	2661	1835	1464
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в долларах за квадратный метр)
2932	3216	3286	3274	3472	3235	3378	3381	3169	3275	2861	2454
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир
- 2,2%	- 7,2%	- 3,8%	- 5,0%	- 7,0%	- 4,1%	- 6,3%	- 5,5%	- 9,8%	- 18,7%	- 35,9%	- 40,3%
Процент сделок, планируемых осуществить с использованием ипотеки
48%	39%	36%	44%	41%	45%	47%	53%	43%	0%	0%	0%

Разница между ценами продаж, указанными на графике и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графике - динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.

Заметим, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки. Тем не менее, эта статистика позволяет определить область пересечения спроса и предложения, и с определенной долей уверенности утверждать, что в каждом конкретном месяце рынок работал вблизи от указанной цены.

Согласно нашим данным, в январе квартиры были проданы на 40,3% дешевле "среднестатистических" цен предложений в данном сегменте рынка (это в среднем, в отдельных же случаях разница превышала 50%).

Средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила 1464 доллара.

После приведения параметров квартир к усредненным, оказалось, что средняя стоимость квадратного метра в проданных квартирах составила 1682 долларов за квадратный метр, что на 15,3% меньше, чем в предыдущем месяце. Заметим, что в декабре темпы падения были существенно больше - 24,7%; то есть, произошло определенное замедление падения цен продаж.

Индекс стоимости жилья Киева

Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы "Планеты Оболонь" (то есть на основе цен предложений), но учитывает также изменение цен продаж. Цены предложений стали снижаться быстрее, цены продаж медленнее. В результате темпы снижения индекса стоимости киевского жилья увеличились на 0,3% (в январе 2009 года - 9,5%, в декабре 2008 года - 9,2%).

Статистика цен предложений

Усредненные цены предложений в январе снизились на 7,6% (в декабре мы зафиксировали снижение на 3,6%). Это говорит о том, что все больше продавцов воспринимают общее снижение цен на недвижимость как объективную реальность.

При этом усредненная цена предложения квадратного метра, выраженная в долларах, изменилась следующим образом:

- в однокомнатных квартирах снизилась на 7,5%;

- в двухкомнатных квартирах снизилась на 10,2%;

- в трехкомнатных квартирах снизилась на 7,7%;

- в многокомнатных квартирах выросла на 3,3%.

Более детально изменения усредненных цен предложений по районам приведены в таблице

Район		Однокомнатные		Двухкомнатные		Трехкомнатные
		Цена в $ за м2	Изменение в %	Цена в $ за м2	Изменение в %	Цена в $ за м2	Изменение в %
Голосеевский	декабрь	3219	- 5.19	3511	- 15.92	3285	- 12.39
	январь	3052		2952		2878
Дарницкий	декабрь	2638	- 8.42	2466	- 12.90	2451	- 10.61
	январь	2416		2148		2191
Деснянский	декабрь	2672	- 3.93	2537	- 10.29	2448	- 3.84
	январь	2567		2276		2354
Днепровский	декабрь	3098	- 5.78	2819	- 9.54	2705	- 6.21
	январь	2919		2550		2537
Оболонский	декабрь	3121	- 7.47	3044	- 9.86	3348	- 7.80
	январь	2888		2744		3087
Печерский	декабрь	4425	- 3.41	5150	- 4.56	6129	- 8.75
	январь	4274		4915		5593
Подольский	декабрь	3241	- 4.81	3252	- 7.13	3148	- 10.51
	январь	3085		3020		2817
Святошинский	декабрь	2740	- 8.10	2801	- 8.21	2613	- 5.78
	январь	2518		2571		2462
Соломенский	декабрь	3174	- 10.37	3073	- 12.11	2965	- 7.02
	январь	2845		2701		2757
Шевченковский	декабрь	3581	- 6.62	4229	- 12.51	4544	- 2.44
	январь	3344		3700		4433

Первичный рынок жилья.

В январе особых изменений на первичном рынке не наблюдалось. Большинство застройщиков цены держали на прежнем уровне. Акции, которые проводили некоторые из них, были явно недостаточными для оживления рынка. Потенциальные инвесторы ожидали не только резкого снижения цен, но и активизации строительства. А о какой активизации строительства можно говорить в январе, когда ко всем прочим сложностям добавились морозы, короткий световой день, дефицит энергоресурсов: Потому даже на "благополучных стройках" количество рабочих существенно уменьшилось.

Остается надеяться, что с приходом весны и кредитных ресурсов стройки оживут. Как бы там ни было, а строители сумели не только пролоббировать антикризисный закон, но и обеспечить поддержку органов исполнительной власти. Пока эта поддержка носит, в основном, декларативный характер. Но какие - то шаги все - таки делаются. Через банки, кредитующих некоторых "благополучных" застройщиков, Государственная ипотечная организация уже готовится предоставлять инвесторам ипотечные кредиты в гривнах под 15% годовых.

Анализируя положение дел на первичном рынке, нельзя не отметить свежие данные Госкомстата о строительстве в Киеве. Согласно этим данным, в 2008 году в Киеве было введено в эксплуатацию 1430442 квадратных метров жилья (15265 квартир). В 2007 году было введено 1401452 квадратных метра жилья (14907 квартир). То есть, по количеству квадратных метров прирост 2,1%; по количеству квартир прирост 2,4%.

Учитывая кризис в строительной отрасли, показатели, на первый взгляд, неплохие. Но необходимо учитывать, что за этими цифрами скрывается работа в предыдущие годы. Если же говорить об объеме строительства в 2008 году, то спад достаточно значительный. Согласно данным Госкомстата, в 2008 году объем строительных работ, выраженный в гривнах, составил лишь 84,3% от уровня 2007 года. И это притом, что за 2008 год индекс потребительских цен в Киеве вырос на 21,6%, а индекс цен киевских производителей промышленной продукции - на 35,6%.

По количеству введенных квадратных метров во главе списка:

- Киевгорстрой 19,8% общего метража;

- Главное управление жилищного обеспечения 17,5% общего метража;

- индивидуальные застройщики - 8,3% общего метража;

- ВАТ ДБК4 - 5,8% общего метража;

- Лико - Холдинг - 4,0% общего метража;

- Познякижилстрой - 3,5% общего объема.

За год средняя площадь введенной в эксплуатацию квартиры уменьшилась с 94 до 93,7 квадратных метров.

Рынок аренды жилья

На рынке аренды жилья наблюдается достаточно быстрый рост числа предложений. Владельцы квартир все чаще выставляют их по реальным ценам с привязкой к гривнам.

Наметилась тенденция перехода арендаторов в более скромное жилье. Многие снимают жилье коллективно. Спросом пользуются комнаты и даже "углы".

Однокомнатные квартиры за 2000 гривен в месяц встречаются нечасто и сдаются, как правило, очень быстро. Гораздо чаще выставляются однокомнатные квартиры за 2500 и больше гривен в месяц. Но там вполне возможен торг.

Очевидно, цены будут снижаться и дальше. Другое дело, что резкое повышение стоимости коммунальных платежей вполне может внести свои коррективы в эти процессы. С одной стороны, дополнительные расходы на содержание жилья не позволит резко удешевить аренду. Но, с другой стороны, эти дополнительные расходы (да еще на фоне мощнейшего кризиса) наверняка увеличат число владельцев квартир, вынужденных искать дополнительные доходы на рынке аренды. Предложение вырастет, спрос (скорее всего) снизится, и это потянет цены вниз.

Рынок коммерческой недвижимости

Наблюдается достаточно массовое стремление арендаторов коммерческой недвижимости переехать в более скромные и дешевые помещения. В этих условиях арендодатели вынуждены резко снижать цены, идти на различные уступки. Особенно значительные льготы предоставляются арендаторам, снимающим большие (основные) площади в торговых и офисных центрах. В отдельных случаях им предлагают продолжать работать в занимаемых помещениях при условии оплаты коммунальных платежей и проведения ремонта.

Сделок по продаже коммерческой недвижимости сейчас практически нет.

Рынок ипотечных кредитов

По данным компании "Простобанк Консалтинг", в январе средняя процентная ставка по кредитам на жилье в гривнах снизилась до 20,56% (в декабре 2008 года она была 25,06%). Кредиты на жилье в иностранной валюте не выдавались.

Снижение ставок в гривне, в первую очередь, объясняется введением льготных кредитов, предоставляемых через Государственное ипотечное учреждение, а также вливанием дополнительных средств в уставной капитал госбанков с условием расширения кредитования (в том числе, выдачи ипотечных кредитов).

Объемы такого кредитования пока весьма малы. По крайней мере, в последние три месяца в "Планете Оболонь" вообще не было сделок, заключенных с использованием ипотеки.

Прогноз на февраль

Полагаем, что тенденции, которые мы наблюдали на рынке недвижимости в январе, в феврале получат свое продолжение.

Вполне возможно замедление падения цен продаж.

Темп снижения цен предложений, скорее всего, увеличится. Инерция мышления подавляющего большинства продавцов весьма велика. Но не настолько, чтобы месяцами предлагать квартиры по ценам, которые во многих сегментах рынка в полтора - два раза выше цен продаж.

Прогнозировать уровень деловой активности сложно. Тем не менее, рискнем предположить, что в случае замедления падения цен продаж, количество сделок на вторичном рынке увеличится.