Индекс стоимости жилья в феврале 2008 года: 2678$/кв. м. (+2,1% за месяц).

Индекс ценового ожидания: +2,1% в месяц ( +0,3% по сравнению с январем).

Индекс доходности в феврале: +1,5 банк/деп. ( +0,1 банк/деп.)

В феврале на киевском рынке недвижимости цены продолжали расти. Росла и деловая активность. По сравнению с аналогичными периодами прошлых лет существенно увеличилось количество просмотров, сделок и заявок на покупку.

Рост деловой активности нашел свое отражение и в изменении состава предложений. Соотношение однокомнатных и трехкомнатных квартир изменилось в пользу трехкомнатных. Однокомнатные квартиры постепенно "вымываются" с рынка. А это, как свидетельствует опыт прошлых лет, является одним из признаков дальнейшего оживления рынка.

Дело в том, что сделки с "дорогой" недвижимостью менее подвержены колебаниям спроса. Даже в периоды застоя "богатые люди" решают свои жилищные проблемы, потихоньку разбирая "дорогие квартиры". "Дешевые" однокомнатные в эти периоды застаиваются.

Если же деловая активность растет, то спрос, в первую очередь повышается на "дешевые" (однокомнатные) квартиры; "дорогие" (трехкомнатные) уходят медленнее. Отсюда и изменение соотношения. Это хорошо видно на графике.

Следует также подчеркнуть, что повышенным спросом пользовались не только однокомнатные, но и двухкомнатные квартиры (в феврале договоров задатка на них подписали примерно столько же, сколько и на однокомнатные, а вот задатков на трехкомнатные было примерно на четверть меньше, чем на однокомнатные).

Анализ спектров покупателей и проданных квартир, позволяет сделать выводы, что вся киевская недвижимость пользуется спросом, и не только среди киевлян. Удельный вес приезжих среди покупателей весьма значителен (42% сделок, из них на иностранцев приходится 2% сделок).

При этом мы не обнаружили каких - то кардинальных расхождений в предпочтениях киевлян и приезжих при покупке квартир. И те, и другие покупают как самые малогабаритные квартиры, так и квартиры более просторные. Покупают и весьма дорогие квартиры (хотя, конечно же, намного реже чем "дешевые").Все это нашло свое отражение в статистике изменения цен.

По нашим данным, в феврале усредненные цены предложений изменились следующим образом:

- однокомнатные квартиры подорожали на 3,5%;

- двухкомнатные квартиры подорожали на 2,9%;

- трехкомнатные квартиры подорожали на 2,3%;

- многокомнатные квартиры подорожали на 0,4%.

Более детально изменения усредненных цен предложений к продаже в зависимости от района представлены в таблицах.

Повышение деловой активности сказалось и на изменениях характера торгов. Были зафиксированы случаи, когда торги шли не в сторону снижения цен, а в сторону их увеличения. И пусть таких случаев было не так уж и много (продавцы уступали в торгах куда чаще, чем покупатели), но ведь еще совсем недавно о подобном никто даже не заикался.

По тем сделкам, которые были заключены с участием группы компаний "Планета Оболонь", средний размер торга составил - 1,3%.

При этом средняя цена продажи была на 3,7% ниже средней оценочной цены (средней цены предложения с учетом жилого массива, типа дома, метража, а также количества комнат).

Другими словами, если судить по нашей статистике, в феврале усредненные цены предложений лишь на несколько процентов превышали усредненные цены продаж. Естественно, это не означает, что все квартиры были проданы примерно по тем же ценам, что указаны в приведенных выше таблицах. Одно дело, новостройки с очень качественными ремонтами, и совсем иное - новостройки "после строителей". Да и в дореволюционных домах разброс цен очень значителен.

Что же касается сегментов массового жилья 50 - 80 годов, то там разница между усредненной ценой предложения и реальной ценой продажи колебалась от - 15,5% (первый этаж на дальнем массиве) до +8% (квартира с евроремонтом на массиве, приближенном к центру).

Переоценивать нашу статистику реальных сделок, конечно же, не стоит. Все - таки выборка (для полноценной статистики) маловата. Тем не менее, опираясь на нее, можно утверждать, что в массовых сегментах рынка статистика цен предложений не так уж далека от статистики цен реальных продаж. Что же касается очень дорогостоящих квартир в центре, то там каждая квартира по - своему уникальна. И какая - либо статистика говорит лишь об общем уровне цен.

Анализ существующих тенденций подтверждают наши выводы (приведенные в статье по итогам января) о том, что нынешнее оживление рынка и рост цен в первую очередь связаны с мировым финансовым кризисом, инфляционными ожиданиями, а также стремлением покупателей успеть получить ипотечный кредит пока банки не ужесточили выдачу долгосрочных кредитов. (Хотя нередко и звучат слова о снижении ставок, но покупатели понимают, что Нацбанк настроен весьма решительно и правила выдачи ипотечных кредитов ужесточит).

Ну, и ко всему прочему, за время стагнации рынка накопился значительный отложенный спрос. Пресловутый "квартирный вопрос" давит, потенциальные покупатели устали ждать обещанного во многих СМИ резкого снижения цен, поднакопили денег на улучшение жилищных условий (или хотя бы на первый взнос).

Заметным событием месяца стало опубликование Министерством юстиции статистики количества сделок. По его данным, в Киеве нотариусами было удостоверено:

- в 2005 году 21182 договора купли - продажи квартир и домов;

- в 2006 году 25252 договора купли - продажи квартир и домов;

- в 2007 году 19520 договоров купли - продажи квартир и домов.

Таким образом, в 2007 году количество сделок на вторичном рынке Киева было на 22,7% меньше, чем в 2006 году и на 7,8% меньше, чем в 2005 году.

Публикация более - менее развернутых официальных данных о количестве сделок в Киеве и областях прекратила досужие разговоры о том, что в 2007 году вторичный рынок почти не функционировал. Ведь даже в солидных СМИ приводились цифры о двукратном снижении количества сделок. Ну, а на форумах было полно утверждений, что рынок недвижимости еле дышит. Нашим же уверениям, что сделок не так уж и мало (хотя и меньше, чем в предыдущие годы), верили далеко не все. Приятно осознавать, что официальные данные подтвердили наши выводы.

На первичном рынке общегородской уровень цен в феврале вырос примерно на 2,5%.

В начале месяца Госкомстат опубликовал количество введенных в Киеве домов и квартир. Согласно этим данным в Киеве в 2007 году введено в эксплуатацию 14907 квартир, общей площадью 1401452 квадратных метров.

При этом годовой прирост по количеству квадратных метров (+7,7%) существенно больше, чем прирост по количеству квартир (+1,6%). А это означает, что увеличился средний метраж квартир, а это, вряд ли радует подавляющее большинство потенциальных покупателей.

К сожалению, в данных о количестве проданных на первичном рынке квартир - далеко не все застройщики. Многие ограничиваются ответами по телефону: квартир в продаже уже нет. Хотя в базах немало так называемых "квартир по переуступке". Продают их, по нашим данным, работники стройкомпаний (зарезервировавшие за собой какую - то часть квартир), а также девелоперы. Так что, хотя рынок недвижимости и становится более прозрачным, но медленно.

И, тем не менее, поводы для оптимизма есть.

В последние годы объем жилищного строительства устойчиво растет.

Объем выполненных строительных работ в Киеве за 2007 год вырос на 26,1% и составил 16066,4 млн.грн (это 30% общего объема строительных работ по Украине).Если в 2004 году на каждого официально зарегистрированного жителя Киева построено примерно 0,4 квадратных метра жилья, то в 2007 году уже 0,52 квадратных метров жилья. Другое дело, что далеко не все жители Киева официально зарегистрированы в городе; и реального их количества не знает никто (по нашим оценкам, к официальной цифре 2696815 постоянных жителей Киева необходимо прибавить миллиона полтора приезжих, которые тоже живут в Киеве). Поэтому, если разделить объем построенного жилья на всех людей, проживающих в Киеве, то темпы роста будут значительно скромнее.

Больше всего жилья в 2007 году в Киеве ввели:

- Холдинговая компания "Киевгорстрой": 4332 квартиры общей площадью 351207 квадратных метров;

- Главное управление жилищного обеспечения: 3610 квартиры общей площадью 298275 квадратных метров.

Суммарная доля этих двух крупнейших застройщиков Киева составляет 46,4% введенного жилья. Что, с одной стороны, позволяет им занимать ведущее место на первичном рынке жилья Киева. Но, с другой стороны, эта доля не столь велика, чтобы говорить о монополии на рынке.

На третьем месте с большим отрывом от последующих участников стоят индивидуальные застройщики: 97230 квадратных метров общей площади (6,9% всего введенного жилья).

На рынке аренды цены сейчас достаточно стабильны. Хотя в СМИ и появились публикации о небольшом снижении цен, но мы подобных тенденций пока не наблюдаем.

На рынке ипотечных кредитов положение пока не очень ясно. Информация поступает весьма противоречивая.

Согласно данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, в 2007 году процентные ставки по жилищным ипотечным кредитам в национальной валюте снизились на 2,1%, в долларах США выросли на 0,7%, в евро выросли на 0,75%.

По состоянию на 01.01.2008 медианные процентные ставки по гривневым кредитам были 14,75%, по ипотечным кредитам в долларах - 12,7%, в евро - 12,0%.

При этом размер первого взноса вырос на 10 - 15%

Прогноз на март

Тенденции оживления рынка и роста цен, скорее всего, продолжатся.

Основаниями для подобного прогноза служат не только наблюдаемая устойчивость этих тенденций, но и традиционное весеннее оживление рынка.

Вместе с тем, необходимо понимать, что наши нынешние тенденции во многом связаны с внешними факторами. И, хотя многое из описанного выше наблюдают и коллеги из других городов (в том числе, московские риэлтеры), но эти тенденции диссонируют с тем, что происходит на рынках недвижимости многих других стран.

Поэтому трудно прогнозировать, насколько эти тенденции окажутся долговременными. Хотя рынок недвижимости и обладает большой инерцией, но изменение кредитной политики и влияния геополитических факторов вполне способны внести достаточно существенные коррективы.