Индекс стоимости жилья в августе 2008 года: 2855$/кв. м. ( - 0,2% за месяц).

Индекс ценового ожидания: - 0,2% в месяц ( - 0,5%).

Индекс доходности: +1,1 банк/деп. ( - 0,2 банк/деп.)

Небольшое оживление рынка, наметившееся в конце июля - начале августа, оказалось весьма кратковременным. Во второй половине месяца деловая активность вновь снизилась. После подведения итогов оказалось, что количество сделок в августе было практически таким же, как в июле.

Характерная для лета невысокая деловая активность, с приближением осени обычно растет. Но в этом году осеннее оживление на рынке запаздывает. В составе предложения увеличилась доля однокомнатных квартир, а это всегда было одним из признаков стагнации

Пока сложно сказать, являются наблюдаемые в последние недели процессы локальными; или они проявление каких - то более глубоких закономерностей.

Вполне возможно, что рост доли однокомнатных квартир связан с кризисом ипотечного кредитования. Дело в том, что банки все время ужесточают требования к заемщикам; при всех прочих равных условиях, охотнее дают ипотечный кредит для обмена двухкомнатной квартиры на трехкомнатную, чем точно такой же кредит для покупки однокомнатной.

Рынок пока лишь адаптируется к новым условиям, потому пока рано делать какие - либо далеко идущие выводы. Особенно в условиях жесткого противостояния продавцов и покупателей. Продавцы (в своей массе) не идут на снижение цен, покупатели же ожидают существенного удешевления жилья.

У всех свои убедительные доводы. Продавцы ссылаются на то, что в условиях инфляции, снижения доверия к валютам и банковской системе цены не упадут. Покупатели ссылаются на растущие сложности с кредитованием, на опыт рынков недвижимости Казахстана и Латвии, на законопроекты по налогообложению "инвестиционных квартир", на планы повышения коммунальных платежей...

Ко всему этому добавляются политические противостояния, которые нередко преподносятся под видом экономических решений.

Наиболее характерный пример - недавнее постановление Кабмина об отмене большинства отчислений и сборов, влияющих на стоимость строительства жилья. На наш взгляд, в основе этого решения борьба за электорат. Поскольку, если говорить об экономике, то, сняв с застройщиков "накрутки" на развитие города и социальные программы, необходимо было четко указать на кого эти затраты возлагаются. А без этого не понятно, за какие деньги городские и районные власти должны развивать инженерные сети и инфраструктуру, предоставлять жилье очередникам и необходимым городу специалистам.

Отменят данное постановление или нет - сказать трудно (как бы там ни было, а оно существенно затрагивает сферы компетенции местных властей; потому Киевсовет оставил на прежнем уровне паевое участие застройщиков в развитии социальной и транспортной инфраструктуры города).

Цены предложений в августе были достаточно стабильными.

Количество предложений снизилось примерно на 8%. По мнению ряда экспертов, во многих сегментах рынка в августе преобладали переоцененные и зависшие по разным причинам объекты.

В настоящее время все более явно просматриваются аналогии с рыночными тенденциями 1998 - 2000 годов. И хотя цены тогда снижались, а сейчас стабильны, общие моменты присутствуют. Тогда наблюдался общесистемный кризис рынка недвижимости, существенный спад деловой активности. Рынок в значительной мере утратил инвестиционную привлекательность, недвижимость покупали в основном для жилья и улучшения жилищных условий. Многие посредники были вынуждены уйти с рынка. Остались (в основном) те, кто сумел существенно повысить качество работы.

Нечто подобное происходит и сейчас. Об этом, в частности, свидетельствуют существенные расхождения риэлторов при оценке количества сделок. В одних агентствах количество сделок резко упало, в других - лишь снизилось.

Статистика цен продаж и размеров торга в сегментах массового жилья по договорам задатка и купли - продажи, заключенных при участии "Планета Оболонь", приведена в табл.1.

	Янв. 2008	Февр. 2008	Март 2008	Апр. 2008	Май 2008	Июнь 2008	Июль 2008	Авг. 2008
Средняя цена продажи	2826 $/м2	2868 $/м2	2983 $/м2	3161 $/м2	3109 $/м2	3229 $/м2	3102 $/м2	3165 $/м2
Средняя цена предложения проданных квартир	2860 $/м2	2897 $/м2	3028 $/м2	3196 $/м2	3152 $/м2	3265 $/м2	3136 $/м2	3219 $/м2
Средний размер торга	- 1,2%	- 1,0%	- 1,5%	- 1,1 %	- 1,4%	- 1,1%	- 1,1%	- 1,7%
Средняя цена предложения аналогичных квартир	2941 $/м2	2932 $/м2	3216 $/м2	3286 $/м2	3274 $/м2	3472 $/м2	3235 $/м2	3378 $/м2
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир	- 3,9%	- 2,2%	- 7,2%	- 3,8%	- 5,0%	- 7,0%	- 4,1%	- 6,3%
Удельный вес сделок, планируемых осуществить с использованием ипотеки	62%	48%	39%	36%	44%	41%	45%	47%

Приведенную статистику не следует автоматически переносить на весь киевский рынок недвижимости; она лишь отражение рынка, преломление происходящих процессов через конкретные сделки.

Как следует из табл.1, в августе продавцы уступали больше, чем раньше (средняя уступка при торгах составила 1,7%).

Средние цены продажи оказались на 6,3% ниже средних цен предложений аналогичных квартир (средних цен компьютерной оценки этих квартир). Почти четверть объектов были проданы по ценам их компьютерной оценки или дороже. Остальные - дешевле. При этом особое внимание вызывают факты продажи нескольких квартир по ценам, которые на 18 - 20% ниже их компьютерной оценки.

Конечно, подобная формализованная оценка не учитывает многих особенностей конкретных объектов. Но ведь так было всегда, а разброс цен увеличился лишь в последние месяцы. И это говорит о том, что далеко не все продавцы готовы подолгу выжидать.Пока - это единичные случаи. Как будет дальше - посмотрим.

Изменение усредненных цен предложений в наиболее характерных сегментах рынка приведены на графиках.

Правобережная окраина метро

Правобережная окраина

Левобережная окраина метро

По нашим данным, в августе усредненная цена предложения квадратного метра, выраженная в долларах, изменилась следующим образом:

- в однокомнатных квартирах снизилась на 1,1%;

- в двухкомнатных квартирах не изменилась;

- в трехкомнатных квартирах увеличилась на 0,4%;

- в многокомнатных квартирах снизилась на 1,0%.

В табл.2. показаны изменения цен предложений по районам Киева

Район	2008 год	Однокомнатные		Двухкомнатные		Трехкомнатные
		Цена в $ за м2	Изменение в %	Цена в $ за м2	Изменение в %	Цена в $ за м2	Изменение в %
Голосеевский	июль	3624	+ 0.69	3767	+ 3.29	3720	- 0.51
	август	3649		3891		3701
Дарницкий	июль	3066	- 1.70	2854	- 1.05	2594	- 0.19
	август	3014		2824		2589
Деснянский	июль	3067	- 0.91	2825	- 1.42	2501	- 0.36
	август	3039		2785		2492
Днепровский	июль	3318	- 0.63	3036	+ 0.07	2763	+ 2.61
	август	3297		3038		2835
Оболонский	июль	3616	+ 2.21	3448	+ 3.25	3410	+ 2.84
	август	3696		3560		3507
Печерский	июль	5059	- 2.53	5419	+ 2.77	6235	- 2.34
	август	4931		5569		6089
Подольский	июль	3664	- 1.45	3465	- 1.62	3381	+ 2.07
	август	3611		3409		3451
Святошинский	июль	3116	- 3.08	3065	- 0.91	2855	- 0.84
	август	3020		3037		2831
Соломенский	июль	3473	+ 0.69	3314	- 2.02	3190	+ 0.78
	август	3497		3247		3215
Шевченковский	июль	3983	+ 0.33	4250	+ 5.11	4777	- 2.64
	август	3996		4467		4651

При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.

На первичном рынке цены достаточно стабильны, но многие застройщики предоставляют различные скидки. Потенциальные инвесторы, если и вкладывают средства, то преимущественно в объекты, близкие к завершению. Мелким и даже средним застройщикам явно не хватает финансирования. В результате снижаются темпы строительства, появляется все больше сообщений о замораживании строек.

Обращение строителей к руководству страны дополнительных кредитов пока не принесло. Вместо них Кабмин принял постановление, которым отменил подавляющую часть "накруток" на строителей. Таких, например, как отчисление значительной части введенного жилья в фонд города, паевых взносов на развитие транспортной и инженерной инфраструктуры, на повышение пожарной безопасности:

В какой мере это снизит стоимость строительства сказать сложно. Тем более что никто не пояснил за счет каких средств будут теперь решаться многочисленные социальные и общегородские программы. Так что пока все это весьма похоже на чистый популизм.

На рынке аренды цены медленно пошли вверх. В преддверии осени спрос на жилье традиционно растет. Естественно растут и цены. Далеко не все могут позволить себе аренду отдельных квартир. Потому снимают комнаты и даже углы. Нередко используются и коллективные формы аренды.

На рынке ипотечных кредитов существенных изменений не произошло. Кредитные комитеты банков все более ужесточают критерии отбора заемщиков; размеры кредитов сокращаются.

Кредитование первичного рынка и застройщиков, судя по всему, сворачивается. Кредиты обычно выдают лишь при условии, что банк имеет возможность контролировать фонд финансирования строительства конкретного объекта.

По данным компании "Простобанк Консалтинг", средняя процентная ставка по кредитам на жилье в августе не изменилась и составила в гривне 20,69%, в долларах 14,56% годовых. Ставки рефинансирования кредитов на жилье за два последних месяца выросли более чем на 2%.

Прогноз на сентябрь

Полагаем, что в сентябре вряд ли стоит рассчитывать на существенный рост деловой активности. Пока для этого нет весомых оснований.

Цены при этом, скорее всего, останутся примерно на том же уровне. В отдельных сегментах рынка вполне вероятна их небольшая коррекция.