БшЮИндекс стоимости жилья в марте 2006года: 1418$/кв. м. (+1,4% за месяц). Индекс ценового ожидания: +1,5% в месяц (повысился на 1.15%).За первый квартал индекс стоимости вырос на 2,4%.

В марте стагнация цен на киевском рынке недвижимости сменилась медленным, но явным ростом. Признаки роста просматриваются в большинстве сегментов рынка.

Вместе с ценами вырос и платежеспособный спрос: количество просмотров увеличилось весьма существенно; увеличилось и количество сделок.

Графики изменения цен в отдельных сегментах вторичного рынка приведены ниже

Улучшеная типовая панель (Статистика цен предложений)

Сталинки (Статистика цен предложений)

Старая панель(Статистика цен предложений)

Типовая панель (Статистика цен предложений)

Украинский кирпич (Статистика цен предложений)

Очень важным и показательным фактором является рост цен на наиболее дешевое и низкокачественное жилье. Уж если у продавцов "старой панели" появляется уверенность, что, не смотря на мощные PR - кампании и падение спроса, дешеветь их жилища не будут, то это говорит о многом.

Насколько устойчивой окажется наметившаяся тенденция - посмотрим. Многое зависит от политической и экономической стабильности в стране, от формирования нового парламентского большинства и правительства.

Судя по конференциям и публикациям, окончания политической нестабильности с нетерпением ждут иностранные банки, стремящиеся в Украину, и имеющие доступ к дешевым долгосрочным кредитным ресурсам. Ждут этого и инвесторы, озабоченные непростыми проблемами эффективного размещения средств. А также многие иностранные фирмы, готовые строить, строить и строить: Дешевле, быстрее, качественнее: И требующие всего ничего: установления четких "правил игры" (в том числе относительно выделения земли, проведения конкурсов компаний и проектов). А о заказах и деньгах девелоперов некоторые из них, похоже, и сами готовы позаботиться.

Анализируя события, тенденции и итоги первого квартала, полагаем, что наибольшее влияние на рынок недвижимости оказали, во - первых, вскрытие аферы с "Элитой - Центр", а, во - вторых, массовый и вполне осознанный отказ продавцов снижать цены в условиях резкого снижения спроса.

События, связанные с "Элитой - Центр", высветили многие проблемы строительства в Киеве. Удар, нанесенный первичному рынку, был очень сильным. Но ведь рынок не посыпался! Большинство компаний, которые реально строили, продолжают строить. Инвесторы не бросились массово забирать деньги.

Многие из обманутых инвесторов, похоже, рано или поздно получат - таки квартиры. Остается лишь догадываться за счет кого? Похоже, что предвыборная кампания внесла свои коррективы в принятие решений по этим вопросам. Практически все политические силы использовали тему "Элиты - Центр" как инструмент зарабатывания голосов избирателей.

Выборы закончились. И мы имеем большую надежду, что новые городские власти смогут не только найти и наказать виновных, но и принять правильные взвешенные решения, в которых будут учтены интересы всех граждан страны.

Самое важное в истории с "Элитой - Центр" - это то, что она обнажила копившиеся годами проблемы с выделением земельных участков и выдачей разрешений на строительство. И эти проблемы начали решаться. Положения о публичных конкурсах проектов и тендерах на застройку воплощаются в реальную жизнь, оформляются в виде решений органов власти и законопроектов. Дать задний ход в этих процессах уже вряд ли получится.

Теперь, независимо от того, кто станет мэром Киева и какие партии победят на местных выборах, решение земельных вопросов, наверняка, станет более прозрачным. Это оздоровит атмосферу, уменьшит коррупцию. А это, в свою очередь, улучшит конкурентную среду, увеличит приток инвестиций, позволит зайти на наши рынки новым (в том числе, и иностранным) компаниям.

Другое дело, что наши авгиевы конюшни настолько завалены, что полностью их за короткое время вряд ли удастся расчистить. Но была бы конкурентная среда и четкие "правила игры", а там, глядишь, и завалы исчезнут. Поскольку жить и строить среди них киевлянам, мягко говоря, приелось.

Очень может быть, что история с "Элитой - Центр" окажется далеко не единственной. И тут кроется серьезная проблема, с которой столкнулись россияне. После вскрытия подобных афер, они приняли жесткие законы, которые существенно затруднили получение строителями денежных средств от инвесторов. В результате стремление защитить инвесторов спровоцировало сокращение строительства, и, как следствие этого, бешенный темп роста стоимости недвижимости в Москве, достигающий 2,5% в неделю! Правда, сказался и еще один фактор, существенно влияющий на сокращение объемов строительства, - недостаток площадок в городе.

Подводя черту под темой, связанной с аферами, хочется предостеречь законодателей от чрезмерного регулирования и ужесточения правил игры на рынке строительства. Кардинально защитить инвесторов от рисков и превратностей рыночных отношений вряд ли удастся. А вот усугубить монополизм и поднять уровень цен - вполне!

Важным итогом первого квартала (вернее, всего периода стагнации цен) является отказ продавцов снижать цены в условиях резкого падения спроса. Продавцы, в своей массе, никуда не спешили. Отсутствие просмотров квартир в течение месяцев не подтолкнуло их к снижению цен в заявках. Многие просто временно уходили с рынка, но цены не снижали.

Подобное развитие событий мы неоднократно прогнозировали в своих аналитических обзорах. Наши оппоненты нередко говорят о том, что рынок монополизирован, что на нем нет конкуренции. Возможно, эти замечания в определенной мере справедливы для первичного рынка. А вот применительно к вторичному рынку дело обстоит с точностью до наоборот.

Наш вторичный рынок отличается от "классического", во - первых, очень слабым влиянием "крупных продавцов", а, во - вторых, сложностью размещения вырученных от продажи средств за пределами рынка недвижимости.

На "классическом" рынке действует закон "купить подешевле - продать подороже". При этом мониторятся разные рынки; капиталы перетекают туда, где лучше условия.

У нас это не так.

Подавляющему большинству продавцов очень сложно эффективно разместить на длительный срок вырученные деньги за пределами рынка недвижимости. Поэтому когда этот рынок "заболевает", они сразу же перестают куда - либо спешить, занимают выжидательную позицию. Вот когда заработает фондовый рынок, когда народ в нем разберется, когда поверит, то тогда и рынок недвижимости приблизится к "классическому".

Отсутствие крупных продавцов на вторичном рынке приводит к явному его перекосу и уходу от "классики". И дело даже не в том, что у подавляющего большинства потенциальных продавцов есть одна единственная квартира для продажи. Дело в том, что кроме этой квартиры у них, по большому счету, больше ничего и нет. Поэтому эту квартиру они рассматривают как шанс подняться в жизни, как возможность обеспечить себя в старости, как "стратегический товар". А коль скоро это так, то вопросы получения "сиюминутной выгоды" для большинства продавцов отходят на второй план.

Другими словами, для "классического" рынка не хватает "портфельных инвесторов", у которых квартир на продажу - несколько (хотя бы). Были бы подобные продавцы представлены сколь - нибудь массово, вели бы они себя по тем канонам, которые прописаны в учебниках. Остальные волей - неволей следовали бы их примеру.

Рассредоточение объектов недвижимости среди "всего населения" весьма сдерживает и рынок аренды. Киеву, на наш взгляд, очень не хватает так называемых "доходных домов", специально предназначенных для сдачи квартир в аренду.

Принадлежать "доходные дома" (отдельные парадные, отдельные этажи) могут не только акционерным обществам и предпринимателям, но и муниципалитетам. Важно лишь понять, что пока на рынке аренды жилья нет крупных игроков, все будет развиваться медленно и не совсем так, как в "цивилизованных странах".

Из сказанного выше, вовсе не следует, что в Киеве совсем уж нет лиц, покупающих и продающих по несколько квартир с единственной целью зарабатывания денег. Вот они, действительно, представители "классического рынка". Играют и на повышении, и на понижении цен. Надолго замораживать активы они, как правило, не могут. Поэтому в случаях, когда объект не продается более трех - четырех месяцев, сбрасывают 10 - 15% цены.

Подавляющее же большинство обычных продавцов на подобный шаг решаются лишь в самых крайних случаях. И хотя понятие "торга" в период стагнации цен используют часто, тем не менее реальный торг редко превышает 5% (обычно находится на уровне 1 - 2%). Именно поэтому даже самое малогабаритное и некачественное жилье просело в цене не так уж сильно.

Все эти выводы - констатация нашего видения фактов и факторов, без какой - либо оценочно - эмоциональной нагрузки. Анализ возможных плюсов и минусов - предмет отдельного, очень непростого разговора.

Учитывая, что в городские и районные органы власти приходят новые люди, полагаем, что именно сейчас подобный разговор (с оценками и выводами) вполне ко времени. Ведь готовность многое менять (которая ощущается весьма явно) должна сочетаться с анализом возможных сценариев и решений. А также с пониманием того, что до завершения этапа накопления первичного капитала и перехода от распределительной системы к рыночной еще далековато.

В заключение - прогнозы на апрель и ближайшие месяцы

Полагаем, что в апреле спрос на жилую недвижимость возрастет. Основные аргументы в пользу подобного сценария развития событий следующие.

Во - первых, потраченные на выборы весьма значительные деньги не могут не давить на все потребительские рынки, в том числе и на рынок киевской недвижимости.

Во - вторых, по итогам выборов будут определены фавориты и сформировано правительство, что позволит определить правила игры на срок, достаточный для стратегического планирования. В результате этого, крупные денежные потоки начнут оборачиваться активнее.

В - третьих, весна - традиционный период повышения деловой активности.

В - четвертых, рынок недвижимости уже вышел из состояния спячки и стагнации. Количество просмотров и сделок с каждой неделей растет. Естественно предположить, что эти тенденции будут иметь место и в ближайшем будущем.

Рост цен в апреле, по нашим оценкам, составит порядка 2%.

Полагаем, что устойчивый плавный рост цен будет продолжаться и в будущем. Однако более точные прогнозы можно будет сделать только после формирования парламентской коалиции и правительства.