На сегодняшний день рынок земли в пригороде столицы кишит предложениями. Но при этом, по словам директора по маркетингу компании SV Development Владимира Степенко, сейчас на рынке загородной земли наблюдается настоящий коллапс. "Спрос составляет не более 20% от количества предложений", - поясняет он. Правда, пока это никак не отражается на цене. И хотя в сравнении с прошлым годом цены растут куда медленнее - за полгода земля в пригороде Киева подорожала всего на 13,7% (в аналогичном периоде прошлого года - на 30%, а за год рост цен составил в среднем 60%, а на некоторые участки достиг 120%), продавцы не собираются сбивать цены.

ЗЕМЛЯ ВОЗЛЕ ГОРОДОВ - МИЛЛИОННИКОВ

Наиболее динамично развивается рынок земли вокруг таких мегаполисов, как Одесса, Днепропетровск, Львов и Харьков. Согласно данным компании SV Dеvelopment, самыми дорогими районами Одесской области сегодня являются Овидиопольский и Ильичевск, где стоимость сотки достигает соответственно $13,32 тыс. и $13,13 тыс. за сотку. В самом городе, например в элитной Аркадии, можно сегодня встретить предложения и по $100 тыс. за сотку. Самый дешевый же район Одесской области - Беляевский. Здесь сотка земли оценивается в среднем в $4,52 тыс.

Гораздо дешевле оцениваются наделы в пригородах Днепропетровска - в среднем $4,4 тыс. за сотку. Самые дорогие районы - Синельниковский и Днепропетровский ($4,67 тыс. и $4,66 тыс. за сотку соответственно), самый дешевый - Крыничанский ($1, 9 тыс./сотка). Однако этот район наиболее инвестиционно привлекателен: только за месяц рост цен здесь составил более 6%. На аналогичном ценовом уровне находятся и пригородные участки Львова - в самом дорогом районе области, Пустомытовском, стоимость сотки достигает $4,5 тыс., в самом дешевом - Каменка - Бужском - $1,55 тыс. за сотку. Согласно данным львовских операторов, в Городокском районе сотка сегодня оценивается в $3 тыс., в Яворовском - $2,95 тыс., в Жовковском - $2,15 тыс. В прошлом году рост цен на участки под Днепропетровском составил 10 - 12%.

Харьковская область хоть и дешевле, но гораздо более популярна у покупателей - здесь за последний месяц наделы под строительство индивидуальных жилых домов подорожали более чем на 7% (участки вокруг других городов подросли в цене в среднем на 2 - 3%). В данный момент сотка земли в Дергачевском и Харьковском районах оценивается в $2,2 тыс., Чугуевском - в $1,25 тыс.

Резкое сокращение спроса аналитики поясняют практически полным замораживанием кредитования под покупку земельных участков. "Спрос на кредиты на покупку участков очень небольшой, это разовые сделки. Основная причина - снижение инвестиционной привлекательности земли. Можно сказать, что земля переживает кризис ликвидности. Она растет в цене гораздо медленнее, чем раньше", - констатирует руководитель Киевского областного филиала АКБ "Укрсоцбанк" Андрей Онистрат. В действительности же сокращение спроса на кредиты провоцируют сами банкиры. "Тот небольшой платежеспособный сегмент, который мог себе позволить покупать по бешеным ценам землю, исчерпал себя. А средний класс, с учетом жестких требований банков к платежеспособности заемщиков, просто не может себе позволить подобной роскоши", - говорит начальник управления кредитных продуктов розничного банкинга Укргазбанка Дмитрий Замотаев.

Ужесточение требований (прежде всего к обеспечению кредита) банкиры поясняют возможным падением цен на участки из - за переизбытка предложения. А в этом случае ликвидность залогов уменьшится. Раньше финансисты без проблем принимали в качестве обеспечения голые участки. Дополнительные залоги требовались в основном лишь в случаях, когда речь заходила о кредитах без первого взноса. Теперь банкиры настаивают на том, чтобы заемщик в любом случае предоставил в залог еще и недвижимость - квартиру, загородный дом или земельный участок с оформленным на него правом собственности. "Получить кредит достаточно сложно. В результате все сводится к наличию у заемщика дополнительного залога", - отмечает Онистрат. Поводов придраться и записать заем в разряд высокорисковых (а значит, требующих дополнительного обеспечения) у банкиров предостаточно. Это может быть и недостаточно благополучное финансовое состояние клиента, и завышенная стоимость сделки по покупке участка (как правило, эксперты банка проводят собственную ценовую экспертизу).

Попутно банки увеличивают размер собственного взноса по "земельным" кредитам, доводя его до 15 - 25%, и взвинчивают цены на займы. "Ставки по таким кредитам растут в соответствии с общими тенденциями на рынке. В частности, ставки по займам в национальной валюте уже выросли на 1 - 2%, в долларах - на 0,5 - 1% и в настоящее время превышают ставки по кредитам на покупку жилой недвижимости на 0,5 - 1%", - отмечает Татьяна Гайдук, специалист независимого консалтингового центра "Кредит - Эксперт".

"Подобные ужесточения требований - одно из последствий кризиса ликвидности. Аппетиты банков по активным операциям сегодня невозможно удовлетворить за счет существующих источников привлечения ресурсов. Поэтому они вынуждены определять приоритеты в активных операциях, целенаправленно усложняя условия кредитования по второстепенным направлениям. Такая тактика дает финучреждению возможность оставаться активным игроком на этом рынке, не афишируя своих проблем, и при этом свести объемы кредитования к нулю", - считает Дмитрий Замотаев. Вполне логично, что в нынешней зыбкой ситуации банкиры решили свернуть именно земельные программы, и без того считавшиеся самыми рисковыми из всех видов ипотечных займов.

По данным Украинской ипотечной ассоциации доля кредитов на покупку земельных участков в портфеле украинских банков составляет около 2 - 3%.

Однако продавцы и не думают снижать цены на землю. "Земля для многих спекулянтов, инвесторов и даже девелоперских компаний является одним из немногочисленных активов, которыми они обладают, и продавцы предпочитают продавать ее годами, но не снижать, а, напротив, повышать стоимость", - отмечает специалист компании SV Development Сергей Костецкий.

Как говорят эксперты, существенно расти в цене в ближайшее время будут лишь ликвидные участки - расположенные возле крупных транспортных магистралей и одновременно в приятном природном окружении (у реки, леса, озера), а также возле строящихся коттеджных поселков. По прогнозам, в этом году стоимость подобных участков повысится на 30 - 40%. Чуть больше прибавят в цене лишь так называемые недооцененные наделы, стоимость которых сейчас не превышает $6 тыс. за сотку. По словам президента Ассоциации "Земельный Союз Украины" Андрея Кошила, наибольший запас роста имеют сегодня Броварское и Бориспольское направления, а также дешевые и весьма удаленные от города участки в Макаровском, Кагарлыкском, Фастовском и Барышевском районах. "Мы отмечаем сегодня тенденцию роста спроса на земельные участки, расположенные на большем удалении от черты города: покупатели уже рассматривают участки в 70 км от Киева, где цена еще более или менее приемлема и можно вписаться в сумму кредита", - говорит Андрей Кошил.

Михаил Орлов