Индекс стоимости жилья в июне 2005года: 1095,9$/кв. м. (+5,69% за месяц)Индекс ценового ожидания: +5,61% в месяц (возрос на 1,10%)

В июне, как мы и прогнозировали в обзоре итогов мая, цены на киевском рынке недвижимости росли. За месяц индекс стоимости вырос на 5,69%, превысив майский на 59,0$/кв.м.

Рост за первое полугодие составил 31,38% или 261,75$/кв.м.

Основная причина столь быстрого роста цен - существенное превышение спроса над предложением. Почему предложение значительно отстает от спроса - предмет специального исследования, а также соответствующих дискуссий и публикаций.

Если же тезисно, то объем предложений ограничивается, во - первых, недостаточным объемом жилищного строительства, а, во - вторых, отсутствием значительных миграционных потоков киевлян за пределы родного города.

Строят недостаточно, киевляне переезжать в другие места не рвутся, приток приезжих большой: К тому же ещё и сотни тысяч жителей города десятки лет ожидают улучшения своих жилищных условий:

Быстрый рост цен, нежелание властей отдавать все новые и новые территории под застройку, нехватка строительных мощностей пока препятствуют превращению Киева в мегаполис наподобие Москвы или Мехико. Хотя такие тенденции и перспективы уже наметились. Социологические опросы говорят, что не менее четверти граждан Украины хотели бы жить в столице; а сотни тысяч (возможно, даже и миллион) приезжих уже обитают в Киеве. По крайней мере, количество людей на улицах сейчас гораздо больше, чем 5 - 10 лет назад, а говор и отдельные нюансы поведения многих прохожих, пассажиров общественного транспорта, работников торговли и сферы быта выдают в них приезжих.

Отсутствие у большинства киевских очередников перспектив улучшить свое жильё, а у большинства приезжих реальных перспектив обосноваться в Киеве навсегда - источник напряженности в обществе. Поэтому либо строить в Киеве необходимо намного больше, либо делать из Киева мегаполис, присоединяя к нему города - спутники и застраивая ближние и дальние пригороды, либо завлекать киевлян в другие места. А лучше всего создавать в стране условия, при которых ее граждане комфортно чувствовали себя дома и не рвались бы в столицу.

Последнее, возможно, - самое сложное. Но уж очень не хотелось бы превращать Киев в огромный муравейник - мегаполис, задыхающийся в собственных миазмах и транспортных пробках.

Вместе с тем, Киев нуждается в притоке капиталов и высококлассных специалистов. Для этого он должен приспособиться, создать необходимый благоприятный климат и соответствующую инфраструктуру.

А как создать такой климат в городской среде, где множество социально незащищенных людей, где огромные микрорайоны застроены убогими домами, где в центральных районах и в непосредственной близости от зон отдыха на Днепре огромные территории заняты простаивающими и экологически вредными промышленными предприятиями?

Свое видение решения этих проблем продемонстрировали в последние месяцы и Правительство, и городские власти.

Правительство пытается создать правовые и экономические основы для постройки современного жилья на месте морально и физически устарелого. Городские власти видят решение многих проблем в выводе из центральных районов Киева экологически опасных предприятий, постройки на их месте торгово - развлекательных центров, фешенебельных гостиниц, офисных центров:

При этом в планах всячески подчеркивается, что киевляне от всего этого выиграют. Обитатели сносимых домов получат поблизости более просторные квартиры (и/или денежные компенсации по рыночным ценам), утраченные на заводах рабочие места восполнятся новыми, а все эти центры, гостиницы, комфортабельные жилые комплексы не только привлекут солидные капиталы и высококлассных специалистов, но и дадут городу значительные поступления.

Вполне возможно, что при этом произойдет определенная ротация киевлян и приезжих. Что, по нашему мнению, тоже должно пойти на пользу городу.

Некоторые жители сносимых домов, получив очень приличные деньги, вполне могут переехать в другие города или сельскую местность, предпочитая тамошнее дешевое жилье и безбедную жизнь на проценты от депозитных вкладов. Правда, чтобы киевляне решились на подобное, необходимо провести очень значительную организационную и разъяснительную кампанию, создать на новом месте благоприятные условия (вплоть до того, что построить в курортных зонах и/или близлежащих областных центрах специальные кварталы для бывших киевлян). Если же не позаботиться о всестороннем поощрении подобной ротации, то Киев будет разбухать и разбухать:

Но пока всё это в основном прожекты. А также дополнительный повод для повышения цен.

Подводя итоги полугодия, перечислим и другие факторы, которые наиболее ощутимо повлияли на рост цен. Это:

- дополнительная налоговая нагрузка при продаже недвижимости в период с 1 января до конца марта;

- инфляционные процессы;

- массовые протесты киевлян против строительства в центральных и других тесно застроенных районах; замораживание отдельных проектов, и, как следствие этого, переток части покупателей (и средств!) с первичного рынка на вторичный;

- недостаток альтернативных областей размещения средств (для большинства граждан реальны лишь вложения в недвижимость да банковские депозиты);

- снижение банковских депозитных ставок и, как следствие этого, возрастание интереса к рынку недвижимости;

- существенное расширение ипотечного кредитования (больше средств на рынке - больше потенциальных покупателей - больше спрос - выше цена);

- увеличение внимания иностранцев к киевской недвижимости;

- резкое падение курса доллара (и это притом, что вторичный рынок недвижимости почти полностью долларовый);

- психологические причины, вызванные появлением дополнительных источников нестабильности и неуверенности людей; стремление обрести недостающую уверенность и стабильность с помощью приобретения недвижимости.

Обо всех этих причинах мы писали в предыдущих аналитических обзорах. Поэтому сейчас мы не будем на них подробно останавливаться, а рассмотрим лишь те, которые наиболее полно проявились в июне.

В июне, в отличие от предыдущих лет, киевский рынок недвижимости был далек от летней спячки и по своим оборотам мало отличался от майского. Спрос на недвижимость был высоким. А вот с предложениями во многих секторах рынка были проблемы.

То, что предложений было явно недостаточно, - это лишь одна часть проблемы. Другая часть заключалась в том, что значительную часть предложений составляли малоликвидные объекты, которые по разным причинам отвергались покупателями раньше. То есть, и количество было недостаточным, и качество зачастую не устраивало покупателей. Поэтому за более - менее интересные объекты покупатели ухватывались практически сразу, а продавцы нередко устраивали аукционы.

Зачастую продавцы даже задаток отказывались брать, откладывая возможность торга и отмены достигнутых договоренностей вплоть до последнего момента.

Заметим, что такое поведение продавцов далеко не всегда вызвано тривиальной алчностью. Тут проблемы более глубокие. И связаны они с тем, что значительная доля сделок - это фактические обмены (пусть даже и с доплатой). Для осуществления их зачастую необходимы целые цепочки сделок, организовать которые даже при стабильных ценах не так уж и просто. При быстром изменении цен ситуация меняется практически каждый день; достичь четких договоренностей между всеми участниками становится более чем проблематично; продавцы не соглашаются брать задаток; работа агентств недвижимости усложняется многократно:

Прогноз о том, что в 2005 году весенний всплеск активности будет не только более сильным, но и более продолжительным мы дали еще в марте. Но вот то, что в конце июня темп роста цен даже ускорится, предположить было сложно.

Что же произошло? Газовый скандал: Дальнейший рост мировых цен на нефть: Осознание более чем реальных перспектив удорожания энергоресурсов:

Всё это имеет место быть. Но причем тут недвижимость?

А недвижимость всегда причём. Если не напрямую, то опосредствовано через общественно - психологическое восприятие. И об этом мы тоже писали, когда в апреле говорили о падении доллара и повышении цен на мясо и бензин. Всё это не только (и даже не столько) свидетельства инфляции, но и дополнительные факторы неуверенности, которые в условиях резкого превышения спроса над предложением довлеют над рынком и ведут к подорожанию недвижимости.

И, тем не менее, мы не склонны преувеличивать влияние газового скандала на рынок недвижимости.

Судя по обсуждениям на форумах и выступлениям в СМИ, к началу июня накопилась некая критическая масса усталости потенциальных участников рынка недвижимости от экономических и политических неурядиц. В общественно - массовом сознании киевлян начало достаточно заметно сказываться разочарование в обещаниях и действиях Правительства, других органов власти. Надежды были куда большими, чем сегодняшние результаты. Попытки одновременно повысить социальную направленность бюджета, улучшить инвестиционный климат, пересмотреть итоги приватизации, использовать административно - командные методы управления экономикой, расширить экспорт и одновременно укрепить гривну - всё это уж больно разновекторные устремления. Басня о Лебеде, Раке и Щуке, возможно, пока и неуместна применительно к этим устремлениям: Но судя по цифрам статистики, наши умудренные жизнью граждане стали (на всякий случай) ещё с большим рвением вкладывать деньги (как свои, так и заемные) в недвижимость. А продавцы еще с большей неохотой решались расстаться со своей недвижимостью.

Приведенную картину дополним графиками статистики изменения цен в различных секторах рынка недвижимости Киева за последние полгода.

В заключение прогноз цен на июль.

Индекс ценового ожидания, полученный с помощью чисто математических методов, показывает, что цены в июле вырастут на 5,61%. Тем не менее, мы полагаем, что компьютерный прогноз несколько завышен. Хотя в конце июня темп роста и вырос, но наступает период отпусков: А отпуска - один из самых существенных факторов стабилизации цен. Поэтому по нашим оценкам рост цен в июле вряд ли превысит 5%.

Информационно - аналитический отдел AН "Планета Оболонь"