В Украине существует несколько схем покупки жилья. Об их преимуществах и недостатках рассказывает первый заместитель генерального директора строительной компании "Градострой" Алексей МАРКУСЬ

- На сегодняшний день классический и прямой способ для покупателя - это кредитование. Какие варианты существуют еще?

- Если вам не хватает денежных средств для полного погашения стоимости квартиры, то да, кредитование. В противном случае можно прийти напрямую в строительную компанию и внести всю сумму за квартиру наличными. Есть еще третий способ - трейд - ин (trade - in), когда вы вносите свою квартиру в счет оплаты стоимости новой квартиры и доплачиваете недостающую сумму. Кроме того, на рынке существуют и другие методы, например, молодежные кооперативы, кредитные союзы и т. д.

- А вы можете назвать реальные примеры приобретения жилья через молодежные кооперативы, кредитные союзы?

- Конкретных случаев не знаю. Но такой вид деятельности действительно существует. Принцип заключается в том, что собирается группа людей, заинтересованных в строительстве жилья. Они вместе накапливают соответствующую сумму денег и нанимают строителей для строительства дома на площадке, купленной данным кооперативом. Как правило, это выходит несколько дешевле, чем просто покупать квартиры у строительной компании, но значительно дольше по времени и менее надежно по конечному результату. Помните, раньше были молодежные строительные кооперативы, когда люди, не являющееся специалистами в строительстве, сами строили себе дома - в свободное от основной работы время? Микрохирурги работали каменщиками: Конечно, все это не серьезно, поэтому остаются более цивилизованные формы покупки жилья.

- Расскажите о них поподробней.

- Есть три основные формы: инвестиционные договора, выпуск облигаций и фонды финансирования строительства. По моему мнению, форма выпуска облигаций наиболее оптимальна на данный момент для нашего рынка.

- В чем суть этого подхода?

- Когда получено разрешение на строительство и проект дома утвержден, строительная компания определяет его сметную стоимость и делает эмиссию облигаций на эту или на чуть большую сумму. Есть проспект этой эмиссии, который публикуется. Все документы сдаются в комиссию по ценным бумагам и утверждаются ею. При этом существует очень высокая степень контроля со стороны государства, и можно смело говорить о том, что эта схема достаточно надежна для покупателя.

Что касается процедуры, то после того, как принято решение по выпуску облигаций и все документы в комиссию по ценным бумагам сданы, происходит регистрация эмиссии, публикуется проспект, в котором указано, под какой конкретно объект идет эта эмиссия. В документе оговаривается срок эмиссии, целевое использование средств, публикуются данные о строительной компании, ее учредителях.

- Как можно приобрести эти облигации? Напрямую обратиться в комиссию по ценным бумагам?

- Нет, вы обращаетесь непосредственно к строителю. Мы как эмитент этих ценных бумаг их реализуем, размещаем на рынке. В проспекте указано, под какой объект данная облигация выпускается. Мы заключаем с инвестором договор купли - продажи облигаций, оговариваем, что человек приобретает облигации, соответствующие такому - то количеству квадратных метров в квартире с определенным номером и в конкретном доме. При этом указывается метраж квартиры, график платежей и выкупа облигаций. Тут же в договоре происходит резервирование квартиры за покупателем. В этой схеме обязательно присутствует и третье лицо - торговец по ценным бумагам. Это может быть фирма, банк. Я как строительная компания не имею права сам заниматься ценными бумагами, поэтому привлекаю специализированную компанию, специалисты которой решают все вопросы с комиссией по ценным бумагам. Поэтому они участвуют как третья сторона в договоре с инвестором. С каждого договора компания имеет некую сумму (комиссию) за то, что их человек проверяет договора, которые затем регистрируются и отчет о которых подается в комиссию по ценным бумагам. Покупатель же заключает договор с застройщиком и специализированным посредником - торговцем по ценным бумагам.

- Такой метод финансирования надежный?

- В принципе, по надежности для инвестора - все равно, что покупка облигаций, что участие в фондах финансирования строительства (ФФС). Вопрос только в цене. При участии в ФФС покупатель платит больше. Кроме того, если вы вносите деньги в банк через ФФС, то деньги лежат там мертвым грузом, а вы просто ждете год или два, пока достроится дом. А ценные бумаги на мировом рынке - это инструмент, которым активно пользуются уже на протяжении нескольких веков. Мы к этому еще не привыкли, но надо же когда - то начинать учиться. Купив облигации, вы уже получили имущественные права на свою квартиру. А теперь можете заставить эти облигации еще и работать на вас. Это же ценные бумаги - их можно заложить в банк, а на полученные деньги приобрести, например, машину или сделать ремонт.

- А по облигациям можно выкупить не сразу всю квартиру? Если ты покупаешь, например, 20% той площади, которая тебе нужна, то при дальнейшей покупке облигаций цена за квадратный метр сохраняется?

- Это предмет обсуждения со строительной компанией. И в случае с инвестиционными договорами, и с ФФС, и при продаже облигаций все решается сидя за столом, в процессе переговоров. Выкупив 30% облигаций, вы имеете право зарезервировать за собой квартиру под конкретным номером. Если до 30% - вы просто выкупаете метраж, а потом, когда накопите 30%, для вас зарезервируют квартиру, свободную на тот момент.

- Если дом уже сдан, а вся сумма не погашена, что происходит тогда?

- Это оговаривается дополнительным соглашением. Если вы, допустим, не смогли полностью выкупить квартиру в 11 - м доме по ул. Здолбуновской, я могу перенести ваши облигации на объект по ул. Здолбуновской 13. Если на момент сдачи дома вам остается доплатить совсем мало, то можно взять кредит в банке.

Существует еще один вариант. Скажем, актуальность покупки квартиры отпала, тогда свои облигации можно использовать просто как средство получение дохода. Например, мы эмитируем облигации номиналом по 7 тыс. грн, а продаем по 5 тыс. грн. Если инвестор купил 30% облигаций и зарезервировал таким образом за собой квартиру, он вполне может дождаться окончания срока эмиссии через 3 - 5 лет и получить вместо вложенных пяти - семь тысяч. Это более выгодно по сравнению с банковским депозитом.

- Например, если 11 - й дом уже сдан, и инвестор не успел выплатить всю сумму, облигации переходят на 13 - й дом. Цена квадратного метра у меня при этом сохраняется?

- Еще одно преимущество данного метода финансирования в том, что у вас зафиксирован именно метраж, а не цена. Вы покупаете определенное количество квадратных метров - и они у вас уже есть, что бы ни происходило с ценой. А если вы вдруг решите продать свои облигации, мы их выкупим у вас по сегодняшней цене квадратного метра.

- В чем преимущество этой схемы для строителей?

- Эта схема хороша для нас, строителей, в том числе из - за специфики действий государственных органов, в частности, Верховной Рады. ВР приняла Закон "Об особенностях привлечения инвестиций в строительство жилья от физических и юридических лиц", где обязала всех создавать ФФС. А условия функционирования этих фондов таковы, что они принципиально невыгодны и неприемлемы для частных структур вообще и строительных компаний в частности. Создавать ФФС может только финансовое учреждение: либо банк, либо отдельно зарегистрированное юрлицо, которое имеет право вести финансовую деятельность. Кроме финансовой деятельности, оно не имеет права ничем заниматься. В наших условиях - это только банки.

- То есть каждая строительная компания должна при себе иметь банк?

- Да, или банк должен иметь при себе строительную компанию. Если есть отдельная строительная компания и отдельный банк, им практически невозможно будет договориться о создании такого фонда. Потому что, открывая ФФС в банке, строитель должен открыть в этом банке и все свои счета, все его поставщики также должны открыть счета в этом банке. Реализацию квартир тоже должен проводить только банк. Самый важный элемент такой схемы - это обязательная страховка коммерческих рисков, а на сегодняшний день это до 10% сметной стоимости строительства, которые ложатся на стоимость жилья, т. е. на покупателя. Единственные, кто пока выигрывает при такой схеме, это "Киевгорстрой" и банк "Аркада". Это одна система: у них есть своя строительная компания, банк и страховая компания.

- А с точки зрения потребителя, что означает эта схема - ФФС?

- По сути, просто разорвали цепочку покупатель - строитель, между ними поставили банк и страховую компанию. Вы как покупатель становитесь участником фонда финансирования строительства по конкретному объекту, заключаете договор и перечисляете в этот фонд деньги. Строители закладывают свой объект, банк открывает под него фонд финансирования строительства и продает жилье вместо строителя. При этом ценообразование практически остается за банком, хотя по закону застройщик может требовать оставить эту функцию за собой. Кроме того, банк берет деньги с инвестора дополнительно еще и за то, что содержит штат для данного ФФС. Таким образом, кроме обязательного платежа нужно делать еще и дополнительные взносы. Это один из самых дорогих методов покупки недвижимости.

- Расскажите об инвестиционных договорах...

- На сегодняшний день есть компании, которые заключают инвестдоговоры, но по Закону "Об особенностях привлечения средств от физических и юридических лиц" это запрещено с 1 января 2004 года. То есть два года строители работают как бы незаконно. Дело в том, что в сам закон об инвестициях никаких изменений не внесено, поэтому образовалась некая "вилка" в законодательстве. С одной стороны, есть Закон "Об особенностях привлечения... ", а с другой стороны, есть Закон "Об инвестиции", и в нем разрешено заключать инвестдоговоры.

- Известно, что при заключении инвестдоговоров были случаи, когда цена в процессе повышалась. Можно ли ее зафиксировать?

- Все зависит от вашей договоренности с застройщиком. Самый больной вопрос при заключении инвестиционного договора - это наличие у компании, которая заключает с вами договор, лицензии на работу с деньгами физических лиц. Если у нее есть такая лицензия, суду очень сложно будет доказать, что они действуют неправомерно. А при заключении инвестиционных договоров между юрлицами вообще нет никаких проблем.

Что касается поднятия цен в период строительства, мне известны компании, которые сделали на этом бизнес. Они строили дом и за одну и ту же квартиру брали деньги, скажем, с 10 человек. Оформляли договора не на действительную стоимость квартиры, а на значительно меньшую сумму, при этом давали только расписки. Когда дом построили, человек заходил в свою квартиру, а там кто - то другой уже делал ремонт. Озадаченный покупатель бросался к директору с наивным вопросом, почему там другие люди, а его спрашивали: "А ты кто такой?". На ответ: "Инвестор!" говорили, что тот менеджер, с которым покупатель заключал договор, уже давно уволен, и при этом оказывалось, что инвестор вообще не имел права отдавать этому менеджеру деньги, поскольку у компании нет финансовой лицензии. Второй пример. Заказчиком была государственная структура, которая потом реорганизовывалась. В момент этой реорганизации строитель перевел активы на другую структуру. Покупателям, которые уже внесли значительную часть денег, предлагали обращаться теперь в ту, другую, структуру, на которую теперь оформлено право собственности. Я слышал, как одному из инвесторов объясняли открытым текстом: "Понимаешь, когда я начинал строить и брал с тебя деньги, стоимость была $450 за квадратный метр. Сейчас я могу продать за $800. Пойди, забери свои $450 за квадратный метр, без проблем, - я тебе их отдам". А то, что на эти деньги сегодня уже ничего подобного купить нельзя - это уже проблемы покупателя.

- И как быть в такой ситуации?

- Суды до сих пор идут. С этой стороны, может быть, облигации надежнее, чем инвестдоговор. Вы не можете знать, сколько таких договоров на одну и ту же квартиру заключила строительная компания. А в случае облигаций есть хранитель ценных бумаг. Нельзя на одну и ту же квартиру продать несколько облигаций. Они целевые, и если у меня подписан договор на 30 кв. м в квартире N11, то это четко фиксируется, иначе комиссия по ценным бумагам лишит лицензии этого торговца - хранителя ценных бумаг. Люди не пойдут на обман.

- Но ведь облигации сейчас непопулярны?

- Это не так. Их продают уже несколько строительных компаний: "Лико - холдинг", "Гранит", начинает выпускать облигации "Житлоинвест" и даже "Киевгорстрой", при том что он был инициатором совсем другой структуры, подал заявку в комиссию по ценным бумагам. Это инструмент, который позволяет всем участникам рынка экономить средства. Человек экономит, потому что не платит лишнего за содержание штата сотрудников ФФС, а строительная компания экономит, в частности, на налогах.

Светлана ПАНЮШКИНА