Индекс стоимости жилья в сентябре 2005года: 1336,1 $/кв. м. (+8,14% за месяц).

Индекс ценового ожидания, выданный компьютером: +6,87% в месяц (возрос на 0.16%)

По данным аналитического центра АН "Планета Оболонь", в сентябре месячный темп роста цен на киевском рынке недвижимости установил очередной рекорд: + 8,14%. Стоимость квадратного метра возросла на $100,6 и составила $1336,1

Рост за девять месяцев составил 60,17% или 501,95$/кв.м.

Ниже приведены графики статистики изменения цен предложений в различных районах Киева. За базу взят уровень цен в этих районах по состоянию на 01.01.2005г.

Все графики круто идут вверх. Причем, с каждым месяцем всё круче и круче. Если экстраполировать их в этом же духе еще на пару месяцев, то о "сумасшедших ценах" заговорят даже чиновники и "олигархи".

Именно поэтому экстраполировать их и нельзя. Ибо непонятно как. Должны ж когда - то измениться тенденции!?

Только вот когда? И насколько?

Но, с другой стороны, все графики очень близки друг к другу. А это говорит об общих тенденциях и закономерностях. Во всех районах, по всему Киеву. А районы - то очень разные. Как по уровню цен, так и по типам домов.

Вот и выходит, что цены везде разные, а темпы их изменения примерно одинаковы.

В Печерском и Шевченковском, а также в Оболонском и Подольском районах графики практически сливаются. Поэтому мы привели статистические данные об изменении цен во всех домах соответствующих "укрупненных" районов.

Хотим также заметить, что темп роста индекса стоимости жилья в сентябре, хотя и очень высокий, тем не менее существенно ниже, чем темпы роста цен на графиках статистики. Объясняется это тем, что при определении индекса стоимости компьютер учитывает лишь квартиры, которые более - менее тесно сгруппированы по уровню цен и попадают в так называемое ядро выборки. При этом влияние объектов с явно завышенными или явно заниженными ценами при определении индексов значительно меньше, чем при подсчете "обычной статистики".

Так что читатель сам может судить какие цифры (индексов или статистики) более адекватно отражают поведение рынка.

При анализе графиков, особо хотим выделить период апрель - май. В свое время было немало заявлений (сделанных, правда, в очень сходном стиле) о том, что апрельское "обрушение" доллара (на 6%) повысило цены на недвижимость на десятки тысяч долларов всего за несколько дней. Ну, и где этот всплеск цен?

Да, был период, когда некоторые растерянные продавцы вместо честного признания, что "в связи с неясностью обстановки квартира временно снята с продажи", называли по телефону очень завышенные цены.

В базы данных подобные "потолочные цены" практически не попали. Поскольку мало кто из брокеров продублировал их в объявлениях.А те круто завышенные цены, что попали, погоды не сделали.

Динамика изменения цен предложения по данным АН "Планета Оболонь"

(Голосеевский, Святошинский, Соломенский)

Динамика изменения цен предложения по данным АН "Планета Оболонь"

(Дарницкий, Деснянский, Днепровский)Динамика изменения цен предложения по данным АН "Планета Оболонь"

(Печерский&Шевченковский, Подольский&Оболонский)

Пена осела очень быстро. На графиках, демонстрирующих усредненные цены за период, её и не видно. Но вот шуму на форумах и в СМИ было много.

Наибольшее ускорение роста цен началось с приходом лета. Отпускной период в этом году был периодом массового поиска квартир покупателями. Продавцы, видя такой ажиотажный спрос, цены всё поднимали и поднимали.

Апофеоз пришелся на сентябрь. Но в сентябре положение на рынке изменилось. Существенно снизился разрыв между спросом и предложением. Количество предложений выросло. А вот количество заявок на покупку даже немного снизилось. Спрос был большой, но далеко не ажиотажный. Сделок было много. При этом торги (в большинстве случаев) были уже не в сторону завышения цен, как весной и летом, а в сторону занижения.

Сильно завысив в заявках цены, продавцы при торгах тысячу - другую (а то и более) уступали. Поэтому рост цен в сентябре был не столь значительным, как на графиках статистики цен предложений.

Этот сентябрьский подъем цен на графиках статистики имеет весомую "виртуальную" составляющую, отражает умонастроения и желания преимущественно продавцов. Которые до этого постоянно наращивали цены; вот и теперь нарастили. Причем еще более резко, в расчете на всплеск деловой активности. И это их поведение в сентябре убедительно подтверждает тезис об инертности рынка недвижимости.

Однако были и причины совсем иного плана. Связанные с политической, экономической, социальной нестабильностью в стране и мире.

Что же произошло в сентябре?

В мире произошли природные катаклизмы, принесшие огромные убытки экономике США и еще больше задравшие цену на нефть. Доллар при этом выстоял: Но кто его знает, что с ним будет дальше...

В Украине весь сентябрь прошел под знаком сильнейшего политического, правительственного и духовного кризиса.

То, что правительство ушло в отставку, - это дело такое: В каждой стране бывает. Куда серьёзнее экономические и моральные разочарования общества.

Повлияло ли это всё на цены? -

Безусловно!

Вопрос лишь: насколько?

Когда разрыв между спросом и предложением был значительным, то кризисы и нестабильности приводили, как правило, к подорожанию недвижимости. А вот что будет, когда спрос и предложение уравняются? А если предложение превысит спрос?

Посмотрим, как быстро и насколько явно проявятся постулаты, прописанные в учебниках по рыночной экономике: (Интересно, апологеты какой школы рыночной экономики окажутся в этот раз на коне? Неужто, Чикагской!? Уж больно далека она от наших реалий... )

Дело в том, что многие киевляне держатся за свою недвижимость как чуть ли не за единственную реальную ценность. Причем не только материальную, но и моральную, семейную, общественную: А когда дело касается подобных ценностей, то рыночные законы пробуксовывают. Действуют совсем иные принципы, основанные на ментальности и историческом опыте народа.

В условиях, когда фондового рынка практически нет, особого доверия к банкам и валютам нет, законодательство, налогообложение и "правила игры" часто меняются, не очень дальновидно, на наш взгляд, ориентироваться исключительно на рыночные законы (в их классическом толковании). Отечественные законы рынка куда сложнее "западных". Они подразумевают использование намного большего числа критериев оптимизации, включая достижение участниками рынка не только "сиюминутных" результатов, но и улучшения долгосрочных перспектив, некоторые из которых не связаны напрямую с экономикой и финансами. При этом упор нередко делается на учет и использование человеческих, семейных, политических и других неэкономических факторов и устремлений.

Вот это сложное переплетение рыночных законов, "нашей" ментальности, особенностей отечественной экономики, законодательства и приводит к тому, что многие киевляне, имеющие излишки жилья, придерживаются принципа: "недвижимость продаю либо очень дорого, либо вообще не продаю".

А те, кто сомневается, что этот принцип широко распространен в Киеве, могут попытаться расселить какую - нибудь коммунальную квартиру или уговорить жителей хрущевок переехать в более комфортные дома. Люди, если и соглашаются на подобные переезды, то с очень приличными доплатами.

О тенденциях изменения спроса и предложения на рынке недвижимости Киева

Основополагающий фактор на любом рынке - соотношение спроса и предложения.

В последнее время предложение на рынке, мягко говоря, было скудным. Почти во всех секторах преобладали зависшие малоликвидные объекты. Более - менее "нормальные" объекты либо быстро исчезали с рынка, либо их хозяева резко поднимали цену, порой даже после получения задатка. Многие потенциальные продавцы ожидали традиционного осеннего повышения цен.

С наступлением осени ситуация изменилась. Предложение возросло.

В конце апреля аналитический отдел АН "Планета Оболонь" в статье "Об отсрочке налога на доходы физлиц или пока гром не грянет... ", давал прогноз относительно увеличения осенью количества предложений на рынке Киева. И эти прогнозы, похоже, оправдываются. Весомым мотивирующим фактором, побуждающим продавцов выставлять свое жилье на продажу, является грядущее увеличение налогового бремени. Многие люди, ставшие владельцами недвижимости после 2003 года, постараются продать её именно этой осенью. Дабы не платить в следующем году 13% от прибыли (а, учитывая быстрые темпы подорожания недвижимости, это деньги немалые). Повышенный налог будет взиматься и при продаже квартир площадью более 100 метров, а также двух и более объектов недвижимости (одним из объектов может быть, например, домик в селе). Сейчас уже мало надежд, что Верховная Рада пересмотрит Закон о налогообложении физических лиц, и он, скорее всего, вступит в силу с нового года.

Все это стимулирует рост предложения.

Продавцы, стремящиеся продать товар по максимальной цене; ждали осеннего всплеска цен. Их устремления совпали, и на рынке появился долгожданный выбор, затруднивший попытки завысить цену.

Весомыми причинами осеннего увеличения числа предложений явилось разочарование граждан в процессах, происходящих в стране, а также влияние слухов и мнений о возможном существенном падении цен. Вот продавцы и выставляют свои квартиры, чтобы успеть продать их до этого момента.

Теперь о колебаниях спроса в последние месяцы.

Летом спрос был очень большой. Многие потенциальные покупатели, проанализировав тенденции прошлого года, готовились покупать недвижимость именно летом. Рассчитывая на летнее проседание цен.

Сказался и отложенный спрос, образовавшийся ранее. Многие люди, глядя как быстро растут цены на недвижимость, насколько нестабильна ситуация в экономике вообще и на на рынке валют в частности, решили не медлить с приобретением жилья.

Значительному увеличению летнего спроса во многом содействовали иногородние покупатели. Которые стремились купить жилье во время отпусков. Понимая, что при ажиотажном спросе не удастся проводить просмотры и торги лишь во время кратковременных наездов в Киев.

В сентябре позиция потенциальных покупателей несколько изменилась.

Во - первых, многие из них вынуждены были переключить свое внимание на решение иных задач и проблем.

Во - вторых, покупатели ощутили существенное увеличение количества предложений. Угас ажиотаж. Появилось настроение повременить, дождаться лучшего варианта, временно уйти с рынка...

В - третьих, многие потенциальные покупатели стали ориентироваться на прогнозы о скором снижении цен. И отложили покупку, ожидая такого снижения.

В - четвертых, в сентябре нередко возникали проблемы со взятием кредитов. Некоторые банки ужесточили свои условия (увеличили размер первого взноса, стали требовать дополнительные гарантии, временно снизили количество выдаваемых кредитов). И это отсеяло часть покупателей.

Результирующая всех этих сложных процессов - постепенное выравнивание количества заявок на покупку и продажу жилой недвижимости, уравновешивание спроса и предложения.

В заключение прогноз цен на октябрь

Подводя итоги и делая прогноз на октябрь, мы основываемся на высокой инертности рынка недвижимости. Борьба за рынок между продавцом и покупателем не может привести к мгновенным результатам.

Поэтому полагаем, что в октябре тенденция роста цен сохранится, но темпы при этом снизятся.

В более отдаленных прогнозах, мы исходим из того, что роль ипотечного кредитования будет возрастать. Рынок банковских услуг еще не заполнен и оставляет возможность для серьезной конкуренции, в том числе и с иностранными банками. А это может повлечь удешевление кредитных ресурсов при одновременном ужесточении условий по обеспечению долговых обязательств.

Как это скажется на ценах? Скорее всего, они станут более предсказуемыми, без резких взлетов и падений. Кроме того, произойдет дифференциация темпов изменения цен в различных секторах рынка.

Информационно - аналитический отдел агентства недвижимости "Планета Оболонь"