Согласно классификации, которую сейчас общими усилиями разрабатывают отечественные строительные и риэлторские компании, бизнес - класс - это наиболее качественное и престижное массовое жилье.

Подобное понимание бизнес - класса утвердилось (в явной или неявной форме) на многих рынках мира. Нам лишь остается соотнести это понимание с отечественными, вернее, с киевскими реалиями.

Опереться на мировой опыт в подобном деле и можно, и нужно. Но: Достижение высокого качества, удобства и престижности жилья за приемлемые для "народных масс" деньги имеет столь много нюансов, что мировые нормы и классификации приходится уточнять, преломлять через восприятие наших соотечественников.

Наверное, это в каждой стране так. Но одно дело, когда за десятилетие меняются лишь какие - то детали; и совсем другое, - когда мироощущение и стиль жизни.

Вспомните, давно ли ширпотребовская "чешская сантехника" и "московский кафель" размером 15 на 15 были пределом совершенства даже для высокопоставленного чиновника? А какие очереди (бывало даже, с ночными перекличками) стояли за примитивными бумажными обоями! И брали люди не те обои, которые нравились, а те, которые оставались к моменту подхода их очереди.

А давно ли мы простое выравнивание потолков и стен гордо именовали "евроремонтом"!?

Так что правы древние, утверждавшие: (времена меняются, а с ними меняемся и мы). Изменились взгляды, запросы, требования. Причем, они не только изменились, но и существенно дифференцировались. Каждый выбирает то, что соответствует его стилю жизни, устремлениям и финансовым возможностям. Именно поэтому жилье бизнес - класса достаточно разное. Начиная от отремонтированных "сталинок" и "совминов" в прицентральных районах до 25 - этажных новостроек на окраинах.

Наверняка, найдутся люди, которые не согласятся с подобным объединением столь различных домов в единый класс. И они, на наш взгляд, во многом будут правы. И, тем не менее, определенные резоны в подобном объединении есть. Ибо в данном случае имеется в виду не столько тип и вид жилья, сколько "количество звездочек", которые, пусть и неявно, но присутствуют как в списке микрорайонов, так и на отдельных киевских домах. Определение числа подобных "звездочек" - задача многопараметрическая, требующая многокритериальной оптимизации. Улучшение одних параметров (например, приближение к историческому центру) неизбежно приводит к ухудшению других (например, к увеличению цены). Поскольку основная тема статьи - это тенденции и перспективы строительства, то, упомянув вскользь о повсеместных ремонтах "сталинок" и "совминов", сразу же перейдем к новостройкам.

Естественно, у каждого покупателя и инвестора - свои приоритеты. У кого - то на первом месте наличие поблизости парков и зон отдыха на Днепре. У другого - наличие удобных транспортных развязок и парковка возле дома. Тем не менее, наши исследования показывают, что есть достаточно устойчивая система критериев - приоритетов, которой придерживаются большинство покупателей жилья данного класса. Первая десятка самых важных критериев размещена (в порядке убывания весов) ниже.

1.Цена квадратного метра

2.Степень удаленности от центра и престижность микрорайона

3.Метраж квартир и удобство планировок.

4.Наличие метро и транспортных развязок.

5.Наличие зеленых насаждений и зон отдыха.

6.Развитость инфраструктуры (наличие детских, учебных, торговых, медицинских, спортивных, культурно - развлекательных объектов и учреждений).

7.Благоприятная экологическая и социальная среда.

8.Наличие парковок и гаражей.

9.Архитектурная привлекательность домов и микрорайона.

10.Качество строительных и отделочных работ

Сразу поясним, почему мы поместили "качество строительных и отделочных работ" лишь на десятом месте. Размещение этого критерия на скромном десятом месте, несомненно, входит в противоречие с тезисом о качественном жилье, задекларированном в начале статьи. Это несоответствие, наверняка, бросится в глаза почти любому иностранцу. Но киевляне нас поймут.

Если на качество строительно - монтажных работ инвесторы все - таки рассчитывают, то о качестве отделочных работ многие из них даже и не помышляют. Поскольку давно уже поняли, что подобные работы на строителей дома лучше не возлагать. Всё равно многое придется переделывать: Не жить же с такими кривыми стенами и потолками, с водопроводными трубами, проведенными не так, как надо: Да и электророзетки часто стоят не там, и разводка телевизионных и интернет кабелей не продумана:

Хочешь - не хочешь, а должен штробиться, ослаблять несущие конструкции, пылить, шуметь. И когда видишь, сколько мешков с кирпичными и цементными обломками вывозят при ремонтах только что сданного жилья, то невольно начинаешь думать, что лучше бы строители просто завезли в квартиры кирпич, цемент, песок, алебастр, гипсокартон: И ушли бы месяца на три раньше.

Ровные же стены, прямые углы, стяжку на полу сделают под пристальным оком хозяев другие рабочие. Заодно учтут запросы - пожелания при разводке внутриквартирных инженерных коммуникаций, смонтируют электроподогрев пола в нужных местах: Обойдутся при этом без сноса перегородок, штробления, ослабления несущих конструкций. Да и шума - пыли будет при этом куда меньше чем сейчас.

Так что возращаясь к теме качества, хотим специально подчеркнуть, что она вовсе не отходит на второй план. Она отходит лишь в сроках достижения необходимого качества. Если судить по новостройкам Оболони, то сроки эти примерно следующие. Год на ремонт и обустройство квартиры. Еще год на обустройство прилегающей к дому территории (быстрее не выйдет: рядом идет строительство соседних домов). А там и до обустройства всего микрорайона уже недалеко: Так что не пройдет и 3 - 5 лет, как все будет на очень пристойном уровне.

Другое дело, что на Осокорках обустройство кварталов выполняется быстрее. Но ведь есть и микрорайоны, в которых процесс обустройства растягивается еще больше. И киевляне к этому как - то уж привыкли.

Немного о социологии

Наверняка, многие читатели не согласятся с местом того или иного критерия в приведенном выше списке; внесут в этот список иные критерии.

Но мы и не претендуем на то, что этот список самый правильный. Более того, очень рассчитываем на читателей. Любое мнение, любое уточнение списка важно и для аналитики, и для создания качественной классификации киевского жилья.

И это утверждение (о важности мнений читателей) вовсе не для красного словца. Мнения читателей нам действительно интересны. Ведь в подобных исследованиях важны результаты статистической обработки мнений как можно большего числа респондентов. Важны социологические опросы. И данную статью просим рассматривать как попытку провести такой опрос. На предмет: что важно, а что не очень для жилья бизнес - класса.

О многокритериальной оптимизации при строительстве жилья В условиях рынка при возведении жилья высокого класса строителям и девелоперам приходится ориентироваться не только на финансовые возможности потенциальных инвесторов и покупателей, но и на их запросы, вкусы, приоритеты. В упрощенном виде задача (во многих случаях) стоит примерно так.

Есть (к примеру) N человек, желающих приобрести квартиры бизнес - класса. И каждый из них готов заплатить за квартиру от 0,8Q до Q условных единиц. Все вместе готовы заплатить сумму, не превышающую S = NQ условных единиц. Вопрос: какой дом и где построить на те деньги, которые готовы внести инвесторы? Так, чтобы в результате все остались довольны: и инвесторы, и строители, и девелоперы, и горожане, и городские власти...

Для решения подобных задач необходимо понимать:

- что для будущих жильцов важнее иметь возле дома: паркинги или детские площадки?

- на что ориентироваться при выборе стройплощадки: на пешеходную близость к метро или на удобные транспортные развязки и автомагистрали? А может сделать ставку на близость к природе, Днепру, паркам

- на что лучше потратить "лишние" деньги: на собственную артезианскую скважину или на централизованную систему повышения качества питьевой воды? А может на централизованную систему кондиционирования воздуха?

И подобных вопросов - великое множество. Получить ответы на все - это из области фантастики.

Тут разобраться (хотя бы) в системах приоритетов различных категорий инвесторов. Поскольку за те деньги, которые готовы выложить потенциальные инвесторы жилья бизнес - класса, не удастся предоставить им одновременно и детские площадки, и паркинги, и метро, и транспортные развязки, и близость к природе, и близость к центру, и все остальное, о чем шла речь выше. Для этого нужны совсем иные суммы. И будет это уже не бизнес - класс, а класс "премиум" (а, возможно, и "де люкс").

О стандартах и стереотипах, связанных с жильем бизнес - класса

Хотя жильё бизнес - класса уже сейчас существенно дифференцированно, приспособлено под запросы людей, имеющих самые разные вкусы и жизненные устремления (в будущем эта дифференциация, несомненно, еще более возрастет), тем не менее, определенные стандарты домов и стереотипы запросов потенциальных инвесторов просматриваются достаточно четко.

Дома должны находиться в приятных и/или перспективных микрорайонах, с развитой городской инфраструктурой, иметь удобное сообщение с центром.

Качество несущих конструкций, тепло - и звукоизоляции должно быть на уровне европейских стандартов. Внутриквартирная разводка инженерных коммуникаций должна быть приспособлена к запросам жильцов. А запросы эти весьма высокие.

Подводимые мощности и сечения электропроводов должны позволять жильцам одновременно пользоваться электроплитой, электрочайником, электрокамином, стиральной машиной, электроподогревом пола: Не говоря уже про холодильник, телевизор, компьютер и десяток светильников.

Основная коммутация электропроводов должна осуществляется в специальном шкафчике с автоматами (а не в виде скруток, размещенных в коробочках под потолком, как это было принято раньше).

Возможности подключения телевидения и интернета должны быть в каждой комнате (плюс TV на кухне, плюс интернет и телефон в холле).

При этом общий девиз: на электропроводах и телевизионных кабелях - не экономим! Лучше укладывать качественные и с запасом, чем потом долбить стены, нарушать красоту интерьеров.

Ванные комнаты и туалеты должны выглядеть не хуже, чем на рекламных картинках. По крайней мере, в первое время.

Стеклопакеты в окнах и надежные входные двери - это обязательно.

Всё остальное - по возможности. В том числе и паркет (возможная альтернатива ему - ламинат и качественные ворсистые покрытия).

Непростые вопросы

Самые непростые (на наш взгляд) вопросы связаны с экологическими и социальными проблемами. Может ли жилье бизнес - класса выходить окнами на шумные и загазованные автомагистрали? А может ли оно располагаться в окружении убогих панелек, многие обитатели которых относятся к так называемым "социально незащищенным слоям населения"? Не ясны нам также и вопросы, связанные с удаленностью от центра. Может ли киевское жилье бизнес - класса строиться на отдаленной и необжитой окраине? А в городах спутниках? По нашему мнению, на все эти вопросы вполне допустимы положительные ответы. Но при условии, что указанные очень весомые минусы компенсируются большим числом весомых плюсов. Поэтому необходимо рассматривать каждый конкретный случай отдельно.

Так что однозначно запретительных признаков для киевского бизнес - класса, вроде бы, нет.

Или всё - таки есть?

Может читатели ответят на вопрос: есть ли такие признаки, которые автоматически лишают права использовать словосочетание "бизнес - класс" применительно к конкретному дому?

Еще один непростой вопрос связан с установкой кондиционеров.

Без кондиционирования летом плохо. Ну, что это за жильё бизнес - класса, в котором всё лето душно и жарко!? Уж если человек считает себя деловым обеспеченным человеком, то хоть ночью он должен отдыхать в комфортных условиях. Да и днем лучше жить и работать в комфорте.

Централизованное кондиционирование всего дома для бизнес - класса (похоже) не по карману. Оконный кондиционер безбожно шумит. Остаются сплиты.

Другими словами, само название "бизнес - класс" подразумевает возможность установки сплит - кондиционеров, для которых проектировщики должны предусматривать соответствующие установочные места (если не на фасадной стене, то хотя бы на балконе). Должны, но делают это далеко не всегда. Поэтому вешают жители свои сплиты кто куда (нередко нарушая при этом и архитектурный ансамбль, и прочность конструкций).

Короче, проблемы и вопросы есть. И их нужно осмысливать, анализировать, обсуждать (в том числе и в СМИ).Тем более, что деньги, которые приходится платить за квартиру в новостройке бизнес - класса, очень и очень солидные.

Информационно - аналитический отдел агентства недвижимости"Планета Оболонь"