Проезжая по Киеву, просто поражаешься огромному количеству башенных кранов. Строительство кипит. И больше всего возводится именно жилья, поскольку оно - одно из самых выгодных капиталовложений. Причем, это быстро возвращающиеся средства. Казалось бы, увеличение объемов жилой недвижимости должно привести к перенасыщению рынка, что в итоге повлечет снижение цен на квартиры. Однако уже с начала года, по некоторым данным, стоимость жилплощади выросла на 30%. Народ стремится скупить все, что есть, пока цены не подскочили еще больше. И такой ажиотаж, по прогнозам специалистов, будет продолжаться до конца текущего года. В принципе, такая ситуация не удивительна, ведь опосредованная стоимость самого строительства квадратного метра жилья в Украине, по состоянию на начало мая этого года, возросла на 8,5% по сравнению с показателями декабря 2004 г. и составляет, данным Госстроя, 2063 грн. И наиболее высокие затраты на возведение жилых зданий в Киеве - 2384 грн (на 9,16% выше, чем в декабре). На втором месте после столицы - Севастополь - 2230 грн за кв. м, чуть дешевле Донецкая область - 2170 грн за кв. м. Самая низкая стоимость строительства в Херсонской области - 1868 грн за кв. м, Кировоградской - 1887 грн и Житомирской - 1953 грн за кв. м.

В данных стоимостных показателях учтено не только строительство самого здания, а и прокладка инженерных сетей, благоустройство. Однако в этот расчет не входят расходы на освобождение и инженерную подготовку территории, отчисления на развитие инфраструктуры и социальной сферы, развитие пожарной службы, а также передачу местным органам части возводимой жилой площади... Естественно, все эти ценовые скачки повлияли и на удорожание жилья для населения.

Цены на "вторичку" повышаются

Первичный рынок жилья более предпочитаем покупателями, утверждает директор Галицкого филиала агентства недвижимости "Благовест" Любовь Паламарчук. Ведь в большинстве случаев современные квартиры намного комфортнее, чем те, которые введены в строй во второй половине прошлого века. В новых домах - просторные кухни, больший метраж, высокие потолки, лоджии, ванные, где свободно размещается стиральная машина, в многокомнатных квартирах часто размещают несколько санузлов.

Однако, если сравнить две одинаковые квартиры на первичном и вторичном рынках, сопоставив такие показатели, как количество комнат, общий и жилой метраж, а также район, то цена будет приблизительно одинаковой. "Существует тенденция подтягивания цен на вторичном рынке к уровню стоимости квартир на первичном", - говорит Л. Паламарчук.

По ее словам, первичный рынок более предпочитаем покупателями, однако сейчас и первичное, и вторичное жилье пользуется одинаковым спросом. Во многом это следствие того, что на первичном рынке предложений значительно меньше, чем на вторичном. Рост цен, в первую очередь, зависит от соотношения спроса и предложения по конкретному сегменту рынка. Сейчас спрос практически в полтора - два раза превышает предложение.

Спрос планомерно растет

По мнению директора Печерского филиала АН "Благовест" Галины Мельниковой, одной из причин увеличения количества операций с недвижимостью является укрепление национальной валюты: "Мы не исключаем, что укрепление гривны повлияло на рост объемов рынка недвижимости. Однако это не привело к резкому скачку спроса по отношению к предложению", - говорит Г. Мельникова.

"Статистика свидетельствует о том, что укрепление гривны не оказало существенного влияния на рост стоимости квартир на вторичном рынке. На протяжении четырех месяцев мы наблюдаем одну и ту же динамику увеличения стоимости жилья, при этом спрос на квартиры растет так же планомерно: на 3 - 4% ежемесячно. В мае же спрос на вторичном рынке по отношению к апрелю вырос на 4,2%. Поэтому утверждения о том, что девальвация национальной валюты может существенно повлиять на динамику роста цен и на резкое увеличение спроса, не соответствуют действительности", - констатирует Л. Паламарчук.

Как сообщила Г. Мельникова, за первые 4,5 месяца 2005 г. количество сделок выросло в среднем на 14,52% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. За этот же период уровень капиталовложений в недвижимость увеличился на 29,7%. Подобные тенденции роста объемов рынка, предполагает специалист, сохранятся к началу сезона отпусков.

Столичные квартиры продолжают дорожать

В апреле рост цен на квартиры составил в среднем 5,1%. По данным компании "Благовест", лишь в Печерском, Шевченковском и Подольском районах темпы удорожания жилья превысили средние показатели по всей столице. Так, в апреле стоимость квартир в Печерском районе в среднем увеличилась на 6%, в Шевченковском - на 6,8%, в Подольском - на 12,5%. Подорожание квартир в этих районах связано с рядом факторов: престижность месторасположения, хорошее качество продаваемых квартир, а также высокий уровень спроса при достаточно незначительном предложении. Кроме того, на рост цен в этих районах влияет то, что зачастую квартиры продаются уже с евроремонтом, стоимость которого продавцы закладывают в цену на квартиру. "В мае динамика роста цен во всех районах была относительно одинаковой, - отметила Л. Паламарчук. - Стоимость квадратного метра по сравнению с апрелем увеличилась в среднем на 5%. Как мы и прогнозировали, тенденции февраля - апреля сохранялись, то есть квартиры дорожали на 3 - 6%".

По словам эксперта, каких - либо особых ценовых скачков в разных сегментах вторичного рынка не наблюдалось. За прошлый месяц квартиры "вторички" подорожали в среднем на 5,5%: однокомнатные - на 6%, двухкомнатные - на 5,4%, трехкомнатные - на 5,1%.

Самое дорогое жилье в Печерском районе столицы. Там стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире с апреля до мая поднялась с $1,706 тыс. до $1,774 тыс., а в трехкомнатной - с $2,196 тыс. до $2,266 тыс. Относительно доступные цены на жилье в Деснянском районе. Например, в апреле квадратный метр однокомнатной там стоил $0,954 тыс., трехкомнатной - $0,838 тыс., в мае цены несколько подскочили: соответственно, $0,996 тыс. и $0,874 тыс.

Спрос диктует цены

По информации генерального директора ООО "Научно - производственная компания "Консул" Владимира Мевиуса, в Запорожье за последний год цены на вторичное жилье поднялись практически в два раза. Например, однокомнатная квартира в центре города общей площадью от 29 до 34 кв. м на среднем этаже год назад стоила $8 - 10 тыс., в настоящее же время - $16 - 18 тыс. Новых предложений на рынке появляется очень мало, в среднем одна - две квартиры в неделю в пределах одного района города.

Объекты первичного жилья в Запорожье строятся в ограниченном количестве: всего четыре - шесть домов в год. И это, преимущественно, элитное жилье стоимостью от $400 до $600 за кв. м.

В первую очередь, растут цены на вторичном рынке жилья, на который влияет больше субъективных факторов. Быстрее в сторону увеличения меняется стоимость на квартиры, расположенные в центре города, в районах с хорошо развитой инфраструктурой, при условии, если не требуется больших капиталовложений в реконструкцию и ремонт помещений. Например, как информирует официальный сайт запорожского АН "Реал - Сервис", элитная трехкомнатная квартира в кирпичном доме сталинской постройки по ул. Кияшко (Ленинский район, Правобережная часть города) общей площадью 79 кв. м и кухней 9,5 кв. м предлагается за $70 тыс. Цена высока, поскольку это район с развитой инфраструктурой, хоть и расположенный далеко от делового центра. Вообще, стоимость жилья в городе такова: в районах, удаленных от центра, - $400 - 550 за кв. м, в приближенных к центру - $650 - 1055 за кв. м. Хотя в некоторых шахтерских поселках трехкомнатную квартиру со всеми удобствами, которые могут не действовать из - за остановки котельной или энергоподстанции, можно приобрести за $300 - 400.

В. Мевиус констатирует, что требования покупателей к "вторичке" практически не меняются: это, прежде всего, район расположения, жилая площадь и планировка квартиры, вид и состояние дома, этажность, географическая близость остановок и объектов инфраструктуры. Подобные детали интересуют также тех, кто приобретает жилье и в Севастополе, сообщает представитель Совета АСН(р)У, вице - президент Ассоциации "Недвижимость Севастополя", юрист - менеджер АН "Сарушен" Григорий Апресов. А при выборе "первички" для клиента важен еще и срок сдачи объекта. В городе военных моряков с начала года подорожало только вторичное жилье (на 2 - 4%). Цены же на "первичку" остались на прежнем уровне. По данным официального сайта АН "Мультидом", трехкомнатная квартира в новом доме в центре города общей площадью 134 кв. м, с улучшенной планировкой, шикарными видами из окон, а также с гаражом стоит $895 за кв. м. В том же районе "сталинка" общей площадью 47 кв. м - $914 за кв. м. В остальном цены на жилье в Крыму "гуляют" в диапазоне от $550 до $950 за кв. м. В Бахчисарае, то есть вдалеке от моря, предлагаются квартиры приблизительно по $225 за кв. м, в Алуште, где до воды рукой подать, - $1,2 тыс. за кв. м.

Свет в конце тоннеля жилищного вопроса

Г. Мельникова коснулась темы реализации программы Кабинета Министров Украины "Территория качественной жизни": "Если планы по замене устаревшего жилого фонда будут реализованы без какого - либо материального или морального ущерба для отселяемых граждан, а также произойдут принципиальные изменения на рынке предоставления ипотечных кредитов, то следует ждать существенного увеличения спроса на недвижимость. Это будет связано с тем, что большое количество наших граждан получат реальную возможность наконец - то решить свои жилищные проблемы".

По информации компании "Благовест", последнее время ходят слухи и появляются сообщения в прессе об увеличении стоимости квартир в кварталах послевоенной застройки, которые планируется реконструировать. Главной особенностью мая можно считать незначительные колебания цен на квартиры в домах, которые в будущем могут быть снесены. Некоторые продавцы жилья такого типа попытались воспользоваться данной информацией и необоснованно поднять цены. Однако рынок диктует свои условия: "малогабаритки" 30 - 40 - летней давности по своей стоимости не могут сравниться с квартирами в домах 10 - 20 - летней застройки, а то и современными, где значительно лучший уровень комфортности. Г. Мельникова опровергла слухи о том, что цены на "хрущевки", которые в ближайшее время будут заменены новыми современными домами, почти сравнилась со стоимостью новостроек. По словам эксперта, на данный момент такая информация не соответствует действительности. Рост цен во всех сегментах рынка происходит плавно и прогнозируемо.

По информации специалистов недвижимости из Запорожья и Севастополя, там о реконструкции старых пятиэтажных домов пока речи не идет. Поэтому спрос на квартиры в данном секторе практически не возрос.

Кредитная панацея

Как рассказала маркетолог строительной компании "ТММ" Ангелина Деревлева, в последнее время активизировались сделки на рынке по покупке жилья в кредит. Возможно, такая ситуация сложилась за счет снижения процентных ставок с 18 - 20% до 15 - 16%. "Укрсиббанк", например, снизил уровень ставки при валютном займе до 11,5% , "Укрсоцбанк" - до 12,5%, "Аваль" - до 13% (это минимальные показатели).

Наметилось налаживание процесса: процедура выдачи ипотечных кредитов уже отлажена и банкам проще стало работать. Кроме того, ожидается принятие правительством законодательных документов о снижении ставки по молодежному кредитованию в ближайшее время до 9%, а в будущем - до 6%. Сроки же выплаты кредитов планируют увеличить до 30 лет. Соответственно, вырастет количество желающих воспользоваться таким кредитом. А. Деревлева предполагает, что количество сделок увеличится на 20 - 25%.

Основную очередь сформирует молодежь. Такие семьи преимущественно стараются приобрести одно - или двухкомнатные недорогие квартиры в среднем ценовом сегменте. Например, это могут быть квартиры с хорошей планировкой, но не в центральных районах.

Сейчас, в принципе, в сегменте элитного жилья схема кредитования не очень популярна. Клиенты предпочитают выплатить все 100% стоимости квартиры. По крайней мере, у компании "ТММ" не приобретаются дорогие квартиры по ипотеке.

Г. Апресов сообщил, что до "помаранчевой революции" в Севастополе около 20% сделок на приобретение квартиры оформлялось в кредит, сейчас - всего 5 - 7%. Остальные предпочитают рассчитываться сразу.В Запорожье, по информации В. Мевиуса, лишь 35% покупателей приобретают жилье сразу. Некоторые фирмы, по - видимому, заключают договора с конкретными финансовыми структурами относительно понижения процентных ставок при погашении кредитов. Так, например, на сайте АН "Реал - Сервис" размещена информация о том, что в "Райффайзен Банке" можно получить заем под 11,5 - 12,5% годовых при приобретении недвижимости в кредит через определенное агентство.

Дом еще не построен, а квартиры уже проданы

На сегодняшний день, несмотря на достаточно высокие цены (среднерыночные - $1,7 тыс. за кв. м, более качественные - $2 тыс. за кв. м), количество нераспроданных квартир незначительно. В некоторых домах они могут, правда, пустовать, так как недвижимость приобретена исключительно с целью удачного вложения денежных сбережений. "Это означает, что в объекты вложены средства, но жить там некому. То есть в наше нестабильное время вложения финансов в недвижимость наиболее безопасны", - отмечает А. Деревлева.

Сейчас случаются ситуации, когда площади в домах реализуются еще до начала строительства. Но уважающие себя компании с раскрученным брендом не начинают продажу до тех пор, пока не получены все документы на строительство. Естественно, при удачном месторасположении объекта, современной планировке, приемлемой цене все квартиры могут быть реализованы уже на ранних стадиях строительства. Например, в новостройке на ул. Чаадаева, 2в еще не завершен каркас, а большая часть квартир уже нашла своих владельцев.

Риски на жилищном фронте

На первичном рынке риски с приобретением жилья связаны, в большинстве случаев, с именем компании, считает А. Деревлева. На сегодняшний день названия недобросовестных фирм узнать несложно, они все размещены на сайте www.realt.kiev.ua. "Если компания - однодневка с одним проектом, тогда, конечно, сложно угадать, купишь квартиру или пустое место. Если строительная структура работает на рынке давно, то, как правило, риск неполучения квартиры минимален", - комментирует А. Деревлева. По ее словам, пока вложения в недвижимость стабильные. Если, например, клиент брал кредит под одну сумму, а стоимость приобретенного им жилья через некоторое время поднялась, то с него не потребуют увеличения выплат. Другое дело, есть риск неоправданных ожиданий клиента. Скажем, он покупает суперкомфортабельную квартиру в элитном доме, а в результате выясняется, что дом не соответствует заявленному классу. В данном случае покупателю нужно тщательно изучить инвестиционный договор, перечень отделки квартиры и общественных зон, ознакомиться с предыдущими проектами компании. Это может застраховать покупателя от непредвиденных ситуаций.

Москва: в фаворе "подешевле"

Так же, как и в Киеве, на стоимость квартир в Москве влияют такие факторы, как наличие или отсутствие необходимой инфраструктуры, паркинга, благоустройство придомовой территории. Покупатель заинтересован, чтобы в самом доме или, по крайней мере, где - то рядом, имелись магазины, службы сервиса, спортивные центры, рестораны. Интересно, что будущие новоселы элитных площадей равнодушны к наличию рядом метро. Специалисты считают, что комплексы бизнес - класса в престижных районах пользуются популярностью у людей с автомобилями, значит, близость к подземке не важна. Кроме того, квартиры в готовых домах дешевле, чем в строящихся. Возможно, это связано с тем, что в готовом доме в продаже остаются только неликвидные квартиры на первом или последнем этажах, а в строящихся зданиях есть из чего выбрать. Дешевле всего квартиры в тех домах, к строительству которых еще не приступали.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в апреле текущего года на московском рынке продолжился рост общегородского индекса стоимости жилья на уровне предыдущего месяца. Тенденция повышения цен перекинулась с более узкого сегмента дорогого жилья, для которого данная ситуация оставалась характерной в последнее время, на все остальные типы жилья и, прежде всего, на наиболее емкий средний сегмент квартирного рынка. По сравнению с мартом, еще больше сократилось количество районов, в которых сохраняется отрицательная ценовая динамика.

Общегородской индекс стоимости жилья за апрель вырос на 0,8% и составил $1842 за кв. м против $1827 за кв. м в марте. Основная роль в повышении общего уровня цен сегодня принадлежит жилью среднего и нижнего ценовых сегментов. Это панельные и кирпичные дома советского периода, а также современные панельные. Если же говорить о географии, то это в основном радиальные округа и спальные районы города. Рост стоимости на эти классы жилья составил в апреле более 1%.

Пока на московском рынке сохранялась стагнация, и средний уровень цен не менялся, немного дорожало только элитное жилье, а социальное, наоборот, даже подешевело. В начале весны этого года рынок несколько оживился. Повысилась стоимость практически на все виды жилья. Темпы роста цен на типовые квартиры, которые разбираются первыми, несколько опережают те же показатели на дорогие жилые площади, созданные по индивидуальным проектам. При отсутствии особого колебания цен разные классы жилья дорожают или дешевеют хаотично, независимо от общегородских показателей.

Специалисты прогнозируют, что стоимость жилья в Москве, скорее всего, будет повышаться в пределах 1% в месяц. Снижение же цен маловероятно.

Галина Гаевская