Осталось три месяца до окончания моратория на налог на операции с недвижимостью, предусмотренный Законом Украины "О налоге с доходов физических лиц". Вызвавший ступор на рынке недвижимости в начале нынешнего года, а до того будораживший общество в течение полутора лет, он по - прежнему оставляет больше вопросов, чем ответов. Кто - то говорит, что на рынке может произойти обвал, кто - то спешно хочет продать квартиру.

Закон "О налоге с доходов физических лиц" был принят в мае 2003 г. За полтора года до вступления в силу специалисты на разных уровнях обсуждали данное нововведение. АСНУ (Ассоциация специалистов недвижимости (риелторов) Украины) направили письмо в Верховную Раду с предложением отменить данное положение. В частности, много вопросов вызывал налог на наследство, который надо было внести превентивно, до вступления в права наследства. Если учесть, что большинство наших граждан все еще довольно бедны, найти необходимую сумму для многих не представлялось возможным. Следовательно, наследство отойдет государству. Сейчас, правда, уплату подоходного налога при наследовании и дарении наследникам первой и второй очереди отменили.

Тем не менее, с 1 января 2005 г. закон вступил в силу. В первые же дни оказалось, что рынок недвижимости к данной новации не готов. Нотариусы, которым вменялись в обязанность расчет, взимание и перечисление налога, не знали, как это делать. Не были продуманы механизмы получения данных, без которых невозможен расчет суммы налога. Следовательно, при неправильном расчете налога сделка могла быть признана недействительной.

Спустя примерно месяц для нотариусов выпустили разъяснения,но осталось еще много нерешенных вопросов. В результате на рынке недвижимости количество операций сократилось, а доходы в бюджет не только не увеличились, но даже уменьшились.

Спекулянт или инвестор?

Хотя во всем мире в том, чтобы что - то купить, а потом продать, нет ничего зазорного, у нас по - прежнему таких людей называют спекулянтами. Кое - кто злорадно потирал руки: тем украинцам, которые привыкли неплохо зарабатывать на перепродаже квартир, придется осваивать новые сферы деятельности.

Ведь 13% - й налог на доходы взимается от прибыли с продажи недвижимого имущества, приобретенного после 1 января 2004 г. Прибылью признается разница между доходом, полученным в результате продажи недвижимости, и расходами, понесенными при ее покупке или строительстве. Однако если доход окажется ниже расходов на ее приобретение, налог все равно надо заплатить, а сумма налога будет равна размеру минимальной заработной платы.

Если же квартира была приобретена до 1 января 2004 г., в следующем году доход от ее продажи будет облагаться по ставке 1%, при этом площадь проданного жилища не должна превышать 100 кв. м. Если больше - платится налог по ставке 5%. А вот если в течение одного года продано несколько объектов недвижимости, приобретенных до 1 января 2004 г., 5% с продажи придется отдать за каждый из них из них, независимо от площади.

По мнению президента АСНУ Александра Бондаренко, 13% - я ставка налога слишком высока, и, скорее всего, рынок недвижимости, который только начал выходить из тени, уйдет туда снова. Введение данного налога не может стимулировать развитие рынка недвижимости. В свою очередь, это может негативно сказаться на общих экономических тенденциях.

В Украине, которая, к сожалению, пока еще не является богатым государством, сложилась ситуация, когда операции с недвижимостью достаточно дороги, - 4,3%. Для сравнения: в США это стоит 0,5%, Канаде - 2%, России - 0,8%. Если еще и обложить налогом операции с недвижимостью, это может привести к стагнации рынка, оттоку капитала, считает Александр Бондаренко.

Однако есть и другое мнение: введение 13% - го налога может остановить рост цен на жилье на вторичном рынке, когда с каждой следующей перепродажей стоимость квартиры повышается. Кроме того, данная мера позволит упорядочить оформление сделок по купле - продаже квартир, ограничив возможности лиц, продающих недвижимость, скрывать свои доходы от государства. Ведь нередко бывает так, что при сделке декларируется инвентарная цена жилья (по справке бюро технической инвентаризации - БТИ), в то время как сумма, фактически полученная ими за квартиру, во много раз выше. После вступления в силу закона у покупателей при оформлении сделок появится заинтересованность в указании в документах фактической, то есть рыночной, цены квартир.

Во - первых, покупатель при расторжении договора о купле - продаже может получить обратно реально заплаченную им сумму. В противном случае, если, например, в сделке указывается стоимость согласно оценке БТИ (например, 10 тыс. грн), а за квартиру платится рыночная цена (допустим, 100 тыс. грн), то при аннулировании сделки покупатель получит обратно только ту сумму, которая указана в договоре о купле - продаже. То есть, в десять раз меньшую.

Во - вторых, если покупатель захочет продать приобретенную квартиру, то при указании в договоре реально заплаченной цены он либо вообще не должен будет платить налога с продажи, либо заплатит с той небольшой прибыли, которую получил в результате сделки.

В любом случае сейчас нотариусы, заверяя сделки по недвижимости, предупреждают новых владельцев о возможных последствиях их непродуманного решения, т.е. декларирования заниженной стоимости.

Когда покупать и продавать?

Если вы собираетесь покупать квартиру или дачу, есть смысл поторопиться и сделать это до 1 января 2006 г. Во - первых, продавцы недвижимости определенно захотят компенсировать 13% - й налог с продаж. К концу года, считают риелторы, обороты рынка недвижимости существенно возрастут. Увеличится количество сделок, направленных на выход из тени и минимизацию будущих налогов. Спешить надо людям, которые планируют в течение ближайших лет продать более одного объекта недвижимости. Дело в том, что при продаже в течение одного календарного года второго и следующих объектов недвижимости сделки будут облагаться налогом по ставке 5%, а не 1%, если продаж не было.

Например, вы хотели продать две квартиры и купить одну побольше, в таком случае лучше хотя бы одну из них продать до конца 2005 г. Потому что при одной сделке придется уплатить 1% налога, а при второй - 5%. Лица, ставшие владельцами недвижимости до 1 января 2004 г., особенно от вступления в силу данного закона не пострадают. Согласно принятым изменениям в Законе, сумма подоходного налога с 1 января 2006 г. будет уменьшена до размера госпошлины - 1%. Единственное, что, возможно, придется предъявить документ о реальной стоимости объекта.

Лица, ставшие владельцами недвижимости позже, при продаже вынуждены будут платить 13 - процентный налог. Если указанная стоимость объекта была существенно занижена, то многие попытаются продать его до конца 2005 г.

Владельцам нового жилья специалисты рекомендуют собирать официальные договоры с подрядчиками на выполнение ремонта и другие расходы, вложенные в квартиру. К примеру, если квартира куплена на уровне котлована за одну сумму, а после внутренней отделки и спустя пару лет она стоит существенно дороже, то при продаже придется платить налог исходя из первоначальной стоимости. Если учесть, что треть новых квартир продается в течение года, то казна должна бы получить значительные доходы. Однако вряд ли это случится на самом деле. Можно прогнозировать лишь увеличение количества фиктивных сделок, когда продают родственникам с целью минимизировать налоги при продаже недвижимости в будущем. Например, в документах на квартиру она стоит 100 тыс. грн, а реальная стоимость - 400 тыс. грн. Продав ее фиктивно за 600 тыс., в будущем можно минимизировать подоходный налог.

Уйти с рынка могут разве что инвесторы, вкладывавшие деньги в покупку нескольких квартир. Но девать эти деньги в наших условиях особо некуда. Доходы по банковским вкладам съедает инфляция, неразбериха с курсом доллара также вынуждает избавляться от него. Остается одно - вкладывать деньги в недвижимость. Так что на снижение цен вряд ли приходится рассчитывать.

Комментарий:

Александр Бондаренко - президент АСНУ

Мне кажется, целесообразнее было бы не облагать налогом собственно операцию с недвижимостью, а вернуться к понятию государственной пошлины. Причем эта пошлина должна поступать целенаправленно в бюджет и взиматься от полной стоимости продаваемого объекта. Мы не настолько богаты, чтобы платить такой большой налог за операцию с недвижимостью.

Сергей Лекарь - заместитель председателя ГНАУ

Законом Украины "О налоге с доходов физических лиц" определен круг лиц - налоговых агентов, которые обязаны начислять, удерживать и платить налог с доходов физических лиц в бюджет от имени и за счет налогоплательщика. Нотариусы, адвокаты, зарегистрированные в налоговых органах, являются налоговыми агентами. Они или сами удерживают, или контролируют уплату налога на доходы физических лиц.