Индекс стоимости жилья в октябре 2005года: 1382,6 $/кв. м. (+3,48% за месяц).Индекс ценового ожидания: +0,82% в месяц (снизился на 5.05%).

Как мы и прогнозировали в аналитическом обзоре по итогам предыдущего месяца, в октябре месячный темп роста цен на киевском рынке недвижимости существенно снизился. В последнюю неделю индекс стоимости (впервые в этом году!) был, хоть и немного, но ниже нуля. И это при том, что еще совсем недавно он достигал двух процентов в неделю.

Предложение возросло. Спрос, существенно снизившийся во второй половине сентября - первой половине октября, во второй половине октября вновь стал повышаться.

Графики изменения цен предложений по отдельным типам домов приведены ниже.

Улучшеная типовая панель (Статистика цен предложений)

Средняя панель (Статистика цен предложений)

Старый кирпич (Статистика цен предложений)

Типовая панель (Статистика цен предложений)

Отдавая должное математическим методам, в своих исследованиях мы пытаемся опереться и на другие методы анализа поведения рынка. В том числе, и на социологию.

В октябре со всей очевидностью проявлялось психологическое противостояние продавцов и покупателей. Большинство участников рынка выбрало выжидательную позицию. Продавцы не желали снижать цены (некоторые не желали снижать даже темп роста цен). Покупатели же ждали снижения цен, пользовались появившимся (наконец - то!) выбором, дабы присмотреть квартиру на будущее. Риэлторы же жаловались на резкое уменьшение числа сделок.

Тем не менее сделки были. Продавались либо действительно интересные объекты, либо объекты, хозяева которых соглашались уступить в цене.

Судить по этим сделкам о будущем направлении тренда крайне сложно. Увеличение (равно как и снижение) цен на отдельные квартиры не дает сейчас оснований делать далекоидущие выводы. Реальный тренд наметится после окончания психологического позиционного противостояния рынка продавцов и рынка покупателей.

Как скоро это произойдет - посмотрим. Многое зависит от того, у кого первого не хватит выдержки, у кого причин для спешки будет больше.

Готовность продавцов идти на компромисс и снижать цены сейчас, действительно, просматривается. Но, во - первых, далеко не во всех сегментах рынка, а, во - вторых, в достаточно ограниченных рамках. На значительное снижение цен продавцы в обозримом будущем вряд ли пойдут.

Не пойдут потому, что мало кто из них сильно торопится. Упадут цены - уйдут они с рынка до лучших времен. Поскольку знают, что спрос на киевскую недвижимость огромен (в том числе, и за рубежом), а строят явно недостаточно. Поэтому за любым снижением всегда следовало еще более значительное повышение цен.

По нашему мнению, в условиях резкого снижения цен активность будут проявлять лишь три категории продавцов.

Первая - это люди, занявшие большие деньги, которые необходимо возращать в ближайшее время. Продадут они недвижимость, отдадут долги, зафиксируют свою прибыль (или убытки) и уйдут временно с рынка.

Вторая - это люди, желающие сменить жилье. Возможное снижении цен наверняка даст дополнительный стимул многим из них. Продав свою недвижимость дешевле, они вполне могут рассчитывать на покупку другой по еще более низким ценам (ведь изменение цен в разных сегментах рынка происходит по разному, и жильё, которое раньше не было доступным или привлекательным, при изменении тренда вполне может стать таковым).

Третья категория - это так называемые "портфельные инвесторы", которые профессионально действуют на рынке недвижимости.

Многие участники форумов уверены, что при резком снижении цен первыми станут паниковать именно "портфельные инвесторы", вложившие деньги (как свои так и чужие) в недвижимость с единственной целью получения максимальной прибыли. Но ведь подобные инвесторы - люди, как правило, опытные. Они, скорее всего, просчитали возможные цены и риски. Жилье на длительный срок обычно не покупают. А, если и покупают, то "перспективное". Такое, которое было явно недооценено и дешеветь не будет. Это, во - первых.

А, во - вторых, спады и подъемы на любом рынке - дело обычное. Опытные игроки зарабатывают и на спадах, и на подъемах. Продав на спаде товар за 100000, через какое - то время покупают такой же, но за 90000.

Поэтому, если "портфельные инвесторы" останутся на рынке недвижимости после снижения цен, то будут не только продавать, но и покупать. Тем самым будут стабилизировать соотношение спроса и предложения, а, следовательно, и цены.

Анализируя состояние рынка недвижимости, нельзя не упомянуть о влиянии банковского сектора на цены и намерения участников рынка.

Резкий рост цен на недвижимость существенно снижает риски банков при выдаче ипотечных кредитов. Но при этом существенно снижается привлекательность банковских депозитов. Деньги перетекают с банковского сектора на рынок недвижимости. Поэтому оптимальным вариантом для большинства отечественных банков является медленный рост цен на недвижимость. Так, чтобы и устойчивость была, и особой конкуренции между вложениями в недвижимость и депозитами не возникало.

Но это с позиций краткосрочной перспективы.

В долгосрочном же плане основную сложность представляют политические риски, неопределенность сценариев развития экономики и общества.

С одной стороны, банки заинтересованы в расширении ипотечного кредитования. Ведь взяв ипотечный кредит, заёмщики на многие годы становятся в каком - то смысле "кормильцами" банка. Да и общества тоже.

Кредит вынуждает заемщиков проявлять трудолюбие, упорство, предприимчивость: Заставляет приобретать знания, опыт, квалификацию: Заставляет трудиться многие годы не покладая рук. Без возможности расслабиться, сделать паузу, отдохнуть: Заставляет быть рачительными и бережливыми.

При этом, выдавая ипотечный кредит, банк не так уж и сильно рискует: ведь приобретенная недвижимость (да и другое имущество заемщика) - в залоге. Возникнет спор - всё это можно продать. Переселив (если суд посчитает это необходимым) заемщика с семьей в жильё подешевле.

Но, с другой стороны, политические, экономические и социальные риски - налицо: Инфляцию на многие годы не спрогнозируешь. Цены на недвижимость (с учетом отдаленной перспективы) прогнозировать (вроде как) можно. Но ведь наша действительность и не такие прогнозы ломала:

Поэтому банки сейчас пристально изучают ситуацию на рынке недвижимости. Дошло до того, что стали публично анализировать риски и тенденции, влиять на формирование общественного мнения.

На наш взгляд, это правильно. Банки думают о перспективе, стремятся быть ответственными, а, значит, и цивилизованными. Неоправданный всплеск цен на любом из рынков подрывает систему, ведет к противостоянию в обществе, непредсказуемым политическим и социальным последствиям. В условиях нестабильности банки не могут предоставлять дешевые кредиты. А на дорогие кредиты мало кто может рассчитывать. Да и озлобляют общество эти недоступно дорогие кредиты.

В заключение прогноз цен на ноябрьПодводя итоги и делая прогноз на ноябрь, вынуждены констатировать, что после быстрого летнего роста цен последовало интенсивное торможение.

Сейчас во многих сегментах рынка наблюдается стабилизация цен. Просматривается даже готовность участников рынка снизить цены в отдельных секторах.

Поэтому полагаем, что в ноябре цены на недвижимость будут в целом стабильными. Продолжится позиционная борьба между "рынком продавцов" и "рынком покупателей". При этом вполне возможна дифференциация темпов и направлений изменения цен в различных секторах рынка. Но каких - то особых эксцессов, по нашему мнению, не будет.

Информационно - аналитический отдел агентства недвижимости "Планета Оболонь"