Ипотечный кризис в США очень серьезно ударил по жилищному строительству, а также по банковской системе, финансовому и фондовому рынкам страны. В средствах массовой информации появились прогнозы, что такое же может случиться и в Украине. Причем предположения, как правило, мотивируются слишком высокими ценами на жилье. Но насколько справедливы эти параллели?

На наш взгляд, среди причин, приведших к нынешнему ипотечному кризису в США, надо выделить три главные:

1. Чрезмерное строительство и предложение жилья на рынке.

2. Чрезмерное и некачественное ипотечное кредитование населения.

3. Непрозрачное и неконтролируемое переплетение ипотечного рынка с фондовым.

Рассмотрим каждую из них в отдельности и попробуем разобраться, может ли нечто подобное произойти и у нас.

Причина первая. Жилищное строительство в США переживало разные времена - и взлетов, и кризи - сов. Наибольший жилищно - строительный бум датирован 1972 - 1973 годами, когда в течение двух лет построили 4,1 млн. единиц жилья (односемейных домов и квартир). Самый большой спад наблюдался в 1982 - м и 1991 - м - тогда за год возводили только по 1 млн. единиц жилья. Наиболее продолжительным был кризис 70 - х годов, когда строительство жилья сократилось вдвое. Конъюнктура жилищного строительства поражает: объемы введения жилья в эксплуатацию между соседними годами иногда колеблются в 1,5 - 2 раза.

За последние 40 лет в США построено 62,5 млн. единиц жилья общей площадью около 12,5 млрд. кв. метров. В расчете на одного жителя - это свыше 40 кв. метров, или по 1 кв. метру ежегодно.

В течение последних 15 лет объемы строительства постоянно росли. В 2005 - 2006 годах они были наибольшими за последние 23 года - почти по 2 млн. единиц ежегодно. Таким образом, на рынке США образовался большой излишек предложения жилья.

Именно на отсутствие такого излишка и наоборот - значительный дефицит жилья в Украине нужно прежде всего обратить внимание, сравнивая предпосылки ипотечного кризиса у нас и в США. Так, площадь построенного в Украине за последние 28 лет жилья в расчете на одного человека была в 3,8 раза меньше, чем в Соединенных Штатах. За последние пять лет на каждого украинца было сооружено в среднем только 0,8 кв. метра жилья, что уже в 7,4 раза меньше, чем в США. Только в 2007 - м введение жилья в Украине превысило рубеж в 10 млн. кв. метров, достигнув 0,22 кв. метра на каждого жителя.

Также следует учесть, что в Украине почти три четверти жилищного фонда физически и морально изношены и требуют реконструкции или сноса как аварийные. Обновление жилищного фонда составляет менее 1% в год.

С учетом количества и качества жилья потребность в его строительстве на одного человека в Украине в 10 раз выше, чем в США или Европе.

Для сравнения: в Чехии (население - 10,3 млн. чел.) в 2007 году введено почти 42 тыс. единиц жилья, или почти половину того, что в Украине. Чехия уже преодолела рекорд по строительству жилья в 1991 году, а в 2007 - м получила 38% прироста этого показателя. Украина пока вышла на 40% рекордного уровня введения жилья, зафиксированного в 1987 году. Таким образом, в отличие от США, а также стран Западной и Центральной Европы, у нас остро не хватает жилья, и до насыщения рынка еще очень далеко.

Причина вторая. Резкий рост жилищного строительства в США сти - мулировался не столько жилищными потребностями, сколько бизнес - мотивами. В свое время Фе - деральная резервная система (ФРС) с целью недопущения кризиса, угроза которого возникла после 11 сентября 2001 года, значи - тельно снизила процентную ставку, в частности до 1% в 2003 году. Банки, "накачивая" экономику деньгами, намного упростили условия выдачи кредитов под строительство жилья. Спрос на жилье резко вырос, и цены, в свою очередь, пошли вверх. Это еще больше подстегнуло банки к кредитованию жилищного строительства как сферы относительно простого и масштабного вложения средств. Как следствие, объемы ипотечного рынка в США достигли 75% ВВП.

При этом была пересмотрена и фактически отброшена классическая кредитная политика банков, всегда требующая тщательной проверки платежеспособности заемщиков при выдаче ипотечных займов. Ставку сделали на максимальную доступность и дешевизну ипотеки для населения (без справки о доходах, выписки из бюро кредитных историй, нередко - без залога или под залог специально оформ - ленных брокерами краткосрочных депозитов).

Фактически ипотекой смогли воспользоваться свыше 90% трудоспособных граждан. Это привело к втягиванию в нее некредито - способных категорий населения и к снижению кредитной дисциплины. Средства ипотечных кредитов стали массово использоваться на потребительские нужды. По экспертным оценкам, объем таких рискованных кредитов превышал 1 трлн. долл. США.

Например, чрезмерно упростили достаточно эффективную систему балльной оценки кредитных рисков (так называемую скоринговую систему), используемую в США еще с 50 - х годов прошлого века. Поначалу банки перестали требовать от клиентов подтверждающих документов ко всем или основным вопросам анкеты. Нача - лись массовые фальсификации, особенно относительно сумм доходов и платежеспособности. Кроме того, были введены льготные сроки на погашение тела кредита и уплату процентов. В течение первых пяти лет тело кредита не выплачивалось, а проценты начислялись минимальные. Начало массового погашения тела кредитов и уплаты повышенных процентов пришлось на 2006 - 2009 годы. Тогда и начали выясняться неприятные подробности: четверть выданных кредитов не могут быть возвращены.

Весной 2007 года, когда все это выплыло на поверхность, кредитование остановилось. Инвесторы, чьим бизнесом было строительст - во жилья, стали массово сворачивать финансирование. По данным аналитиков американского инвестиционного банка Lehman Brothers, в 2007 году в США было почти 300 тыс. дефолтов по ипотечным кредитам, а на 2008 год их прогнозируется еще около 1 млн. Почти 3 млн. заемщиков угрожает пересмотр условий ипотечного кредито - вания в более жесткую сторону.

По подсчетам Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), в целом в 2007 году потери банковских и финансо - вых институтов от ипотечного кризиса достигли 300 млрд. долл. США. Прогнозируется, что в 2008 - м эти потери превысят 1 трлн. долл.

Ситуация усложнилась после вмешательства центрального банка (Федеральной резервной системы) США. В 2006 году, когда перегрев ипотечного рынка стал очевидным, ФРС резко повысила процентную ставку. Заемщики были не в состоянии погашать кредиты. Банки столкнулись с серьезным ростом объема невозвратов - до 10% выданных кредитов. Только за июль 2007 - го зафиксировали 180 тыс. ипотечных дефолтов. Вслед за ними начались банкротст - ва кредитных и инвестиционных компаний: более ста из них свернули кредитные и инвестиционные программы. МВФ считает, что для выхода банков из кризиса потребуется несколько лет.

Резкое сворачивание ипотечного кредитования привело к сокращению строительства жилья. Особенно серьезно его объемы снизились в четвертом квартале 2007 года, что повлекло за собой уменьшение темпов прироста ВВП - с 4,9% в третьем квартале до 0,6% в четвертом. За весь 2007 год объемы построенного жилья сократились на четверть. В этом году прогнозируется их падение еще на треть, вследствие чего показатель опустится до уровня 1991 - го - 1 млн. единиц.

Вместе с тем невозвращение кредитов обусловило начало ликвидации залога, а следовательно, на рынке снова резко выросло предложение. Остатки не проданных на конец года домов увеличились вдвое. Всего за последние три года строительство жилья выросло на 20%, а предложения на продажу - на 60%.

Значительные потери понесли и рынок недвижимости, и строительная индустрия. Цены на жилье из - за излишка его предложения на рынке снизились на 10 - 15%, продажа домов сократилась на 15 - 20%. Потеря объемов жилищного строительства оценивается в сотни миллиардов долларов.

Возможна ли подобная ситуация в Украине, где нет аналогичных масштабов ипотечного кредитования - ни в абсолютных показателях, ни в относительных? Вопрос риторический. У нас ипотека воз - никла менее десяти лет назад, а динамично она развивается только последние три - пять лет. И хотя за последние три года объемы ипотечного кредитования в Украине выросли в 15 раз, но как абсолют - ные, так и относительные его показатели остаются еще очень незначитель - ными. Сегодня недвижимость в кредит покупает только 1% населения. Следовательно, портфель незадействованных платеже - способных клиентов еще очень большой.

Ипотечные кредиты в Украине довольно дорогие, их могут выплачивать только 10% трудоспособных лиц с относительно высокими доходами. Поэтому несложно подсчитать, что на сегодняшний день лишь 10% потенциальных заемщиков смогли воспользоваться ипотекой для приобретения недвижимости.

Требования к ипотечному кредитованию в Украине более жесткие, чем в США. При выдаче таких кредитов обстоятельно проверяется платежеспособность заемщиков. Украинские банки берут предмет ипотеки с залогом, который оценивается на 20 - 30% выше суммы кредита. То есть у банков есть определенный запас ликвидности предмета ипотеки. Случаев невозврата ипотечных кредитов очень мало. Скорее наоборот - они массово погашаются досрочно.

Доля ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле банков составляет около 12%. Поэтому, несмотря на высокие темпы роста ипотечного кредитования, объем этого рынка остается незначительным - только 8% ВВП (по состоянию на 1 января с.г. общий ипотечный портфель банков достиг отметки 57,2 млрд. грн.), тогда как в США, напомним, - 75% ВВП. Таким образом, в Украине на ипотечном рынке пока нет тех тенденций и рисков, которые были в США.

Третья причина. Когда в США разворачивался ипотечный бум, банки для подстраховки продавали пакеты однородных ипотечных кредитов другим финансовым учреждениям. Те, в свою очередь, под купленные облигации выпускали другие ценные бумаги и т.д. Таким образом, многие финансовые инструменты оказались привязаны к недвижимости. Стоимость ценных бумаг в несколько раз превышала объемы ипотечного кредитования и стоимость жилищного строительст - ва. Получилась такая себе финансовая пирамида с непрозрачной системой связей финансовых фирм, что пошатнуло фондовый рынок США, а через него - всего мира.

К ипотеке подключились многочисленные небанковские учреждения, работающие с высокими рисками, недостаточно оцененными регуляторами и инвесторами. Страны Европы и Азии покупали сложные финансовые инструменты раскрученных финансовых учреждений США, широко используя сомнительные соглашения с фьючерсами (Societe Generale), техническую продажу, маржинальные соглашения (Citigroup, Merrill Lynch), что сыграло на фондовом рынке роль снежной лавины. По - этому в конечном итоге американские проблемы спровоцировали масштабный финансовый кризис, приведший к дефициту и подорожанию кредитных ресурсов во всей мировой финансовой системе.

Чрезмерно распространилась практика "секьюритизации" проблемных кредитов. Предполагая возможность невозврата, многие банки и финансовые институты начали консолидировать ипотечные кредиты и, конвертировав их в другие финансовые инструменты, продавать другим финансовым институтам, в частности зарубежным банкам (в основном Великобритании, Франции, Германии, Японии). Этот процесс проходил непрозрачно. До сих пор нет статистики, сколько проблемных ипотечных кредитов консолидировано, сколько - конвертировано в другие финансовые инструменты, сколько раз они перепродавались и сколько финансовых инструментов в итоге оказались привязанными к заложенной недви - жимости. Пока речь идет о десяти крупных банках и более сотни мелких и небанковских финансовых учреждений. Получилась финансовая пирамида, параметры которой - около 1 трлн. долл. США.

Вследствие интенсивного межбанковского кредитования невозвращение кредитов стало проблемой не только банков - прямых кредиторов, но и многих банков - субкредиторов. Купля европейскими и азиатскими банками финансовых инструментов, привязанных к недвижимости, привела к перенесению последствий американского ипотечного кризиса на Евра - зийский континент. Глобальное межбанковское кредитование и перекредитование, давшее в 2001 - 2005 годах положительный мультипликативный эффект, сейчас имеет негативный мультипликативный реверс, что и привело к быстрой транснационализации и глобализации американского ипотечного кризиса.

Специалисты говорят о 2001 - 2007 годах в США как о периоде чрезмерной либерализации банковской системы и особенно кредитной деятельности. Деятельность ФРС тоже оценивают критически, указывая на ее неадекватное реагирование, несвоевременное повышение и снижения ставок, чрезмерное ослабление разрешительной системы, контроля и т.п. Эксперты указывают также на слабое внимание со стороны других государственных контролирующих и регуляторных органов к деятельности небанковских финансовых учреждений на фондовом рынке, где система контроля оказалась неадекватной реальным масштабам финансовых операций.

В США объемы фондового рын - ка в несколько раз превышают ВВП, в Украине этот показатель меньше 3%. Соотношение объемов фондового и ипотечного рынков в Украине на порядок меньше, чем в США. У нас немало своих проблем, но нет таких угрожающих, как в США, масштабов привязки финансовых инструментов к недвижимости, а также угрожающего и неконтролируемого переплетения фондового и ипотечного рынков.

Вместе с тем выводы из ипотечного кризиса в США Украине нужно сделать обязательно, и довольно серьезные. Американский ипотечный кризис оказывает и еще будет оказывать негативное влияние на ипотечный и фондовый рынки, а также на отечественную банковскую систему. Чрезмерная либерализация кредитной деятельности банков США - как прямо, так и опосредованно, через европейские банки, - проявилась в Ук - раи - не в виде чрезмерной доступности для украинских заемщиков внешних ресурсов. Продолжи - тельное недоверие к отечественным банкам сменилось "накачиванием" их деньгами. Вследствие этого и произошел частичный экспорт кризиса в Украину.

В 2005 - 2007 годах более чем в десять раз выросли объемы внешних заимствований украинских банков, значительная часть которых является краткосрочными. Даже в третьем квартале 2007 - го, уже после начала ипотечного кризиса в США, украинские банки взяли в кредит еще 4,5 млрд. долл., что составляло 20% их существующего долга. Таким образом, американский ипотечный пузырь как бы подтолкнул украинские банки к увеличению внешних заимствований, значительную часть которых необходимо рефинансировать в текущем году.

Следовательно, в Украине пока отсутствуют предпосылки, приведшие к ипотечному кризису в США. Но американский кризис объективно изменит параметры ипотечного кредитования в Украине путем снижения его объемов и повышения стоимости из - за ограниченности внешних ресурсов.

Отдельно стоит коснуться вопроса: может ли ипотечный кризис в Украине быть обусловленным чрезмерным ростом цен на жилье? В действительности это разные вещи. Рост цен никогда не был фактором кризиса в условиях спроса, не обеспеченного предложением. Американский ипотечный кризис - это классический кризис перепроизводства (излишка жилья, кредитных ресурсов и механизмов финансового обеспечения), но не в реальном секторе (как это было в 30 - х годах ХХ в.), а в макроэкономической сфере. Совершен - но иная ситуация в Украине. Здесь проблема состоит в необеспеченности спроса на жилье, в неразвитости ипотечного рынка (мало ипотечных кредитов), неразвитости фондового рынка (небольшой набор и объемы финансовых инструментов).

Поэтому аргументировать приближение ипотечного кризиса ростом цен на жилье было бы неправомерно. По законам рынка, повышение цен должно вызвать строительный бум, затем - чрезмерное предложение, усиление конкуренции и, наконец, снижение цен. Это возможно, но не раньше чем через пять - семь лет. А в течение этого периода будет происходить умеренное повышение стоимости жилья не менее чем на 20 - 30% ежегодно, адекватное росту цен на базовые ресурсы строительства и ипотечные кредиты.

В течение ближайших пяти - cеми лет повышение цен на жилье - единственное, что может сдерживать превышение спроса над предложением. В таких условиях несколько снизится спрос на квартиры за счет сокращения объемов спекулятивного инвестирования. В значительной степени это уже произошло в 2007 году, когда доля спекулятивного инвестирования, по оценкам экспертов, снизилась с 50 до 30%. Основная причина - снижение темпов повышения цен на жилье до уровня годовой инфляции. Но этот показатель будет снижаться и в дальнейшем.

Константин ПАЛЫВОДА, Павел ГАЙДУЦКИЙ (Константин ПАЛЫВОДА, председатель правления банка "Аркада", кандидат экономических наук, Павел ГАЙДУЦКИЙ, заместитель председателя правления банка "Аркада", доктор экономических наук)