Ипотека в этом году стала одним из наиболее динамичных сегментов финансового рынка. Рост цен на жилье подстегивает население подавать заявки на кредитование под покупку квартир, а увеличивающийся спрос еще больше взвинчивает цены. Однако в последнее время все больше финансистов стали пророчить обвал цен на квадратные метры, сея панические настроения в рядах заемщиков. Ясность в перспективы дальнейшего развития ипотечного рынка в интервью "ДС" попробовал внести председатель правления Международного ипотечного банка Юрий Блащук.ДС - Юрий Александрович, финансовые аналитики сегодня стали прогнозировать настоящий обвал цен на рынке недвижимости. Чем объясняются эти прогнозы? - Возможно, такими заявлениями некоторые участники рынка пытаются временно затормозить рост кредитных портфелей (пока не будет решена проблема банков с наращиванием капиталов и ресурсов). Это игра: финучреждения, которым не хватает ресурсов, пытаются успеть увеличить капиталы и выполнить все нормативы Нацбанка, чтобы продолжить активное кредитование. Хорошо, что она проходит на этом уровне. Хуже было бы, если бы подобные слухи о падении цен на жилье распространялись, когда банки уже не в состоянии выполнять требования НБУ.

ДС - Чем обусловлено ужесточение стандартов кредитования крупными банками?

- Кредитные процедуры начинают совершенствовать, когда видят системные риски, угрожающие рынку. Но отечественные финучреждения применяют разные механизмы кредитования, поэтому у населения остается выбор: кто - то будет получать кредиты по одним стандартам, а кто - то - по другим. Это вопрос цены - чем либеральнее банк относится к заемщику, тем у него, как правило, дороже кредиты. И наоборот, чем строже требования, тем ниже процентная ставка. Причина разных требований на поверхности. Более дешевые кредиты зачастую предлагают финучреждения, привлекающие иностранные ресурсы. А западные капиталы идут только в прозрачную систему. Нерезиденты, предоставляющие средства, ставят условия: если наши банки желают получить дешевый ресурс, то должны продавать его на украинском рынке на определенных условиях. Наш банк, например, не стал отменять международные стандарты ипотеки и предлагать клиентам чрезмерно лояльные условия кредитования (скажем, в несколько раз уменьшать первичный взнос). Ведь возникает логичный вопрос: почему на устоявшемся западном рынке, где кризис чуют за полгода и начинают к нему готовиться и где за несколько процентов изменения инфляции правительство действительно несет ответственность, существует ряд ограничений? Что ни говори, а западные стандарты апробированы практикой. Я не думаю, что нам стоит повторять опыт стран, которые прошли пути чрезмерной либерализации рынка. Отмена ипотечных стандартов может спровоцировать банковский кризис в стране.

ДС - В последнее время все чаще стали кредитоваться покупатели новостроек. Почему бы банкам не начать активнее работать со строительными компаниями?

- Наш банк пока не кредитует первичный рынок, поскольку в этом сегменте довольно высокие риски. Мы полагаем, что за - стройщики должны не только получать сверхприбыли, но и нести ответственность за свои действия. Речь идет о случаях невыполнения условий договоров по инвестированию как в отношении сроков возведения жилья, так и в части выполнения строительных нормативов. Хотелось бы, чтобы первичный рынок стал прогнозируемым. Банк в таком случае мог бы брать на себя ответственность перед клиентами не только в части их кредитования, но и гарантировать, что его партнером - застройщиком будет по всем правилам возводиться кредитуемая недвижимость. Пока у нас нет таких гарантий, поэтому мы не работаем с инвестициями на этапе строительства. У новой власти должны дойти руки и до этого направления. Ведь не так легко провести законодательно какие - либо обязательства строительных компаний и санкции за их невыполнение. Очень много людей заинтересованы в том, чтобы не нести такую ответственность. Вместе с тем мы полагаем, что установление международных стандартов строительства позволит привлечь на наш рынок не только иностранные финучреждения, но и западные строительные компании.

ДС - Как могут измениться условия кредитования до конца года?

- До конца 2005 года кредитные ставки существенно не снизятся, поскольку у банков вряд ли появится возможность для такого снижения. То же самое можно сказать и в отношении сроков кредитования. Международные инвесторы не дают средства более чем на 10 - 15 лет - для них это и так большой срок. Хотя, конечно же, мы будем прилагать максимум усилий, дабы приблизиться к срокам кредитования в 20 - 30 лет. Однако отмечу, как показывает практика, длительные кредиты на сегодняшний день нужны нашему заемщику лишь для того, чтобы выполнить требования банка. Дело в том, что далеко не каждый клиент может документально подтвердить свои доходы, чтобы доказать свои финансовые возможности вносить ежемесячно существенные платежи по кредиту. А потому оформляет его на длительные сроки. При этом зачастую ипотечные займы гасятся досрочно - в среднем где - то за пять лет. Ситуация может измениться с выходом новых операторов. С большой вероятностью можно предполагать, что в Украине появятся новые специализированные ипотечные банки. Этот рынок до сих пор не насыщен, о чем свидетельствуют высокие темпы его развития. Операторы сегодня представлены преимущественно крупными универсальными банками, для которых ипотека - это одно из многих направлений деятельности. Ныне уже сформировалось ядро рынка из 7 - 10 наиболее активных финучреждений, которые заняли лидерские позиции в этой отрасли. Правда, серьезная конкуренция наблюдается только в Киеве (на столицу приходится 80% общего объема ипотечных займов, выданных нашими банками). Поэтому лидеры будут расширять свои портфели. Во - первых, благодаря внедрению новых продуктов; во - вторых, за счет более активного выхода в регионы.

ДС - Как долго могут сохраниться нынешние темпы роста ипотеки?

- На рынке кредитования покупок недвижимости до сих пор сохраняется отложенный либо неудовлетворенный спрос. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, ежемесячные темпы роста рынка находятся на уровне 4,7%. Сегодня около трети покупателей жилья приобретают квартиры с использованием займов. Думаю, что высокие темпы прироста кредитных портфелей на этом сегменте будут сохраняться достаточно долго - наверное, около десяти лет. Например, в Чехии банки до сих пор держатся на ранее достигнутых показателях. Там за год объемы кредитования покупок недвижимости увеличиваются не менее чем на 30%. И это притом что на такие темпы чехи вышли около семи - восьми лет назад. Правда, у них цены на кредиты уже максимально приблизились к европейским - 5 - 6% годовых. На мой взгляд, украинские фин - учреждения смогут выйти на аналогичные процентные ставки через десять лет. Ускорить снижение цен на ипотеку может приход в Украину иностранных инвесторов и покупки, подобные сделке по продаже банка "Аваль" австрийской группе "Райффайзен", о которой было объявлено на прошлой неделе. Одновременно отечественные финансовые учреждения начнут продавать пакеты ипотечных кредитов на западных рынках, тем самым привлекая более дешевые ресурсы из - за рубежа (иностранцы приобретают ипотечный портфель и получают вместе с ним залоги по кредитам, осуществляя, по сути, рефинансирование украинских банков. - "ДС"). На международном рынке капитала сегодня вращаются триллионы долларов, которые готовы вкладывать в подобные проекты. Недавние сообщения системных банков о намерении ужесточать правила ипотеки как раз и свидетельствуют о подготовке к выходам на международные рынки капитала. Ведь там можно продать только стандартизированные кредиты, которые отвечают ряду требований.

Беседовала Елена Лысенко