"Мультиформатная" недвижимость - термин не особо распространенный. Иногда это слово вызывает улыбки "еще б назвали "мультяшная": Большинство специалистов уточняют, что вы вкладываете в это понятие: габариты или функции. Как бы там ни было, в последнее время застройщики все чаще выбирают смешение разных форм и объемов, где располагаются разные по назначению сегменты бизнеса. "Микс" площадей и их функций считается удачным "коктейлем" в недвижимости, что способствует высокому коммерческому эффекту. Но также как и в пищевой области, смешение чего - нибудь с чем - нибудь без разбора может привести к "несварению" на рынке.Мультиформатное изобилие

Генеральный директор АО "Полесье" Анатолий Осадчий объяснил: термины "мультиформатная" и "многофункциональная" с точки зрения лингвистики - трактуются по - разному. Так как в этимологии слова "мультиформатный" заложены понятия "размера, формы". "Многофункциональный", значит имеющий много "значений, назначений".

Другими словами, правильнее применять термин "мультиформатный" к разным типам помещений определенного сегмента недвижимости. Например, мультиформатная торговая сеть с разной площадью магазинов: супермаркеты, минимаркеты, дискаунтеры и т. д. Однако на практике словосочетания "мультиформатная недвижимость" и "многофункциональная недвижимость" чаще используются как синонимы.

Под термином "многофункциональная" мы подразумеваем недвижимость, которая в западных странах имеет определение mix used (mixed - use) и дословно означает "смешанное, объединенное использование". Среди новых мix - used проектов можно назвать жилищно - офисно - торговый комплекс, который планирует построить на проспекте Победы компания "Нест", считает А. Осадчий.

Как сказал генеральный консультант Prospects Development Евгений Закман, при разработке концепции некоторые специалисты пользуются терминами: мультифункциональная недвижимость и формат (размер и форма).

"В гостиничном комплексе могут существовать номера для проживания людей в течение короткого времени с определенным сервисом и квартиры, сдаваемые в аренду. Это, на мой взгляд, может считаться различными форматами одной функции. Если же отель сочетается с офисным зданием - это двухфункциональный центр. Плюс торговые помещения или что - то еще - мультифункциональный комплекс", - привел пример Е. Закман. Но именно сочетание функций является наиболее интересным и перспективным в развитии коммерческих объектов.

После консалтинга - вердикт заказчика

Директор Real Estate Department Ярослав Цуканов уверен, выгода мультиформатности выражается в удачном симбиозе составляющих, чего можно добиться в результате тщательного просчета. Скажем, основной якорь, типа продуктового магазина, должен дополняться рядом маленьких "спутников", например, предприятиями сферы услуг.То есть надо найти наиболее оптимальный вариант микширования функций и форматов для единого объекта, а также соответствие бюджету данного проекта, и тогда комплекс будет обладать ликвидностью и перспективой в эксплуатации на достаточно длительный период времени. В этом заключается главная задача концептологов, комментирует Е. Закман.

"В Украине сейчас редкие девелоперы делают крупные объекты однофункциональными, опасаясь столкнуться с проблемами заполнения арендаторами и дальнейшей ликвидностью. Сочетание функций в одном объеме, является более безопасной схемой. Например: дефицит торговых арендаторов компенсируется офисными и наоборот", - объясняет Е.Закман.

Когда одна функция дополняет другую, у комплекса гораздо более гибкая система использования и развития, говорит руководитель архитектурной мастерской Андрей Пашенько. Появляется возможность максимально привлекать посетителей, клиентов на какую - то единицу территории. Жилье, офисы, магазины - это, одновременно, разные форматы и функции. Но люди, работающие или пришедшие в офисы, зайдут в магазин.

Заказчик, который обращается за разработкой проекта, сейчас заинтересован во внедрении именно многофункциональных объектов. Одна из недавних наших разработок - комплекс "Торонто - Киев". Он включает офисы, гостиницу, торговлю, фитнес - центр, казино, огромную парковку. Работники офисного центра смогут обедать в ресторанах. В отеле остановятся командировочные и иногородние сотрудники, расположенных в здании фирм. Все эти люди, возможно, воспользуются услугами фитнес - центра. То есть разноформатное взаимодополнение отлично работает как бизнес.

Или еще один проект: на территории завода "Веркон" разместится торговый центр, который выполнит якорную функцию, поскольку, все, что касается ежедневных покупок, притягивает людей. В качестве развлекательных блоков - ледовый стадион, боулинг - дорожки, фаст - фуд, рестораны, блок кинотеатров: Рядом будет классная трехзвездочная туристическая гостиница. Она будет пользоваться спросом, поскольку расположится невдалеке от трассы рядом с автобусной остановкой. Здесь есть еще один плюс: транспорт не потянется в центр города.

По словам А. Пашенько, заказчик данной разработки сначала сам не знал к чему склониться. Работа над проектом продолжалась около девяти месяцев. Каждая функция, которая возникала как предложение, сначала апробировалась расчетами.

Если перед архитектурной мастерской работают профессионалы консалтинговых и маркетинговых фирм, то уже они готовят задание проектантам: определяют, что целесообразно размещать в данной части города и в каком соотношении. Хотя бывает, архитекторы делают первые наброски и выносят идеи, но потом их, в любом случае, отдают маркетологам для проведения экспертной оценки и разработки задания. Например, перечисленные выше объекты, где земельный участок достигает 100 тыс. кв. м, сразу рассматривались как многофункциональные. Зато маленькая площадка под гостиницу "Редисон", по концепции, могла выдержать исключительно монофункцию, поскольку никакой другой нагрузки территория не выдержит. Но идеальных схем практически не бывает, в результате работы все равно происходит корректировка планов и проектов. Окончательное решение принимает заказчик. Он учитывает такие факторы, как функциональное зонирование данного района, предусмотренное генпланом города и готовность операторов взяться за развитие предполагаемого бизнеса:

Производственно - складской микс

При наличии железной дороги, крупных транспортных магистралей, производственных площадей, рядом могут располагаться складские помещения. То есть это тоже своеобразный многофункциональный комплекс, который возникает там, где целесообразно сэкономить на перевозках габаритных и тяжелых грузов. Таким объектам могут также сопутствовать офисы и помещения для торговли, скажем, стройматериалами, говорит А. Пашенько.

Я. Цуканов констатирует, что в наше время в связи с сокращением производственных площадей (иногда и за счет технического перевооружения) освобождаются корпуса. Их ремонтируют и сдают под склады. Такой сегмент сейчас является отдельным видом бизнеса со своей спецификой. Образуются производственно - складские многофункциональные комплексы, не только рядом с крупными автотрассами на окраине города, но и в его черте.

К примеру, станции техобслуживания сегодня уже не являются объектами сугубо для заправки и ремонта машин. Как минимум, на их территории есть магазин, где хоть и скромный ассортимент, но все же есть продукты или товары для пикника. Если это огромный комплекс, то там присутствует мойка, ремонтная мастерская. Документально же это все единый формат недвижимости.

Калейдоскоп услуг в торговых центрах

Наиболее проявляется многофункциональность в торговых объектах, утверждает Я. Цуканов. Вместе с торговыми залами в объемах мегамаркетов (гипермаркетов у нас еще нет) появляются отдельные площади под парикмахерские, фаст - фуды, аптеки. Можно также присмотреть бытовую технику, детские товары: Иногда, пока ходишь за покупками, можно заказать мойку машины.

А. Пашенько рассказал, что старается следить за развитием тех объектов, которые проектировал. Например, когда в ТЦ "Магеллан" на Одесской площади появился боулинг и кинотеатр, приток клиентов очень возрос. Туда может прийти семья, посмотреть фильм, перед отъездом домой купить продукты. Публика, которая перекусила в ресторане, еще поиграла в боулинг: И там и там оставила деньги.

Фактически в украинских ТРЦ сегодня используются все составляющие, апробированные в заграничных комплексах, говорит архитектор Светлана Здоренко. Но в Лас - Вегасе ей удалось увидеть торговую улицу, вдоль которой множество магазинов, а по центру - подиум для выступления моделей. Такого у нас пока нет.

Многофункциональные объекты понятны и популярны в мире. По рассказам А. Пашенька, в Чикаго есть специальная комплексная зона у озера Мичиган, оборудованная исключительно для пешеходов. Там размещены боулинг, кинотеатры и т. д. И это не является очень дорогим местом для времяпрепровождения. Все услуги по карману среднему классу.

Зато сами здания, дополняет С. Здоренко, более дорогие. Явно в их конструктив и строительство вкладывают больше денег, чем у нас. Ведь конкуренция на рынке очень высокая, и качество влияет на привлечение клиента.

"Карманный" магазин - это удобно

А вот в коттеджных городках калейдоскоп функций вообще не приемлем. Живущие там люди хотят тишины и спокойствия. Мало того, население таких территорий чаще всего составляет единая социальная прослойка, делится опытом Я. Цуканов. При таком жилье может быть, разве что, небольшой торговый "спутник", говорит А. Пашенько. Какие - то дополнительные функции могут присутствовать, но не глобально. Считается, что такие объекты должны быть закрытыми, с режимом допуска.

В жилой недвижимости многофункциональность наименее целесообразна, утверждает Я. Цуканов. В данном случае имеется конфликт интересов. Жителям, чаще всего не очень приятно иметь на первых этажах офисы и магазины. Но в то же время застройщику тяжело продать квартиры на первых этажах. Поэтому он и использует стилобат, а иногда второй - третий этажи под офисы. Естественно, с отдельными входами. Такая концепция дает застройщику максимальный доход. Удачное соединение форматности образуется на Воздвиженке. Маленькие двух - трехэтажные коттеджи, где на верхних этажах люди приобретают себе жилье, а на нижних - площадь для собственного магазина, кафе, галереи.

По свидетельству С. Здоренко, многофункциональность в жилой застройке более характерна для Европы: "В Америке я не видела ни одного многофункционального жилого комплекса. Там жилье - это святое".

"В прошлом году в Чикаго нас принимал в своей престижной квартире на 40 - м этаже 45 - этажного небоскреба украинский эмигрант, а теперь преуспевающий американский бизнесмен. Как выяснилось впоследствии, самые богатые люди имеют квартиру в этой высотке, но только для приемов. На нижних этажах здания расположена гостиница, услугами которой пользуются владельцы верхних апартаментов. Входы - отдельные, но есть один общий лифт, которым доставляют блюда из ресторана. Родное жилье - это гнездо, куда посторонних не водят", - рассказывает А. Пашенько.

Однако, по мнению директора Старокиевского филиала АН "Благовест" Натальи Ляпиной, жилые комплексы с офисами, магазинами, спортивными объектами, детскими игровыми комнатами, паркингом, можно рассматривать как недвижимость с высоким уровнем инфраструктуры. Сейчас главными факторами при выборе квартиры покупателем являются, в первую очередь, развитость инфрастуктуры дома и его месторасположение. В строительстве современных домов, независимо от класса их квартир, застройщики и инвесторы пытаются учесть все возможные предпочтения будущих жильцов. Помещения под офисы в жилом доме в большинстве случаев характерны в районах с высокой бизнес - активностью. Однако на цене квартир наличие в доме офисов никак не сказывается. А вот высокий уровень комфортности влияет на стоимость квадратного метра жилой площади. Зачастую это касается жилья бизнес - и элит - класса.

Универсальность должна быть разумной

Неправильное сочетание функций может привести к негативным последствиям, говорит Е. Закман. "Как маркетолог думаю, что ни при каких обстоятельствах не сочетаются те функции, которые разрушают life - style потребителей. Например, это такое категорически невозможное сочетание, как жилой дом и развлекательный центр. Если же учитывать классность недвижимости, то можно констатировать неприемлемое соседство офисов класса "А" или "В+" с торговыми помещениями низкой категории. Опасно и различие целевой аудитории. Поэтому "сожительство" функций, форматов, классов помещений, предназначение недвижимости для целевых групп обязательно должно учитываться, чтобы не превратиться в существенную проблему".

Офисные и торговые площади сочетаются практически с любым другим видом недвижимости, считает А. Осадчий. А вот что касается складских и промышленных комплексов, то в силу своей специфики они ни при каких условиях не должны соседствовать с жильем.

Я. Цуканов придерживается мнения, что магазин и производство - это виды бизнесов, которые будут конфликтовать. Универсальность должна быть разумной. Помощник руководителя проекта компании "Слав - Инвест" Станислав Шульга утверждает, что функции объекта в первую очередь должны соответствовать его месторасположению и его архитектурной концепции. Размещать комплекс по торговле строительными материалами в историческом центре или развлекательный комплекс в промышленной зоне не оптимально именно в силу этих причин.

Микширование необходимо

При правильном подходе к организации многофункциональных объектов их рентабельность несколько выше, чем моноформатов, утверждает Я. Цуканов. Клиент с удовольствием приедет на заправку, где есть магазин. Покупатель скорее зайдет в торговый центр, где много операторов.

Правда, окупаемость каждого сегмента в едином комплексе будет разной. Кинотеатры, боулинг, бильярдные это помещения достаточно индивидуальные: они сдаются в аренду с учетом той доходности, которую могут принести. Оплата за квадратный метр отличается и от месторасположения всего комплекса. Каждый оператор, борясь за клиентов, придумывает разные "завлекаловки": к примеру, бесплатный бутерброд. Кстати, собственникам торговых центров изначально стоит определиться, под что будут использоваться те или иные площади, разработать концепцию, найти операторов. Тогда все функции будут гармонично развиваться и приносить определенный доход. Подход к комплектации у хозяев разный. Бывает, владелец целенаправленно развивает конкретный вид развлекательного бизнеса. Другой вариант: арендатору просто сдают целый этаж сугубо под развлекательные функции, установив определенную ставку, условно $50 - 70 в месяц за квадратный метр. Тогда оператор сам высчитывает, какие составляющие ему нужно разместить на площади, чтобы они давали необходимый доход.

С. Шульга отметил, на периферии многофункциональные комплексы чаще размещаются в местах крупных транспортных развязок, где относительно дешевая земля. Такие сооружения имеют достаточно значительную площадь, три - четыре этажа, большие открытые парковки. Наиболее оптимальный набор функций для такого сооружения - торговля, развлечения, общественное питание. Могут быть и офисы. Хорошим примером этому может служить ТРЦ "Аладдин" с его офисным центром, расположенный в районе развязки проспект Бажана - проспект Григоренко. Окупаемость таких комплексов колеблется в пределах трех - пяти лет и зависит от месторасположения объекта, распределения торгово - развлекательных площадей, операторов - арендаторов.

В центре города многофункциональные объекты сооружаются в уже сложившейся застройке, поэтому их характерной чертой является многоэтажность. Что, соответственно, влияет и на функциональность. Жилье и сдача офисных помещений в аренду будет вполне приемлемым набором функций для такого сооружения. Эти здания должны обладать хорошо развитой инфраструктурой. Поэтому к набору функций может прибавиться паркинг, объекты обслуживания, торговая составляющая и т. д. Финансовая эффективность данных проектов особо зависит от основных функций объектов. При внедрении многофункционального офисного центра возврата инвестиций можно ожидать в пределах пяти - восьми лет, жилого комплекса - двух - трех лет, констатирует С. Шульга.

Если говорить о спросе на жилье в доме с хорошо развитой инфраструктурой, то он практически в полтора - два раза превышает предложение. Цена квадратного метра в домах с различной инфраструктурой колеблется в диапазоне от $1 до 3 тыс. за 1 кв. м, отмечает Н. Ляпина.

Необходимость введения многофункциональных комплексов продиктована самой жизнью, считает А. Осадчий. При современных требованиях в чистом виде ни один из сегментов недвижимости практически не существует. Скажем, для комфортного полноценного проживания жильцам понадобятся магазины, парикмахерские, кафе ресторанчики и т. д. И лучше, если все это предусмотрено одним проектом. Тогда будут решены и социально - экономические проблемы, и эстетические, поскольку все построят в едином архитектурном стиле. Тем более, что стоимость и сроки разработки как проекта многофункционального комплекса, так и отдельных дома, офиса или торгового центра фактически одинаковы.

"Что касается финансирования строительства многофункциональных комплексов, то здесь приемлемы те же схемы, что и при любом другом строительстве, - говорит А. Осадчий. - Есть даже некоторое преимущество: в одном проекте можно использовать несколько разных форм инвестирования, то есть система финансирования гибче".

Галина Гаевская